開發商“甩鍋”房地局 上海雲錦東方4000萬“水淹房”驗房文件去哪了？

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者胡金華 上海報道

上海雲錦東方5幢602室業主，因花費4000萬購買的精裝樣板房遭受“水淹”產生嚴重的質量問題（詳見《上海驚現“水淹房”？ 業主4000萬購豪宅陷維權僵局》2018年11月9日），繼而長期陷入維權僵局。半年過後，終於有了新進展。

6月11日，該房業主夏明（化名）向《華夏時報》記者提供證據資料顯示，在這套精裝豪宅質量問題背後，還潛藏着房屋未進行“分戶驗收”的疑點。

“原以爲通過政府公開信息就能獲得商品房的驗收文件，卻因開發商以內部文件不能提供給業主，並以已獲得交付許可證爲由甩鍋給徐彙區房地局，致使我在長達一年內無法獲得兩年前所購這套新房的分戶驗收記錄單。”夏明說。

據夏明透露，其追查該套房屋是否經過合法驗收並在監管部門備案，向開發商以及上海徐彙區相關政府部門提請查看該房的“分戶驗收記錄單”，開發商並沒有出具給她。而負責整個雲景東方房屋驗收的幾大部門徐彙區建設工程質量監督站（下稱“質監站”）、徐彙區建交委、徐彙區房地局則都無法向其出具該份文件。

分戶驗收文件去哪了？

6月13日，夏明向本報記者出具的上述兩份政府部門蓋章文件顯示，無論是上海徐彙區建交委還是房地局都明確稱，並沒有業主夏明需要的房屋分戶驗收記錄。

“新建房屋沒有經過三級部門嚴格的驗收，是不能獲得銷售許可證的。從新房驗收的程序來看，要經由多個部門組織數位人員進行分戶及整幢驗收。然後開發商將驗收的資料進行整理，提交給地方房屋質監站，房屋質監站再交給地方建交委和房管局審覈，驗收通過之後，開發商獲得房屋銷售許可和質量驗收合格的證書。”對此，上海房屋市場資深銷售總監張博6月14日對《華夏時報》記者分析。

在張博看來，對於這套有質量問題的樣板房，如果質量問題的產生是在驗收之後產生的，那麼質量問題界定是比較容易的，業主提出的要查看分戶驗收記錄表也是合理訴求；但是三個部門都無法出具相關文件，開發商又不給業主看，這其中必然隱藏着疑點。

《華夏時報》記者梳理發現，在業主夏明與開發商之間就房屋質量問題進行長達9個月時間的“攻防”中，夏明一開始發現房屋有嚴重質量問題無法居住，與開發商進行溝通協商無果；而後轉向要求開發商提供該房屋“一房一驗”資料的“三書一表一證”（《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《建築工程質量認定書》《房地產開發建設項目竣工驗收合格證》《竣工驗收備案表》），但是至今業主只獲得了前二書，還有“一書一表一證”沒有獲得。

“2018年9月開始，開發商就拒絕提供給我相關文件後，我只能通過申請政府信息公開，新近獲得徐彙區建交委出具的《住宅工程質量分戶驗收匯總表》，才發現我的房屋並沒有經過分戶驗收。”夏明受訪時時提出她的質疑。

夏明稱，她現在要搞清楚，2018年購買的這套4000萬房屋，是否經過了法定的驗收及政府備案？如未經過驗收，此套房屋如何能取得“交付許可證”並據此合法銷售。

《華夏時報》記者在徐彙區建交委出具的2016年備案的《住宅工程質量分戶驗收匯總表》記載發現：東航金葉苑（即“雲錦東方二期”）2#地塊地上部分1標段5#樓，22層、總戶數41戶，驗收日期爲2016年10月15日至10月19日。但業主夏明現場樓層拍照顯示，5號樓共計22層43戶。該棟樓中有兩戶並不在徐彙區建交委備案的《住宅工程質量分戶驗收匯總表》中。

“基於開發商在業主多次要求下始終無法提供該房屋的‘一書一表一證’，同時徐彙區建交委也沒有備案這兩戶房屋的驗收記錄，可以認定夏明的房屋並未經過驗收。”6月14日，業主法律委託方海華永泰律師事務所律師丁芳對《華夏時報》記者稱。

