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上週，我有一個做金融的朋友，告訴我他接了一個單子，一個還不上銀行貸款的客戶，抵押在銀行房產即將被沒收強拍，他想在拍賣之前儘快低價處理掉，避免房子被強制拍賣。

我一聽來了興趣，心想說不定能撿個漏，就說把他的房產資料拿給我看看，如果價格合適，我這邊可以幫他找購買客戶。

但看完他的房產信息之後，我興致全無，告訴朋友，還是讓他等着法院拍賣吧。

這是一套什麼樣的房產呢?

這套房產並不是住宅，而是一整層寫字樓，或者說是商鋪。

寫字樓的名稱是億立方商業廣場，位於橫崗片區，離3號線六約站和塘坑站還有兩公里的距離。

這棟商業樓和橫崗的瑞澤佳園小區是同一塊地，同一個開發商建造。

瑞澤佳園小區規劃了七棟住宅樓，包含一塊商業用地，定位爲酒店式公寓，建成後就是這個億立方商業廣場。

瑞澤佳園2012年7月開盤，開盤價9400，目前均價4萬，7年時間升值4.2倍，算是不錯的投資。

但億立方商業廣場，就是一個妥妥的杯具了。

億立方2012年下半年開盤，開盤價一樓底商4.2萬/平，二層以上商鋪1.8-2.3萬/平，2014年，億立方一層底商曾經衝高到6萬元每平米。

現在是2019年，開盤七年之後，億立方的商鋪升值了多少呢?

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目前，億立方二層及以上商鋪在中介公司的掛盤價是2萬左右，注意，還只是掛盤價，成交價要打到七到八折。

也就是說，2012年買了億立方商鋪的，到今天爲止，不但一分沒賺，還倒賠至少6000元一平米。

爲什麼會出現這種不可思議的結果?這七年可是深圳房價暴漲的七年！

我們從這個買了億立方面臨強拍的客戶這裏尋找答案。

這個客戶當年十分豪邁，幾乎買下了億立方某層的整層商鋪，共14間共計1500平。

上圖就是億立方的商鋪，看到這個產品，我十分不理解開發商設計的腦回路。

定位爲商鋪，但這種封閉式的格局根本不適合做商鋪；

如果做辦公室，又建成了回字形的筒子樓格局，顯得檔次很低又不倫不類；

如果出租做住宅，沒有廚房，商水商電，隱私性差，根本不適合住家。

這個商辦樓嚴重的先天缺陷，導致除了底商，從二層以上出租都十分困難，再加上位於橫崗的非中心區域，遠離地鐵口，出租有多難可想而知。

整層寫字樓目前的租金是多少?

根據這位客戶提供的數據，一共14間寫字樓，共計1500平，目前租金合計7.2萬元。

可以測算出，每平米日租金1.6元，月租金48元，一個100平的寫字間，月租金只有4800元，目前瑞澤佳園89平三居的租金是5500元，同位置的寫字樓和住宅，租金已經嚴重倒掛。

目前在租的大部分是貪圖租金便宜的小公司。

而且，每月7.2萬元的租金回報只是客戶理想的滿租狀態，實際上這14間寫字樓預估至少有1/3處於長期空置狀態，客戶每月的真實租金收益遠遠達不到7.2萬元。

這1500平辦公室，客戶目前的報價是2800萬，摺合1.87萬元/平，和周邊四萬五萬的房價比起來，似乎不算高，那這個報價是否合理呢?

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答案是非常不合理。

假定達到了滿租，7.2萬元的租金回報，合理的售價應該是多少?

寫字樓正常的租售比是年化5-6個點，還有物業費，空置費，中介費等各項成本支出，年化6個點，實收只有4.5-5個點，20年回本是正常收益。

如果按6個點年化來計算，那1500平合理的售價應該是7.2/0.06×12=1440萬。

數據真實又殘酷，這1500平的寫字樓，1440萬纔是合理的市場價，每平米摺合不到1萬元！

2.5萬/平買入，持有七年，不但一分沒賺，市值竟然跌破了萬元，還是在房價遍地5萬+，10萬+的深圳，很殘酷，很扎心，也很無奈。

這位客戶顯然不願接受這個現實，他的報價是2800萬。他比對的是近在咫尺的瑞澤佳園。他的想法是，同樣的地段，同樣的面積，瑞澤佳園賣四萬一平，我賣不到一半還不行?

