文章首发于公众号：叁里河

作者： 大文

对杭漂和北漂来说，学区房的意义大不同

近日，钱江晚报联合某地产机构对主城区建校六年以上的热门公办的学区房价格做了调查，推出一份杭州第一梯队学区房现状调查报告。

报告显示全市一梯队的学区房的二手总价门槛最低在130万，领头羊西湖区的学区房总价门槛最低200万。跟北京动辄千万、单价40万的学区房相比，杭州的学区房可以说是白菜价了。要知道在杭州拿200万的预算买房，都没什么可选的。

链家数据显示，北京西城区5月成交了一套新文化街实验二小60方不到学区房，价格在845万；同样在5月杭州成交的一套同为60方不到的学军小学的学区房，价格490万。

即使有这么低的门槛，杭州的家长对学区房争抢也不激烈。在教育论坛学区房话题下面，有杭州家长表示，“学区房是好的，但是环境还是太差，不能为了孩子的学位就放弃自己的人生。”而在北京要是有热门学区房的空位，不论环境多差都会立刻抢，“在附近再租一个环境好点的房子就行了呗”，北京某家长在论坛里表示道。

西湖区成了杭州小学教育最强区，这里是杭州的海淀，因为有学军小学为首群聚起来的一批历史悠久的优质公办。不过，在优质民办教育资源上，上城区和拱墅区要更占优势，前者有老牌民办崇文、时代、新世纪、娃哈哈；而拱墅区有育才、大关、世外三大牛。

杭州六所一流初中，建兰、文澜、启正、育才、锦绣、采荷实验，全是民办。其中文澜、育才、锦绣都在拱墅区，假设真的实行了锁区制，那么拱墅区无疑就会成为新一任教育最强区，同时也意味着学区房价值随时有可能随着政策变化起伏。

杭州学区房不如北上是有原因的。

首先，目前来看，杭州的义务教育阶段并没有天然的特优升学渠道。买了学军的学区房不意味着你就能进优质民办初中，只不过有了一个更好的机会去拼重点罢了。因此拥有一个好的学区房，在杭州，并不是一招致胜的，况且西湖区作为教育最强区地位也没有那么牢固。当各区教育资源没有特别大的差距的时候，学区房的价格也自然很难上去。

而在北京，西城、东城、海淀作为北京传统意义上的教育强区，却有着不可撼动的地位。

历史原因，北京各城区的教育资源分布并不均衡。2017年北京市共有 68 所重点高中，其中西城15 所、东城区12 所、海淀11 所、朝阳7 所、丰台4 所。西东海三区，占了一半多。

一个班36个人，能有32个进清北的人大附中，就在海淀区；高晓松和李敖的母校，传奇的北京四中，在西城区。

东、西城作为自古以来的首都中心，在教育资源方面有深厚的积淀，是天然的教育强区，遍地牛校。而海淀区的崛起，很大程度上源于历史上的“点招”，即面向全市范围招收优秀学生，获得生源优势，进而形成良性循环。而且作为北京高校和科研院所最集中的城区，有很多大学办学的名校，中关村一、二、三小也曾经是中科院子弟校。外来的优质的人才资源使得海淀的生源质量也强于其他区。

链家数据显示，北京五月区域均价前三西城、东城、海淀，三区平均均价为10.4万，而排在后面的朝阳、丰台、石景山、通州的平均均价为5.9万，差了一半。同城房价的差距，也是说明北京学区房价值高最好的证据之一。

排除北京本身房价比杭州高这个因素外，北京学区房比杭州贵那么多的原因还是其本身的教育资源的价值就摆在那儿。北京的学位是有限的也是重要原因之一。

北京的六年一学位制，一套70年产权的房子，最多只有11个家庭的孩子可以上。随着北京人口上限2000万既定的事实，北京之后一共有多少学位都是可以直接数出来的。

之前那篇关于非京籍孩子上学的文章，主角小美对于房东不愿配合帮助她家小孩上学这件事很是恼怒，但其实是她本人没有意识到这个“入学指标”，并不是给房东包了来回的机票钱就能换来的。

而杭州目前虽然有几个热门的小学会建议提前3年落户，但在时间的锁定上并没有任何规定，学位显然就没有北京那么抢手。加上不断开发的商品房和不断新建的学校，也在一定程度上冲淡了杭州学区房的价格。

除了最优的教育资源之外，这些教育资源的购买者之间的差别也是两座城市核心学区房价格差距的原因之一。

根据国家统计部门的数据，2018年北京居民人均可支配收入达到 6.2 万元，与上海一起突破六万，而杭州市人均可支配收入则为 5.4 万元，差距明显。

同时，《北京市人口蓝皮书》统计称，2017 年首都人口中，教育程度在大专及以上的占比37%，也就是说近四成人口受过大学教育，其中，“五分之一受过本科教育，近 5% 受过研究生教育”。2018 届毕业生就业质量报告显示，北京八所一流高校有近 50% 的人选择在京找工作，清北的数据分别为 40% 和 30%。

虽然在教育资源和受教育人口数量水平方面处于全省乃至全国的第一梯队，但与自成一体的首都，杭州仍然相形见绌。尤其是在外地迁入人口方面，根据杭州市统计局的 2012 年数据，浙江省流入人口中学历在大专以上的只有 11% 不到。

而受过高等教育、有支付能力的外来中产阶级，应该说是对教育路径依赖感最强的一批人，也是市场需求最强的一批人。因为接受优质教育的三个要素，成本、升学概率和就学的回报对他们来说形成了一个被印证的成功轨迹，是可以在下一代身上套用的逻辑。对于已经身在北京、害怕向下滑落的中产，拥有全国最好教育资源和医疗资源并能提供最高收入的北京已经是金字塔顶端了，其它选择都可以视为妥协。

这并不是说杭州人或新杭州人缺少接受教育的动力，只是对于江浙人，教育之外还有自己的路径依赖。当然这是有客观因素的，首先，就像上面说的，优质教育三要素中的升学概率（包括路径）不够明朗。

近在咫尺的上海有更好的教育资源，省内省外的人，能够负担或者把教育视为最优选择的家庭，去上海的理由多过去杭州。武断地下个结论，上海学区房价格的 70～80% 就是杭州价格的天花板。

而民办学校发达的江浙地区，家长对上私立学校的接受程度更高，反正本地没有太多的大学选择，加上向来有出国风气，体制外的教育路径就成了很多家庭的选择。

其次，江浙的中产与北京中产不同，后者的受教育程度更高。浙江的中产家庭，上一代可能还是种田的农民，对于这些三十年前还在插秧、信奉机会主义的新杭州人来说，教育改变命运这句口号不能产生太多的共鸣。

北京的新中产为学区房或者学籍担心，而杭州的江浙老板们为子女不肯接班烦恼。

前者希望孩子大学毕业找份好工作，后者给孩子购买教育的目的是让他们回来把生意做大做强。教育只不过培养路径之一，在教育上，作为市场消费主力的江浙中产家长的心态是一种创业心态 — “空手起家”，能读出来最好，读不出来，无论是回老家 “啃老” 还是自主创业，总有别的路好走。这种在特殊时期和机遇下培养起来的中产阶层，是不会把所有的鸡蛋放在教育这个篮子里的。

换句话说，对于金字塔顶尖的北京家庭来说，教育资源是下一代在北京立足的根本，同时也是最保值最稀缺的投资标的。杭州则不然，种种因素下，教育只是众多可选配的投资之一，而且在杭州之外有更多更好的选择。

在这两种不同的生存环境和家长不同的心态下，学区房价格的差距大就是必然的了。