中国房地产测评中心近日发布的《2018年8月中国城市租赁价格指数报告》显示，一线城市中，北京、上海和深圳的租赁价格指数环比均有所上涨。

　　其中，北京和深圳的租赁价格指数同比上涨超过20个月。

　　人口的流动，一直都存在，有人离开，又有人回来，有的是因为找不到满意的工作，有的是因为买不起房，但只有一种最伤人：付不起房租。

　　租金上涨，冲击的是民生，打击的是城市的友好度。从买房到租房，已经是消费降级了。一旦连房租付不起，再降就只能有一个选择：撤离这个城市。

　　最近一两个月，房租问题一直处在风口浪尖上，长租公寓也一直被抨击。

　　当然房租为什么上涨不是本文讨论的重点，我想说的是：租金管制，深圳最先亮剑。

　　在中国的所有地级城市中，深圳的住房自有率排名倒数第一，是唯一一座绝大部分人靠租房解决住房问题的城市。官方数据显示，深圳常住人口住房自有率只有34%，剩下常住人口都需要租房。

　　中国社会科学院调查显示，全国城镇居民的家庭住房自有率为89.6%，在四大一线城市中，北京和上海的住房自有率超过70%，广州则超过了90%。

　　同样幅度的房租上涨，深圳的压力要比其他城市大得多。

　　所以，不难理解，为什么房租问题炒得最狠的是北京，但真正最先亮剑的却是深圳。

　　深圳的租金管制模式至少分为三步走。

　　第一步、国字号长租公寓率先落实租金管制

　　关注过新闻的朋友们都知道，深圳打算在塘朗城试点租金管制，年租金涨幅不得超过5%。这个项目是由深铁和深业集团合资开发的，国资背景，落实不会有问题。

　　实际上既有国资背景，名下拥有最多租赁房源的是深圳人才安居集团。按计划，到2020年，人才安居集团要筹集18.1万套住房，其中有相当比例就是纯租赁房源。它的目标之一就是要打造深圳规模化专业化的政策性住房租赁平台。

　　目前还只是一个项目的试点，但试点一旦扩大，上述大批量的租赁房源必然也要纳入其中。

　　第二步、市场化的长租公寓

　　目前深圳长租公寓机构的渗透率不足2%，但它正在蓬勃发展。2014年开始发展，2015-2016年是爆发期。目前包括开发商、中介机构及第三方独立公寓品牌在内的集中式长租公寓房源已超过10万间。分散式长租公寓，出房更容易，规模更大。

　　以上两类长租公寓未来也会逐步纳入租金管制体系。

　　第三步、城中村的农民房

　　数据显示，深圳共有320个原行政村，农民房3.5万栋，占全市住房面积49%，容纳520万常住人口。这是个大蓝海，也是块硬骨头。

　　但是要真正管住租金，仍有两个问题待解决。

　　其一是，房租本质上是由房东说了算，房东要涨房租，机构就得跟着涨。

　　其二是，机构之间是存在竞争的，而且现在租金回报率很低，现金流回正要相当长的时间。

　　要解决这两个问题，只有一个办法：掌握所有房源。比如集中式长租公寓，分散式长租公寓，农民房（必须由机构代管）。

　　目前深圳房地产评估中心已经能就具体的房源租金给出市场估价，做到“一房一价”，并实现动态调整。一旦房源梳理完毕，数量和价格都可控，一切就都可控。

　　当然，梳理所有房源并实现线上监控，这是个浩大的工程。梳理所有房源并不难，不动产统一登记平台可以利用，但其中关键的短板在于房源的集中程度远远不够。

　　以农民房为例，虽然数量庞大，能满足大量的租房需求。但对深圳来说，要高效管住房租，显然不能直面大大小小的房东，而是机构。一旦机构代管了绝大部分农民房，我只要管好机构即可。其中，万科的万村计划，其实就是关键一环。

　　租金管制的计划已经启动，粗略估计，整个租金管制计划要全面完成，以租赁房源集中度达到目标水平计算，其周期短则5年，长则10年。

　　对租房者来说，经过这一轮大规模舆论激荡，租金管制的预期已经形成，并有望提速。一旦房租压不住，会先期通过一些临时手段干预，这跟调控房价的套路基本一致。在这方面，深圳已经率先行动，其他租房需求旺盛的城市也会逐步开展相关工作，内紧外松。

　　对机构来说，接下来要做的不是拿着融来的钱去高价收房，而是逐步稳住节奏。如果继续高杠杆收房，等到租金管制全面铺开，年租金涨幅不超过5%，刹车是刹不住的，杠杆势必断裂。