素有“河南王”之稱的建業地產在規模擴張出現頹勢及其他房企紛紛下沉河南市場的衝擊下，開始把目光投向河南以外

　　5月24日，建業地產（00832.HK）全資子公司河南龍宇房地產開發有限公司（下稱“河南龍宇”）與百瑞信託有限責任公司（下稱“百瑞信託”）簽訂協議表示，河南龍宇將向百瑞信託出售其項目公司30%股權和債權，對價爲8.15億元，交易完成後河南龍宇與百瑞信託將分別持有項目公司70%股權和30%股權。

　　業內有觀點認爲，建業地產此舉或是想爲未來向全國擴張做準備回籠資金。對此，《投資者網》致函建業地產進行求證，截至發稿，對方未予以置評。

　　儘管建業地產的意圖仍待商榷，不過早在2018年初，建業地產確已提出要向全國擴張。據媒體報道，在建業地產召開的2018年業績發佈會上，董事長鬍葆森正式宣佈將走出河南。

　　出售項目股權

　　5月24日，建業地產發佈公告，擬向百瑞信託出售鄭州市鄭東新區項目公司30%股權和債權，合計價格爲8.15億元。此次出售的項目位於鄭東新區北龍湖27號的北三環路南、九如路東地塊項目佔地面積約4萬平方米，當時該地塊被河南龍宇房以熔斷價16.8億元摘得，綜合房價30466元/㎡。

　　建業地產在公告中表示，公司出售股權及債權安排所得的資金，可投放於其他具有不下於目標地塊未來發展潛力的項目，使公司能更有效地運用公司現有資本，以開拓更多具發展潛力的項目。

　　財經評論員嚴躍進指出，“類似出售項目可認爲是回籠資金，但是回籠資金後的用途如何，從建業本身來說，未來不排除會積極對外擴張。實際上建業地產的走出去戰略確實需要加快，這也是當前此類企業相對好的投資態勢的體現。”

　　事實上，這已經是今年以來建業地產第二次售賣旗下公司股權。《投資者網》瞭解到，2019年4月，建業地產約13.35億元人民幣，出售河南省鄭州市一個項目49%股權及有關項目債權予百瑞信託。該項目位於鄭州市金水區附近的24號地塊，佔地面積約3萬平方米。河南龍宇當時也是以熔斷價13.2億元競得，綜合房價29850元/㎡。

　　而上述兩個出售項目的地塊均需要遵守“3.2萬限價”的要求。 那麼，在限價政策背景下，建業地產出售該項目股權，是否與建業的佈局有關？可以看到的是，加之5月份股權售賣所得資金，交易成功後，建業地產合計可獲得21.5億元補充流動資金。

　　此外，值得提及的是，上述兩次股權出售，建業地產均採用的是引入信託公司的形式，而非其他房地產企業。業內有觀點認爲，相較房企間的合作，亦或是銀行的抵押貸款，信託資金入股形式對於建業地產而言顯得更爲靈活。同時，採用信託入股也能結合房地產企業的專業運作能力和信託公司的綜合金融服務能力，發揮兩者的優勢。

　　拉長時間線，不難發現以信託方式入股是建業地產慣用的方法。譬如，近的有2019年1月，建業地產公告稱同意向百瑞信託收購建業恆新45.45%股權，代價爲人民幣7.1億元；遠的有2015年9月，百瑞信託以不超過5.5億元價格獲得建業恆新45.45%股權；2016年6月，平安信託注資5億元入股建業開封40%股權。

　　急需走出河南

　　值得提及的是，除了售賣股權進行資金回籠以外，建業地產也在積極從外部獲取資金“輸血”，不過效果並不明顯。公告顯示，2019年以來，建業地產通過有過兩次美元債發行，共計募資5億美元。

　　可以看到的是，不管是售賣股權還是外部融資，建業地產最終的目標或許是要爲走出河南做好資金儲備，而最根本的原因或許在於建業地產在河南本土的生存空間不斷被侵蝕。

　　公開資料顯示，建業地產成立於1992年，一直深耕河南立足鄭州，走省域化模式。年報數據顯示，截至2018年末建業地產已進入河南省的18個地級市和77個縣級市。

　　財經評論員嚴躍進認爲，建業地產佈局過於集中在河南，在行業規模增速放緩、市場分化格局下，會面臨很多來自本土房企和外來房企的競爭壓力，市場佔有率不足也逐漸體現出來。

　　近幾年，恒大、碧桂園、綠城、萬科、綠地等一線房企紛紛下沉二三線城市，進入鄭州，並向開封、洛陽、新鄉等三四線城市拓展，只深耕河南省的建業地產生存空間逐漸被擠。

　　據《投資者網》統計，從2008年的58.42%鄭州市場佔比到2018年的25%，10年間，在建業地產的市場盤子中，鄭州的份額，從將近60%降至25%，縮水接近6成，而58.42%也成爲了不可超越的至高點。

　　甚至於在河南市場，河南正商置業有限公司（下稱“正商地產”）、鄭州康橋房地產開發有限責任公司（下稱“康橋地產”）等本土房企已實現了趕超。

　　以2018年爲例，根據克而瑞《2018年鄭州房企權益銷售排行榜》建業地產以121.12億元的銷售額位居第4名，正商地產位居第一，權益銷售金額超過220億元，碧桂園和萬科分別列爲第二名和第三名；而在2016年的權益銷售金額排行榜中，建業地產則排第2名。

　　圖表來源：克而瑞地產研究數據

　　嚴躍進還表示，建業這兩年過於迷戀河南市場，造成了對外拓展和投資的力度不夠，或者說經驗是不足的，造成了外部很多投資機會的喪失。

　　需要提及的是，建業地產已經意識到了這一問題。今年3月，建業地產董事長鬍葆森在2018年度業績會上首次鬆口表示，“將會有條件地走出河南”。這個有條件則分別是指“半徑要求、輕資產模式與中原文化小鎮的產品形態。”

　　“今年雖然說市場有降溫和調控，但是很多潛在需求其實是壓抑的，這其實會帶來很多新的購房需求，所以今年建業地產選擇走出去其實還是有成長力和爆發力的”，嚴躍進說道。

　　不過，從2019年拿地情況看，建業地產暫未有走出去的動作，其目前拿地仍聚焦在河南省內。2019年一季報顯示，建業地產共斥資30.19億元在河南省鄭州市、安陽市、許昌市禹州縣及周口市鹿邑縣，合共收購4幅土地。

　　針對這一現象，克而瑞在研究報告中表示市場競爭愈演愈烈的情況下，建業地產能否繼續提高河南省的市場佔有率還有待觀察。

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