房地產企業爲了滿足其自身對於資金規模和資金期限結構的需求，減少自身資金佔用，提高資金使用效率和利潤率，形成了多元化的融資方式。目前房地產企業的融資方式可分爲在籌資活動過程中的境內間接融資、境內直接融資和海外融資三大類；以及在經營活動過程中的供應鏈融資和銷售回款兩個大類，其中，供應鏈融資及銷售回款佔據較大比例。

根據測算，2018年全國房地產企業用於項目開發的新增資金20.3萬億。從具體項目上看，融資規模從大到小的依次是個人住房金融市場(40%)、銀行貸款(24%)、應付款融資(18%)、非標融資(12%)、國內證券市場(4%)、海外融資(2%)。其中信託貸款融資8710億，約佔2018全年房地產企業融資規模的4.3%。信託貸款是在籌資活動階段發生的境內間接非標融資。

據統計，房企2019年預計到期有息負債規模爲6.8萬億，主要爲銀行、非銀機構貸款以及公司債，自2019年開始，房企各主要渠道融資渠債務陸續到期，進入償債高峯期。除去項目融資，主要是借新還舊。

信託融資相較於傳統的銀行貸款融資成本較高（2019年3月集合信託融資成本爲11.38%，而同期限銀行開發貸款一般不超過7%），但相對於傳統商業銀行存在風險控制嚴格、審批流程複雜、地域經營、額度限制等方面，信託貸款交易結構靈活，信託公司發揮其專業的理財優勢，可以根據房地產開發商項目的各個階段設計匹配的融資方案。資金使用相對便利，選擇面廣、數量巨大、目前是地產公司較爲依賴的融資手段。

房地產信託的操作流程一般爲，房地產企業和信託公司初步溝通項目合作方案、信託公司之後安排項目負責人現場盡調，收集相關基礎資料，並撰寫項目立項報告。立項和審計通過後，簽訂信託合同。信託公司對信託計劃進行發售，並向融資人放款，融資人按照合同支付利息，並在到期後歸還本金。

房地產信託一般通過信託貸款、項目股權投資、購買房地產證券等方式投資房地產，主要分爲債權型、股權型、收益權型以及組合型業務模式。大部分信託資金通過信託貸款或者帶回購條款的股權融資，投資房地產項目，主要是參與地產項目“招拍掛”拿地階段、前期工程階段和工程項目施工階段。

一、債權型信託貸款

債權型信託是信託貸款業務的基礎方式。委託人（投資人、受益人）投資信託公司，由信託公司向開發商發放信託貸款，開發商提供資產抵押、股權質押、第三方擔保等，並按約定向信託公司支付利息、歸還本金，信託公司再向投資者分配信託收益和本金。

信託貸款業務需要滿足地產融資的“四三二”條件。

四：地產商必須“項目‘四證’齊全即土地使用證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、工程施工許可證。”

三：企業資本金達到30%。（2015年改爲保障性住房和普通商品住房項目維持20%不變，其他項目由30%調整爲25%。）

二：地產開發商二級以上資質。

二、信託核心風控和措施

1、資產抵押

地產融資中，比較常見的抵押資產爲土地、在建工程以及建成物業。僅從資產處置來看，土地價值優於已建成物業，已建成物業優於在建工程。

2、項目公司股權質押

3、集團擔保及實際控制人保證擔保

4、設置監管賬戶等

股權投資型信託屬於權益型信託，信託公司將信託資金以股權收購或增資擴股的形式現實對房地產企業的投資;信託公司通過對房地產企業股權的分紅、減資或轉讓獲得投資收益;信託公司按信託文件約定向投資人返還本金並分配信託收益。

優點：此模式可以改善房地產企業資本結構，降低資產負債率，提高企業資信等級。

缺點：信託計劃退出和流動性較差，後期資金介入比較困難，大多數延續非標模式。

信託公司爲了在滿足客戶規避資本金需求的同時避免上述風險，採取附帶回購條款的股權信託即“明股實債”的方式，固定收益的同時，降低投資風險。

一、進入方式

股權轉讓、增資擴股、增加資本公積（以及股東借款）

二、風險控制措施

1、資產抵押

2、項目公司股權質押

3、向項目公司委派董事或者財務總監、印信保管、賬戶監管

4、集團擔保或者實際控制人保證擔保

三、退出方式

轉讓股權、分紅、清算

資產收益權信託是指以資產的收益權，即以“基礎資產預售、銷售或以其他形式使用和處分所形成現金收入的權利”作爲信託基礎財產，並通過管理、運用、處分獲得收益的方式，受調控政策的影響而產生，解決了開發商前期的融資困境。

