新聞 | 融資環境趨緊房企真的缺錢嗎？

在史上最長的一輪樓市調控週期中，房企的資金狀況並不如銷售業績那般亮麗。中期財報披露完畢，房企的資金鍊問題也浮出水面。伴隨着流動性收緊、融資難度加大，融資利率和資金成本都在提升，房企淨負債率、資產負債率普遍升高，經營現金流轉負或縮減。

未來，融資收緊將成趨勢，“現金爲王”是熬過寒冬的首要途徑。8月開始，恒大、陽光城、新城控股等均開始降價促銷跑量。在嚴峻的融資環境下，資源日趨集中於頭部房企，不少中小房企將面臨生死考驗。

資金壓力難掩

龍頭房企上半年的銷售依然耀眼。碧桂園、萬科、恒大均突破3000億大關。整體來看，房企銷售情況呈上升趨勢，7家房企銷售額過千億。

在華麗的銷售業績下，房企的淨負債率、資產負債率卻有顯著上升。去年底淨負債率僅8.8%的萬科，躍至32.7%。其他龍頭企業中，碧桂園上半年淨負債率59%，較2017年的56.9%微升；保利地產淨負債率93.26%，較2017年末擴大7個百分點。

龍湖2018上半年淨負債率爲54.6%，2017年末爲47.7%；華潤的淨有息負債率爲47.2%，較2017年底的35.9%也有增長。

就連財務穩健的中海，淨資產負債率也較年初的27%略微增長至28.1％。此外，新城控股上半年負債率達100.4%，較2017年末提升了37個百分點。

Wind數據顯示，截至6月30日，房地產行業資產負債率爲79.46%，環比上漲0.6個百分點，同比上漲1.44個百分點，且有39家公司超過行業資產負債率均值。據記者統計，萬科、保利、綠地、金地四大龍頭資產負債率均在75%以上。

此外，房企經營性現金流持續喫緊，上半年，萬科實現經營活動產生的現金流量淨額-42.55億元，同比減少119.47%。去年同期爲218.5億元，年末則爲823.2億元。保利地產2018年中報顯示，公司經營性現金流爲-98.33億元。碧桂園上半年的淨經營性現金流雖保持爲31.7億，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。

去年以來，房企的融資環境也在惡化。銀行對房地產的貸款持續收緊，停止了許多房企發債，行業經營性現金流急速惡化是普遍趨勢。來自客戶的首付和按揭貸款也在不斷收緊。融360大數據顯示，今年7月，全國首套房貸款平均利率上漲至5.67%，爲基準利率的1.157倍，環比6月上升0.53%，同比方面，較去年4.99%的利率同比上漲13.63%，連漲19個月。

融資成本方面，陽光城執行副總裁吳建斌稱，今年房企的融資環境發生了巨大變化，只有開發貸還能保持過去的融資成本，其他渠道的融資從實際操作層上看，成本都上升了5%至10%。整體來看，房企融資成本均有上升。克而瑞數據表明，剔除恒大及佳兆業海外融資影響之後，房企1-8月平均融資成本爲5.99%，較2017年全年上升0.42個百分點。