随着调控不断深入，目前大多数热门城市已进入限购行列，不限购的商务公寓就成了香饽饽。而另一边，随着楼价不断上涨，不少年轻人选择先购买一套小户型住宅“上车”再说。

对于初次买房的置业者来说，走进商务公寓和小户住宅的样板间时，根本无法辨清两者差别。同样面积小、总价低、设计时尚简约，商务公寓和小户住宅的差别到底在哪里呢？哪一种更宜居、更有升值潜力？

如果仔细比较你会发现，两者真的差！很！大！看看，具体差异在哪儿呢？

1、产权年限：公寓比住宅少30年！

公寓与住宅小户的主要区别在于用地属性，住宅的产权年限多为70年，而商业用地的公寓产权多为40年，部分商住性质用地产权年限可达50年。

2、购房成本：公寓至少首付5成

商业性质的公寓，虽面积小总价低，但首付最低比例高达5成，还款年限最长只有10年，且贷款利率无折扣甚至会上浮10-15%。所以，公寓购房成本高于住宅小户。

3、税费不同：商业公寓契税妥妥3%

如果是首次买房，住宅根据产权面积的不同在契税上有所不同；如果是二次购买住宅，契税一律按3%计算,具体详询各区域房交所，商业性质的房屋无论是否首次一律按3%契税计算。但如果涉及到转手，公寓与小户就有所区别了。

4、政策约束：公寓不限贷不限购，更宽松

公寓的购买成本高，但不限购、不限贷，对于无购房名额、三套房买家来说，投资公寓无疑是一条出路。

但在北上广深等热门城市，也针对商务公寓出台诸多限制性购买政策，比如仅限公司主体购买等等，需多多了解当地政策。

5、转让成本： 公寓税费比住宅高出20%

商品房买卖的转让成本可能会因为土地性质的不同而不同，到家了房产中介一姓郑置业顾问表示：“如果是商业用地的公寓，一般征收房屋交易所评估价的20%为转让税费；住宅满2年之后再转让，即可免去转让成本，所以商业性质的公寓转让成本普遍高于住宅。”

“这一笔惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易。对炒房的人来说，就算物业有增值，但扣除交易税费，其获得的回报率也相比于同价位的住宅要低。”一位不愿具名的机构人士表示。

6、升值潜力：住宅溢价空间更高

上述不愿具名的机构人士表示：“正因转让税费高，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出实现收益。公寓与小户型的溢价能力，主要还是看重地段，公寓产品户型一般较小，入手时总价较低。同等位置的两种产品而言，我认为小户住宅的价值更高一些，居住的属性更强，居住成本更低，方便转手，住宅的溢价空间也更高。现在的公寓相当的看重地段，比如说环内的公寓与二环外的公寓在成交量与投资价值上就天差一别。”

7、使用成本：商业公寓使用成本高

公寓与住宅的使用成本区别在于日常生活的水、电、气物管费等方面，公寓由于是商业用地，所以在水、电、气的使用上按商业使用的标准收费，住宅则按民用水、电、气的使用标准收费。

但从另一个角度，公寓产品多分布在商圈、CBD、商业商务区、大型产业园区，交通、配套、物业管理等比一般住宅更丰富，拥有足够的人流量支持，出租率高。

8、居住舒适度：公寓舒适性偏差

一般情况下，住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，商住两用，人员流动性高，无小区环境，舒适性差；住宅三通，公寓部分不通气；住宅一定有划片对口的学校，可转让；公寓不一定，可能有指标，转让之后无；值得一提的是，LOFT公寓产品在户型装修设计上，稍加改装，极有可能一房变两房、两房变三房。

9、功能使用：公寓居住办公两相宜

公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质，不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。

购买公寓的几项注意：首选“实用性”！

在选择公寓产品时，价格是你考虑的因素，但绝不是首要因素和决定性因素。特别是购买公寓类产品时，由于户型偏小，价格差距不会很大，与其追求房价的升值或者投资回报率的增加，不如挑选一套适合自己的单身公寓才是单身族置业的首要目的。

相对于住宅，公寓产品对地段的依赖更加明显。选择工作地点的位置较近，入住率较高的公寓产品是首先需要考虑的，未来轨道沿线的楼盘也是不错的选择，对于年轻人来说，周边有较好的商业氛围，生活娱乐的配套设施也不可少。

室内构造选择的首要因素应该是“实用性”，如果你不想和邻居共享你的私人生活，那么隔音效果是否达标你应该特别关注。其次，单身公寓的户型一般较小，而且大多比较集中，所以一定要注意房屋的朝向和采光，避免买了一间房结果连晒衣服都不方便的尴尬。良好的朝向需保证有大量的阳光通过窗户直射入室，采光窗户向阳，采光质量高、效果好，主要房间应有良好的直接采光，改善住宅室内环境，对居住者的身心健康十分有利。

目前一般市场上热卖的公寓产品都自带装修，专家建议购房客在收楼前务必详细检查装修的规格和细节，包括具体使用的材料品牌等等，不要仅仅被样板房的模样吸引就仓促下单。

另外，由于商住两用楼的公摊面积普遍较多，一定要在下订单之前就要检查一下公摊面积是否合理。

备注说明：以上内容所涉及数据仅供参考，具体费用请以实际水平为准。

综合自：腾讯大渝网 华律网