資產主要爲租金收益權、應收賬款收益權、項目收益權、股權收益權等資產，以資產權益轉讓和回購承諾的方式與信託進行融資。

操作模式通常爲：信託公司與融資方簽訂《特定資產收益權轉讓合同》，信託公司支付信託資金給融資方作爲對價，融資方則將特定資產的“資產收益權”轉讓給信託公司，但特定資產的所有權和佔有權並不轉讓給信託公司。

前面說的三種模式也可以被組合在一起使用，如股權投資+貸款、股權投資+權益投資、股權投資+財產權信託等等，期限配置等方面均比較靈活。

2003年前，地產商在取得土地證之後可以申請抵押融資，資金一部分用於拿地、一部分用於開發建設，但是大部分企業會加大槓桿，以減少自有資金佔用。自“周正毅事件”後，中央出臺了一系列政策規範地產融資業務。

2003年，央行121號文

2003年6月，央行發佈《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，通知規定：“商業銀行對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證（四證）的項目，不得發放任何形式的貸款；房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低於開發項目總投資的30%。”

此文件適用各商業銀行，文件發佈後，造成銀行貸款規模急劇下降，同時信託業務規模迅速增長。此時銀信合作主要操作模式爲：信託公司發行信託產品募集資金代替銀行發放貸款，銀行代銷併爲信託貸款提供擔保。

2005年，銀監會212號文

2003、2004年房地產公司和銀行業爲規避監管通過信託公司進行貸款業務，央行監管文件沒有起到理想的作用，2005年出臺了《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》，通知規定：“信託公司對未取得‘四證’的房地產項目不得發放貸款；申請貸款的房地產開發企業資質不低於國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質，開發項目的資本金不低於35%。”

這一文件出臺後，信託貸款規模迅速下降，“股權投資附加回購”的模式開始實行，也是初級的“明股實債”交易模式。

2006年，銀監會54號文

2006年8月發佈《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》，通知規定信託公司開辦房地產貸款業務或以投資附加回購承諾等方式間接發放地產貸款，要嚴格執行《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》的有關規定，用集合信託資金髮放房地產貸款，要求嚴格執行信息披露制度。

54號文推出後，之前的交易模式被叫停，之後主要以股權投資附加回購選擇權、購買股權收益權或特定資產收益權附加回購以及商品房預售附加回購三種模式爲主。

2008年，銀監會265號文

2008年10月銀監會發布《中國銀監會辦公廳關於加強信託公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》，通知規定，嚴禁向未取得“四證”的房地產項目發放貸款，嚴禁以投資附加回購承諾、商品方預售回購等方式間接發放房地產貸款。嚴禁向房地產企業發放流動資金貸款，嚴禁購買房地產開發企業資產附回購承諾等方式變相發放流動資金貸款，不得向房地產企業發放用於繳交土地出讓價款的貸款。

這之後，信託公司設計出“股權投資附加第三方購買”的模式。

2009年，銀監會3號文

2009年1月《關於當前調整部分信貸監管政策促進經濟穩健發展的通知》，通知規定，調整《中國銀監會辦公廳關於加強信託公司房地產證券業務監管有關問題的通知》中有關房地產金融業務的規定，對符合一定監管評級要求、經營穩健、風險管理水平較高的信託公司，適當放寬對開發商資質、資本金比例等的要求。

文件發佈後，小型信託按照規定執行，大型信託持觀望態度，由此，3月出臺了25號文。

2009年，銀監會25號文

同年3月發佈了《中國銀監會關於支持信託公司創新發展有關問題的通知》，通知規定，信託公司不得向未取得“四證”的房地產開發項目發放貸款，但信託公司最近一年監管評級爲2C級（含以上）、經營穩健、風險管理水平良好的可向已得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的房地產開發項目發放貸款；申請貸款的房地產開發企業或其控股股東資質應不低於國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質，但發放貸款的信託公司最近一年監管評級爲2C（含以上）、經營穩健、風險管理水平良好的除外；申請貸款的房地產開發項目資本金應不低於35%（經濟適用房除外）。

