昨天，在陆家嘴金融论坛的开幕仪式上，银保监会主席郭树清的发言，刷爆了闻东的微信朋友圈。

“当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场”，

历史证明，如果过度的依赖房地产最终会付出代价，

“不同地区的房价有低也有高，但如果你买了一套房子，只用于投资或者投机，那就是水泥和砖头。”

不可否认的是，房子，是过去二三十年我国居民积累财富的唯一有效手段。

相信买房的朋友一定听过房产中介，在解读房价时，无时不在强调的观点：

• 房价是和地方财政绑定的！
• 房价下跌，银行体系就会崩溃，经济就完蛋！
• 我国经济发展，一靠外贸，二靠基建。外贸完了，更要拉动房地产！

闻东总结他们的套路，无非就是三点：

第一，宣传房价永远上涨的信仰；

第二，传播不买房，生活就无法继续的焦虑；

第三，偷换概念，将任何经济上的风吹草动，都鼓吹为房价上涨的“大利好”。

然而，现实是，经过这几年的不断调控，尤其是遭遇周期性经济下滑之后，买房就上涨的定律，绝对是无法持续的。不同类型城市分化严重，卖方市场向买方市场的逐步转变，让买房投资更考验你的认知和眼光。

未来10年，想要延续“买房创富”的辉煌，以下几个认知，你一定得提升：

定律一：理解什么是因城失策，精准调控。

一个词总结最近三年的全国楼市情况：

2017年楼市，拉涨；

2018年楼市，过山车；

2019年楼市，蹦极！

更重要的是，房价变化的背后，之前的涨价逻辑被打乱了，

原来的逻辑是什么呢？全国一盘棋。

一线涨完二线涨，二线涨完三四线，波浪式上涨。

现在呢？每个城市各管各。其他城市的房价已经不具有任何参考意义。甚至，在一个城市不同区之间，政策也不一样。比如，南京，珠海。

这种变化产生的原因只有一个，就是“因城失策、精准调控”的房住不炒长效机制的陆续出台。

今后，哪怕是北京房价涨上天，燕郊的楼盘也可能重度下挫。甚至，房山的房价在下降的同时，海淀的房价却依然坚挺。

楼市里躺赚的时代已经过去，能从楼市中赚钱，需要考验眼光了。

定律二：理解什么是投资，什么是自住！

刚才在知乎看到一个奇葩提问，问自己2018年卖房之后租房炒股是不是最优秀的投资？

闻东就惊了，就房产来说，自住和投资是有本质区别的。

今后，投资房看租赁收益！选投资房，是那种能够带来稳定租赁收益的小区，集中在地铁站口、CBD商圈，产业园附近。只要受到码农、小白领、大学毕业生的青睐，租售比就有保证（虽然现在确实惨淡）。

自住房，尤其是自己的第一套房产，一定要避免出租率过高的小区。原因很简单，频繁装修、换手率太高，换来的是不安定感和不安全感。真正的自住房，一定是那种业主惜售，一套一套卖的小区。低调！

定律三：看清楚老破小和老破大的区别

在一二线城市，很多小区已经行将就木，破败不堪。所以，很多人看不起老破小小区。

但，很多人这么说，完全是因为他们没有从老破小中获利。

和学区挂钩的老破小，绝对是一个城市现在和未来房价突击的急先锋。老破小的生命力绝对超乎你的想象。

即使进入拆迁序列，按照现在一二线城市的拆迁补贴，你也将获得市值150%以上的收益。

真正的高手投资老破小，都是租金完全覆盖月供，一孩二孩享受学区，长持10年以上，再给孩子留份待拆的遗产，占尽这个城市所有的利好。

于老破小相比，老破大的精髓在于一个“大”字。买入这种房子，绝对会被老婆打！

这类房子的通病，是公摊高，电梯年久失修，租售比低，物业基本为零，拆不动。

如果附近没有学区支撑，这类房子绝对是投资禁区，价值谷底！

定律四：关键单价原则

很多人，不管是自住房还是投资房，都喜欢按照总价去购买。

闻东认为，自住房，按照总价购买，是想考虑预算。

但是投资房，你还按照总价去买，就是彻彻底底的误区了。房子的竞争力，和总价的关系不大，和单价的关系大。

真正的投资房高手，都是在等毛坯，等开发商降价促销，等业主资金链断裂急抛。

买房，单价一定要足够便宜！

定律五：看懂一手房和二手房

一手房价格，和土地财政相关联，是“稳定”的要素之一。所以，一手房房价中60%的土地价格就成为行业不争的秘密。也正因如此，开发商和地方才有了操作的空间。但，对一般人来说，一手房房价，只能说明房子的财政属性，属于账面资产；

真正决定你房子价值的，能够换到真金白银的，是房子的评估价或者房子的二手房价格。二手房市场的房价，才是一个地方真正的房价水平。

因此，今后买房子，一定要看看附近区位二手房的价格，再决定是否入手。

最“好”的楼市，是对地方政府有利，对炒房客有利，而最“坏”的楼市，是刚需不敢买房，改善的换不起房。