對此，開發商也出具了律師回函，在回函中則稱，雲錦東方樓盤建造過程均符合國家法律規定，其已經根據合同約定向業主提供所涉材料，並無義務提供其他材料。

“對於在徐彙區建交委2016年關於5號樓備案的房屋套數中，實際銷售套數43套，驗收備案套數41套，這可能是當初施工的時候相關工作人員出現的失誤，但是整棟樓我們都是向有關部門驗收備案的。”東航置業相關人士此前接受本報記者採訪時解釋。

該人士向本報記者出具的一份內部文件顯示，業主夏明的房屋驗收備案時間是2016年10月28日，驗收爲手工記錄，但此份文件尚未提供給業主，也沒加蓋多個機構以及責任人蓋章和簽字，不同於其他戶號的“分戶驗收”爲電腦打印的正式模板文件。

多部門尋找“分戶驗收記錄單”

已經獲得銷售資格的房屋，開發商爲何銷售之後不提供分戶驗收記錄單？

“我通過12345市長熱線先向上海徐彙區質監站查詢該套房屋的分戶驗收記錄單，該站回覆說東航置業以內部規定爲由拒絕提供，而該站無權強制其提供，但法院可以要求房產商提供。”夏明稱。

本報記者瞭解到，在今年5月29日，該質監站再次回覆夏明委託律所的告知書中，出具了2016年12月23日該站蓋章簽發的《上海市建設工程質量監督報告》，其中5號樓，工程編號：D039（附後），表示5號樓已通過分戶驗收，並由該站彙總後上報給徐彙區建交委。（附後）需粘貼質監報告。

但是到了今年6月3日，徐彙區房管局給業主委託律所回覆的官方文件則顯示，夏明所要求獲得房屋分戶驗收合格證明書，該政府信息不存在。

根據徐彙區房地局出具的《上海市新建住宅交付使用許可證》（X04-00008）：5號樓、22層、18855.73平米，表示5號樓已通過整體驗收並獲得了房屋交付許可證。

“5號樓總共43戶，分戶驗收只驗了41戶，爲何徐匯質監站卻出具了5號樓的《建設工程質量監督報告》，包括了她的602室？ 爲何徐匯房地局按幢審覈發放了《交付許可證》，列明瞭5號樓22層，卻不審覈22層怎會只有41戶的《分戶驗收匯總表》。開發商又以5號樓已取得《交付許可證》從而徹底甩鍋給房地局。誰該爲缺戶驗收卻能銷售的商品房負責？ 誰又爲她買到的存在嚴重質量問題而又未經過驗收的新房負責？”夏明指出。

而丁芳則表示，根據我國《合同法》第一百四十八條規定，因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同；《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住適用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予以支持；另外根據《上海市住宅工程質量分戶驗收管理規定》第十條：凡未實施分戶驗收的，工程質量監督機構按有關規定不予出具工程質量監督報告。

開發商反指陷業主敲詐

《華夏時報》瞭解到，隨着雲錦東方二期這套樣板房質量維權糾紛持續至今，業主從最初答應維修到要求換房、退房，而東航置業方面則只答應小修小補。截止目前，開發商和業主雙方都通過各自委託的律師互發律師函。

本報記者獲得雙方共計6封律師函，開發商在最新一封對業主的律師函回應業主述求中，除拒絕提供給業主該房的“分戶驗收記錄單”，還稱業主夏明借房屋質量問題敲詐1000萬。

“我自與開發商就房屋質量問題交涉，從來沒有說過要求賠償具體的金額。我委託的律所向東航置業發出的三份律師函，都是根據事實而提出賠償的標準和範圍。而且三封律師函的述求也沒有變更過，反而是開發商給我的律師函中，一直在迴避主要問題，不僅不就質量問題提出切實可行的解決辦法，到現在還誣陷我之前向他們索賠1000萬。”夏明告訴《華夏時報》記者。

對此，本報記者也採訪的開發商，其相關負責人表示，業主的房屋分戶驗收並沒有漏掉，假如漏掉就不可能拿到竣工驗收報告，而對於業主夏明提出的換房、退房要求，作爲開發商沒有可實現的途徑。至於賠償，是業主曾通過其代理律師要求賠償1000萬，在律師函中沒有提及。