在決定房地產走勢的指標中，我們最關注的有三個核心指標。分別是貨幣、人口和政策。

其中貨幣和短期調控政策的變化，對未來短期樓市的走向構成直接影響，而人口以及背後的城鎮化則對房地產的中長期走勢構成決定性影響。

2019年的樓市，大概率是穩定的，這決定於貨幣政策。而從中長期來看，人口及城鎮化才值得關注。

去年12月份，在華爾街見聞和中歐國際工商學院主辦的“Alpha峯會”上，中國城鎮化專家，中國城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵分享了他的研究成果。

當日他分享了很多觀點，對於希望從宏觀上理解當前房地產形勢以及未來走勢的人來說，還是有幫助的。

觀點一、城市化還遠沒有完成，這是對房地產最大的利好

到2017年，中國城市化率爲58.53%，到2030年要達到70%，意味着還有將近2億人口進城，其中最大的利好仍然是帶動房地產，因爲住是最基本的需求。

2008年的美國房地產泡沫和上世紀90年代初的日本房地產泡沫破滅之時，城鎮化早已完成，中國房地產最大的保險是城鎮化尚未完成。

觀點二、房價上漲是城鎮化的必然規律。

相對於14億人口來說，出現北上深這幾個高房價的城市很正常的現象。它們是中國房價的金字塔尖。

我們沒有覆蓋14億人口的優質資源，像醫療教育等優質資源長期聚集在一線城市，稀缺資源分配不均衡問題導致人口必然向大城市聚集，人口流入型城市房價上漲幾乎不可避免。我們的問題是以房子來選擇人口規模，而不是根據人口規模來配套建設住房。

觀點三、解決中低收入者住房問題是方法的

現在的主要問題是，大城市的中低收入者買不起房子，這與市場規律並不違規，而是住房政策出現偏差導致的。

他以北京舉例說明。核心區房價十幾萬二十幾萬並不稀奇，全中國14億人，買得起這種價格房子的人太多了。但距離核心區30-50公里的城市外圍，其實房價並不高，存在大量的單價2-3萬的房子。更重要的是人口向城市聚集是城鎮化的必然結果，要解決中低收入人口買不起房的問題，核心不是堵，而是疏。方式是在外圍大量建設他們買得起的平價房，然後以發達的軌道交通來連接城市核心區和衛星城。

從都市圈城際軌道交通來看，紐約、東京、倫敦的城際軌道交通平均都在2000公里以上，但中國的一線城市仍然非常匱乏，北京只有87公里，上海是0公里。如果解決好軌道交通問題，匹配以大量平價住房供應，從居住空間的角度來看，解決房價問題，讓中低收入者買得起房並不算難。

觀點四、房地產的風險之一是中產斷層

目前關於中產人口的數量，統計結果是有偏差的，西南財大是2.04億，統計局是超過3億。目前的問題在於，只有靠繼續推進城鎮化，才能繼續擴大中產階級的羣體，中產不斷層，內需不斷檔，纔不會影響實體經濟發展，不會影響房地產發展。

要擴大中產羣體，必須農村轉移人口的就業問題，提高收入水平。城市住房供應仍偏保障首套房，但從現有數據來看，二套房乃至三套房也逐漸成爲中產階級的剛需。

觀點五、房子成爲最重要的儲蓄方式

大部分人是不願意把錢放在股市裏的，留在股市裏的人也是主要因爲被套住。放在銀行也是鐵定虧本，有流動資金也必然要投向房地產。房子已經成爲最重要的儲蓄方式。這一趨勢短期無法改變，即使股市未來牛氣沖天，也改變不了這個事實。投資房地產的需求，也是未來房地產的巨大利好。

傳統文化對房地產有重要影響，不管是丈母孃對住房有硬性要求，而且中國人一旦致富，首先想到的仍然是買房。它是資產保值增值最有效的手段。