郭樹清痛陳：過度依賴房地產終要付出沉重代價

來源 | 上海證券報

6月13日，第十一屆陸家嘴論壇在上海召開，本次論壇備受關注。在論壇上中國銀保監會主席郭樹清表示：當你買了房子用於投資、投機，並不出租，那就是一堆閒置的水泥鋼筋和磚頭。房地產市場是有很強的的區域性，不同地區的房價有漲有跌很正常。但是房子是用來住不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產，實現和維持經濟發展的國家和地區，最終都要付出沉重代價。凡是靠投資、投機房地產來理財的居民企業，最終都會發現，其實都很不划算。（欲瞭解原文請點擊文末看懂App進行閱讀）

對此，「看懂經濟」決定邀請幾名看懂經濟評論作家對此文進行點評。（評論內容精選自看懂App的解讀）

沈大偉

宏觀經濟研究員，看懂App評論作家

房地產無疑是重要的經濟支柱，但其過度繁榮（尤其在價格和金融屬性方面）會帶來巨大隱患。第一，投資角度看，由於房價尤其地價高漲，固定資產投資形成固定資本（二者之比從30年前的1上升到近年的2附近，因大幅上升的舊建築、土地購置和拆遷補償相關費用計入前者而不計入後者，即不創造GDP）進而提升資本存量和國民收入的效率下降，這大致反映房價推高投資成本的宏觀後果。第二，消費角度看，雖不少研究顯示，房地產銷售和價格暴漲沒有使（當期）消費減速，但很可能導致接下來1-3年消費減速，因此時財富效應消失、還貸負擔加重、銷售下行致傢俱等相關消費下行。第三，金融穩定角度，對內，房地產是最主要的信貸抵押品，助漲助跌金融週期；對外，其擴張的大量信用貨幣，加大本幣貶值和資本外流壓力。第四，全社會資產配置進而創新導向的角度，泡沫化的房地產是稅費、人力、投資信仰（高收益剛兌）等宏觀成本樞紐，系統性推升全社會無風險利率（很大程度就是股市投資的機會成本），使股市走出長牛及培育創新變得艱難，一定程度可以說，地產不死（破除信仰），股市不興（走出長牛）、創新不起。第五，可以推測，本輪經濟下行，幾乎不可能再大規模刺激房地產。

姜國君

諸葛找房研究員，看懂App評論作家

房地產調控不僅要解決房價過高、上漲過快問題，還要降低經濟對房地產依賴過大的問題，同時亦要糾正個人將購房行爲定性爲投資行爲的錯誤認知。多年來，地方財政增長、金融信貸增長、個人財富保增值等方面的訴求無不與房地產有着千絲萬縷的關係，並逐漸被吸入惡性循環的漩渦難以自拔。自中央定位“房住不炒”以來，上述局面有了很大的改觀，但冰凍三尺非一日之寒，一些個人、機構乃至地方政府對房地產仍舊抱有較大的幻想。當穩預期這個新詞被提到國家經濟頂層設計的高度後，住建部隨即將其列入今年房地產工作的三大基調之一。可以把房地產“穩預期”看作一個全局性的思想糾正過程，在這個過程裏我們應當也必須放低過去對房地產的較高期望值，讓其真正迴歸到理性。就目前的情況看，國民的需求仍然離不開房地產，這個行業不會憑空斷裂或消失，但將這頭曾經被當作經濟抓手和財富槓桿的大頭扭轉方向是大勢所趨，使房屋成爲普通需求品也是行業最好的出路。

周正國

高級經濟師，看懂App評論作家

基於身份原因，郭主席討論的是金融行業的微觀主體治理，一般經濟學認爲儲蓄率高有利於投資資本生成，提升人均資本存量，利於生產要素（資本以外的其他包括教育形成的勞動力，技術等）聚集加快經濟增長。這裏的資本指的是生產性資本，房地產一般認爲如果過剩（不出租進而空置）就是資本浪費。現在認爲儲蓄轉化投資的機制出了問題，小微企業融資不力，存款理財阻滯於銀行，直接融資比例過低，企業創業初期融資難（一個表現是風投和天使投資不給力）。個人判斷，市場經濟的微觀主體裏企業和居民都由於負債過大，活力不足。例如我國包括個體戶一共9000萬家，美國人口是我們1/4，但企業有8000萬家。主要還是民間財富不夠，減免稅力度不夠導致。我國政府負債比例比較低，而按照現代貨幣理論，政府主權本幣債務無上限，可以通過減稅加赤字或者國有資產私有化來解決。當然財富分配過於兩極分化也不好，私人財富分佈不廣，還是可能會淤積在上層。財富階層本身自己之間競爭壓力也需要加大，這需要增加整體數量規模。購買自住房子的成本現在並沒有個稅稅前扣除。很多資金出路不好，原因之一是需求的微觀主體不夠多，也不夠健康。還是減稅吧，包括減免五險一金。

婁飛鵬

《去槓桿研究》作者，看懂App評論作家

信貸和房價是金融週期最重要的兩個指標。美國上世紀80年代的銀行危機，2007年開始的次貸危機，房地產領域融資太多都是主要成因之一。

許小樂

貝殼研究院首席分析師，看懂App評論作家

無論在什麼國家、什麼發展階段，房地產行業始終是一個“牽一髮而動全身”的行業，任何國家都不會“拋棄”房地產。但過度依賴房地產的工具屬性，使房地產脫離居住本質，成爲政府、家庭獲得財富的槓桿，則會誤入歧途。過去40年，我國房地產的增長效應巨大，但也累積了不小的金融風險和貧富差距，這些風險在經濟增長、居民收入增速放緩的背景之下會暴露出來。高房價的自我窒息效應今天已經在大城市顯現，居住成本的上升抑制了人口的集聚和技術創新，城市之間的格局會經歷新的調整。即便外部環境或房地產稅不發生變化，有房羣體和無房羣體之間的財富、資源鴻溝也會讓城市付出巨大代價。

董翔

職業投資者，看懂App評論作家

雖然房地產是穩增長、穩投資的重要手段，但我國居民槓桿率已處於高位，而購房人口連年下降，房價/收入比處於歷史高位，房地產拉動需求的可持續存疑。正如達里奧在《債務週期》中指出的，“住房建設的增量需求自然會隨着住房的建成而下降”，“需求增速放緩，債務挑戰出現”。且房地產和金融互相強化的順週期性會顯著增大經濟波動。在當前外部壓力比較大的時候，領導人能非常重視過度依賴地產的風險難能可貴。