25號文發佈後，由於將3號文中很多地方明確，房地產信託融資變得更加活躍。

2009年，銀監會84號文

“四萬億”之後房地產火熱，8月銀監會發布《中國銀監會關於信託公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知》，通知規定，信託公司要嚴格執行國家固定資產投資項目資本金管理制度，對股東借款（股東承諾在項目公司償還銀行或信託公司貸款前放棄該股東借款受償權的情形除外）、銀行貸款等債務性資金和除商業銀行私人銀行業務外的銀行個人理財資金，不得充作項目資本金。信託不得將債務性集合信託計劃資金用於補充項目資本金，以達到國家規定的最低項目資本金要求。這一文件從資本金角度限制了信託公司部分房地產股權融資業務，但是並未收緊融資條件。

2010年，銀監會54號文

2月銀監會發布了《關於加強信託公司房地產信託業務監管有關問題的通知》，調控政策主要明確了：一、控制結構化參與信託貸款的優先劣後比例，信託公司以結構化方式設計房地產集合資金信託計劃的，其優先和劣後收益權配比比例不得高於3：1；二、信託資金不得發放土地儲備貸款，這對房地產前端融資業務造成較大影響。同時，取消了對於銀監發【2009】25號中的例外條例。

這一文件出臺，堅決杜絕信託公司各種“創新”融資模式，信託公司房地產融資陷入低谷。

2014年，銀監會放開資產管理業務，券商資管、私募基金都可以從事資管通道業務，對房地產信託行業造成很大沖擊。並且，銀監會99號文規範了信託資金池。

2014年，銀監會99號文

4月銀監會發布《關於信託公司風險監管的指導意見》，99號文要求嚴格執行《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》，防止第三方非金融機構銷售風險向信託公司傳遞；做好資金池清理，信託公司不得開展非標準化理財資金池業務。該政策的落實使部分信託公司此前的資金池模式遭到收緊。

2017年，銀監會6號文

4月發佈《關於銀行業風險防控工作的指導意見》，要求“加強房地產業務合規性管理，嚴禁資金違規流入房地產領域，各級監管機構要重點關注房地產融資佔比高、貸款質量波動大的銀行業金融機構，以及房地產信託業務增量大、佔比較高的信託公司”。這一文件後，地產信託業務沒有受到很大影響，基本操作模式基本沿襲以往。

2018年受到加強銀信監管、規範銀行理財影響，房地產信託整體規模回落，融資成本上升。2018年5月“資管新規”出臺，限制資管產品多層嵌套、資金和資產期限錯配。通道類信託規模將持續收縮，而主動管理類地產信託將承接需求外溢。

2019年，銀保監會23號文

2019年5月17日銀保監會發布關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知（銀保監發〔2019〕23號）（以下稱爲“23號文”）。23號文對信託公司在宏觀調控政策執行、公司治理、資產質量、非標資金池業務、同業業務以及經營管理等重點方面作出指示。尤其是對於信託公司向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資進行限制。進一步規範了信託公司房地產業務的模式，今後的房地產信託監管會更加嚴格。

2019年以來，房地產行業的政策定位是繼續堅持 “房住不炒”，政策對房地產調控的主基調依然趨嚴，但同時也有結構性微調放鬆。集合信託融資成本小幅下降，融資規模小幅上升，產品結構平均期限進一步縮短。而整體的融資門檻並未放鬆，一般要求企業銷售額排名前50、負債率合理、項目處於核心地段。隨着房地產市場的調控，房企面臨的資金問題日益嚴峻，信託公司相應做出調整，提高了融資門檻和風控要求，對於房地產項目的選擇更加謹慎，信託資金向優質房企和一、二線城市優質項目集中。

總體來看，地產信託在一路監管中發展至今，2018年以來由於監管和去槓桿進程帶來的業務收縮或暫時告一段落。從監管方面來看，嚴監管的趨勢沒有大的變化，主要的方向仍集中於對“資管新規”細則的落實和完善。資金信託新規等一系列信託監管新制度的面世也已經提上議程，信託資金募集方式有望拓展。其中受關注最高的內容爲“信託產品包括公募與私募，可以面向不特定社會公衆發行公募信託產品，認購起點1萬元”，被認爲信託“公募化”轉型的開端。可能會在未來有效解決目前房企信託存在的“資金荒”問題。