對不起，真的不行，寫字樓和住宅，遵循的是兩套不一樣的投資邏輯和定價準則，同樣是房子，投資體系卻完全不同，價值更是天差地別。

住宅，承載的是剛性的居住功能和人們的投資慾望，是天量資金的沉澱之地，住宅價格可以和租金脫鉤，甚至和購買力脫節。

可商鋪和寫字樓卻不同，它們不是剛性需求，無法承載居住功能。商鋪和寫字樓的價格只能和租金掛鉤，以租金來倒推，年化5-6個點，就是它們的真實價值。

商鋪和寫字樓，雖然長的很像住宅，但和住宅的分野，如同人類和猿猴的分野，分屬兩個綱，兩個目，是質的差別。

更要命的是，近些年深圳寫字樓和商鋪建造嚴重過剩，位置優越的5A級寫字樓尚空置嚴重，更不要說像億立方這類位置差，格局差的寫字樓，已被擠壓到了生存的邊緣。

這個客戶當年加槓桿買入億立方1500平寫字樓，原想大賺一筆，最差也要靠租金獲得後半生的財務自由。

然而，他不懂得寫字樓和住宅的差異，不懂得什麼是好的寫字樓產品，只管閉着眼睛全倉殺入，然後看着價格一路下跌，苦捱到今天終於資金鍊斷裂，面臨被銀行收樓拍賣。

到了今天，這個客戶仍然不懂得這個產品的真實價值，或者說看着周邊住宅的一路瘋漲，實在是不甘心，幻想平價或少虧損賣出，我只能說，他仍然不懂得願賭服輸這四個字的深刻含義。

即使低價拍賣，我也不會勸我的粉絲去買入這個產品，不論以多低的價格接手，都只會是一塊燙手的山芋，這種生下來就是錯誤的產品，還是交回給市場吧。

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買錯房後果究竟有多嚴重?這個案例給了我們明確的示範。

首先，同樣是房子，該買住宅時買了寫字樓；

其次，買寫字樓也沒關係，當年買對寫字樓或商鋪，在房價橫盤的今天，隨着租金步步上漲，靠收租也能過的很滋潤，但他在錯誤的地點買了錯誤的產品，一錯再錯。

最後，發現買錯之後，長達七年的時間沒有止損，沒有低價拋出適度挽回損失，哪怕在2015年拋售，然後買入住宅，還有逆轉回天的機會。

然而，這位客戶都沒有做，他選擇了消極等待，不願認可已沉沒的成本，幻想有一天奇蹟發生。

一拖再拖一等再等，明明船已經沉了，仍要隨着船一起沉沒，最終資金鍊斷裂，銀行斷供，直至無可挽回。

選擇大於努力，七年前買下這1500平米的寫字樓，這位客戶花費了三千多萬。

寫字樓首付五成，客戶能拿出一千七八百萬的首付，說明在七年前已經身家至少兩千萬，遠超當時九成九的普通人。

當年如果買下的是住宅，現在身家已經過億；

如果買下好地段的寫字樓產品，現在年租金可以達到300萬，後半生已經無憂。

然而，就是一個錯誤的決定，這個客戶不但收穫了近2000萬的巨幅貶值，還面臨着銀行收樓和法院強拍，甚至可能要面臨法律的懲罰。

買錯房，究竟有多嚴重?

買錯房，錯一生！

也許你說，爲了避免犯錯，大不了我不買寫字樓和商鋪不就行了嗎?

但是，面對價格已高高在上的樓市，閉着眼睛買住宅就一定安全嗎?

今天的樓市，同樣充滿着機遇和冒險，大幾百萬甚至一兩千萬的資金，放在不同的片區和樓盤，一年能輕鬆差出十個點的漲幅。

十個點，就是幾十到上百萬的財富差距，更不要說深圳還有不少房價三年不漲，甚至還下跌的樓盤。

對於普通人來說，樓市太複雜，又太兇險。

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