郭树清痛陈：过度依赖房地产终要付出沉重代价

来源 | 上海证券报

6月13日，第十一届陆家嘴论坛在上海召开，本次论坛备受关注。在论坛上中国银保监会主席郭树清表示：当你买了房子用于投资、投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥钢筋和砖头。房地产市场是有很强的的区域性，不同地区的房价有涨有跌很正常。但是房子是用来住不是用来炒的。历史证明，凡是过度依赖房地产，实现和维持经济发展的国家和地区，最终都要付出沉重代价。凡是靠投资、投机房地产来理财的居民企业，最终都会发现，其实都很不划算。（欲了解原文请点击文末看懂App进行阅读）

对此，「看懂经济」决定邀请几名看懂经济评论作家对此文进行点评。（评论内容精选自看懂App的解读）

沈大伟

宏观经济研究员，看懂App评论作家

房地产无疑是重要的经济支柱，但其过度繁荣（尤其在价格和金融属性方面）会带来巨大隐患。第一，投资角度看，由于房价尤其地价高涨，固定资产投资形成固定资本（二者之比从30年前的1上升到近年的2附近，因大幅上升的旧建筑、土地购置和拆迁补偿相关费用计入前者而不计入后者，即不创造GDP）进而提升资本存量和国民收入的效率下降，这大致反映房价推高投资成本的宏观后果。第二，消费角度看，虽不少研究显示，房地产销售和价格暴涨没有使（当期）消费减速，但很可能导致接下来1-3年消费减速，因此时财富效应消失、还贷负担加重、销售下行致家具等相关消费下行。第三，金融稳定角度，对内，房地产是最主要的信贷抵押品，助涨助跌金融周期；对外，其扩张的大量信用货币，加大本币贬值和资本外流压力。第四，全社会资产配置进而创新导向的角度，泡沫化的房地产是税费、人力、投资信仰（高收益刚兑）等宏观成本枢纽，系统性推升全社会无风险利率（很大程度就是股市投资的机会成本），使股市走出长牛及培育创新变得艰难，一定程度可以说，地产不死（破除信仰），股市不兴（走出长牛）、创新不起。第五，可以推测，本轮经济下行，几乎不可能再大规模刺激房地产。

姜国君

诸葛找房研究员，看懂App评论作家

房地产调控不仅要解决房价过高、上涨过快问题，还要降低经济对房地产依赖过大的问题，同时亦要纠正个人将购房行为定性为投资行为的错误认知。多年来，地方财政增长、金融信贷增长、个人财富保增值等方面的诉求无不与房地产有着千丝万缕的关系，并逐渐被吸入恶性循环的漩涡难以自拔。自中央定位“房住不炒”以来，上述局面有了很大的改观，但冰冻三尺非一日之寒，一些个人、机构乃至地方政府对房地产仍旧抱有较大的幻想。当稳预期这个新词被提到国家经济顶层设计的高度后，住建部随即将其列入今年房地产工作的三大基调之一。可以把房地产“稳预期”看作一个全局性的思想纠正过程，在这个过程里我们应当也必须放低过去对房地产的较高期望值，让其真正回归到理性。就目前的情况看，国民的需求仍然离不开房地产，这个行业不会凭空断裂或消失，但将这头曾经被当作经济抓手和财富杠杆的大头扭转方向是大势所趋，使房屋成为普通需求品也是行业最好的出路。

周正国

高级经济师，看懂App评论作家

基于身份原因，郭主席讨论的是金融行业的微观主体治理，一般经济学认为储蓄率高有利于投资资本生成，提升人均资本存量，利于生产要素（资本以外的其他包括教育形成的劳动力，技术等）聚集加快经济增长。这里的资本指的是生产性资本，房地产一般认为如果过剩（不出租进而空置）就是资本浪费。现在认为储蓄转化投资的机制出了问题，小微企业融资不力，存款理财阻滞于银行，直接融资比例过低，企业创业初期融资难（一个表现是风投和天使投资不给力）。个人判断，市场经济的微观主体里企业和居民都由于负债过大，活力不足。例如我国包括个体户一共9000万家，美国人口是我们1/4，但企业有8000万家。主要还是民间财富不够，减免税力度不够导致。我国政府负债比例比较低，而按照现代货币理论，政府主权本币债务无上限，可以通过减税加赤字或者国有资产私有化来解决。当然财富分配过于两极分化也不好，私人财富分布不广，还是可能会淤积在上层。财富阶层本身自己之间竞争压力也需要加大，这需要增加整体数量规模。购买自住房子的成本现在并没有个税税前扣除。很多资金出路不好，原因之一是需求的微观主体不够多，也不够健康。还是减税吧，包括减免五险一金。

娄飞鹏

《去杠杆研究》作者，看懂App评论作家

信贷和房价是金融周期最重要的两个指标。美国上世纪80年代的银行危机，2007年开始的次贷危机，房地产领域融资太多都是主要成因之一。

许小乐

贝壳研究院首席分析师，看懂App评论作家

无论在什么国家、什么发展阶段，房地产行业始终是一个“牵一发而动全身”的行业，任何国家都不会“抛弃”房地产。但过度依赖房地产的工具属性，使房地产脱离居住本质，成为政府、家庭获得财富的杠杆，则会误入歧途。过去40年，我国房地产的增长效应巨大，但也累积了不小的金融风险和贫富差距，这些风险在经济增长、居民收入增速放缓的背景之下会暴露出来。高房价的自我窒息效应今天已经在大城市显现，居住成本的上升抑制了人口的集聚和技术创新，城市之间的格局会经历新的调整。即便外部环境或房地产税不发生变化，有房群体和无房群体之间的财富、资源鸿沟也会让城市付出巨大代价。

董翔

职业投资者，看懂App评论作家

虽然房地产是稳增长、稳投资的重要手段，但我国居民杠杆率已处于高位，而购房人口连年下降，房价/收入比处于历史高位，房地产拉动需求的可持续存疑。正如达里奥在《债务周期》中指出的，“住房建设的增量需求自然会随着住房的建成而下降”，“需求增速放缓，债务挑战出现”。且房地产和金融互相强化的顺周期性会显著增大经济波动。在当前外部压力比较大的时候，领导人能非常重视过度依赖地产的风险难能可贵。