房地產調控仍在持續、深入進行，一些央企房地產卻從中嗅到了機遇。

近兩年來，房地產市場逐漸告別“黃金時代”，整個行業“穩”字當頭，進入理性發展期。近期召開的中共中央政治局會議指出：下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

與此同時，房地產企業迎來“寒潮”，諸如融資渠道收緊、拿地門檻提高、限售政策干預等現實因素，給房企的生存和發展帶來挑戰。許多房企一改激進發展姿態，重新審視自我風險，以轉型發展應對行業變革。

日前，萬科董事局主席鬱亮在拉薩提到道路焦慮，他說：“今天的我們特別焦慮，焦慮在於，如何找到新的發展渠道、路徑與方法。沒有現成的道路可以學習，這是萬科最大的焦慮。”與之形成對比的是，保利地產、中國金茂、中冶置業等多家央企房地產卻態度樂觀，表現出加速發展之勢。

多位受訪專家告訴記者，在行業變革之際，擴大自身的市場佔有率，這是央企房地產持續加碼的主要目標。同時，央企房地產在加速發展中也要注意佈局方向、規模提速與防風險相協調等多方面的問題。

競爭驅動加速

“集團非常重視房地產板塊的發展。儘管‘黃金時代’不再，但我們仍然相信房地產還是一個非常好的、有發展前景的，同時能夠改善民生的行業。”中冶置業相關負責人接受採訪時表示，在高質量發展要求下，行業門檻有所提升，這對中冶置業來說也是一個全新的發展機遇。

今年以來，中冶置業的發展節奏明顯加快。據中國指數研究院數據顯示，2017年，中冶置業銷售額達264.7億元，銷售面積204萬平米，銷售收入、淨利潤較上一年增幅超過30%。而根據中國中冶發佈的2018年半年報，報告期內公司房地產開發投資金額爲127.6億元，同比大幅增長53.8%；施工面積1078.2萬平方米，同比增長10.4%。

事實上，除了中冶置業，中國金茂、保利地產、華潤置地、中海地產等也不約而同地表現出加速發展態勢。以中國金茂爲例，今年上半年，其期內合約銷售金額達718億元，同比增長198%。同時，實現核心利潤約32億元，同比增長43%。據媒體報道，在業績會現場，中國金茂管理層透露，公司內部已將2018年銷售業績衝刺指標從千億元上調至1200億元。

在規模快速增長的同時，中國金茂還緊抓土地市場窗口期機遇。據統計，今年1~7月，中國金茂已經在全國20座熱點城市，收購了29個優質項目，計容建築面積達541萬平方米。

“從當前來看，房地產調控仍然不會放鬆，力求‘穩’字當頭。這不僅是價‘穩’，同時量也會有一定程度的穩定。我們認爲今年行業整體銷售簽約額相比去年不會有太大的變化，會維持平衡。”中國金茂相關負責人接受採訪時表示。

“房地產企業在現階段加快發展，可以看作是一種逆週期的發展方式，即在行業下行週期加快發展，這在經濟學上被稱爲逆週期操作，有時候也被比作‘冬天播種’。”上游財經專家顧問江瀚表示，在行業下行週期進行合理佈局，也是實現彎道超越的一個途徑，從而實現擴大市場份額，進一步擴大規模效益。

這在保利地產的發展中得到一定程度的印證。近期，在保利地產與保利置業的重組方案獲得股東大會高票通過之後，保利地產董事長宋廣菊便喊話要“重回地產前三”。保利地產披露的半年報顯示，上半年公司實現營業總收入595.36億元，同比增長9.30%；歸屬母公司淨利潤65.05億元，同比增長15.13%。根據此前公司透露的“345戰略”，保利地產2018年要實現銷售額4000億元，2019年衝擊5000億元。

事實上，除了激烈的行業競爭，在央企房地產企業羣體內競爭也非常明顯。2017年，中交地產喊出“央企前二”的口號，彼時排在其前面的是銷售額已經跨入2000億元的中海地產和3000億元的保利地產。今年以來，中交地產打出“綠城中國”這張牌，爲爭奪“央企前二”增加了更多想象空間。

“央企房地產公司加速發展是競爭壓力使然。隨着當前房地產總體增速回落和市場調控影響，央企在市場‘蛋糕’有限的前提下，必須加大對市場份額的競爭力度，這些因素都是央企進一步擴大規模的動機。”國務院發展研究中心研究員劉衛民告訴記者。

戰略各有側重

房地產市場調控至今，行業生態已經發生明顯變化。對房地產企業來說，野蠻生長的時代過後，依靠高槓杆撬動開發、通過快速拿地實現賺快錢的模式已經一去不復返。當前，房地產長效機制呼之欲出，房地產業逐漸迴歸民生領域，房企在發展中不得不適應這些新的行業生態。

在央企房地產的加速發展中，不同企業的戰略側重各有不同。以中冶置業爲例，其構建了“3+6”區域佈局戰略和“3+1”區域深耕戰略，以“京津冀、長三角、珠三角”爲中心，深耕北京、天津、上海、南京、廣州、深圳等重點城市和周邊城市，並向中原經濟區、長江中游城市羣等熱點地區拓展。

在業務佈局方面，中冶置業形成了以中高端住宅開發爲主，商業地產、物業管理爲輔的“一主兩翼”業務體系。未來，中冶置業還將聯合行業優質資源，開拓文旅地產、康養地產、產業園、主題樂園、教育地產等新領域，向“一主N翼”延伸拓展，實現從房地產開發商到城市開發運營商的跨越。

“現在房地產業發展更加強調高品質，要求企業轉型升級。中冶置業很早就在這方面作了佈局。在產品上，實施綠色科技地產戰略，打造以‘綠色建築、科技住宅、智能家居、智慧社區’爲特徵的精品。”中冶置業相關人士表示，公司強調通過增加產品附加值等手段，用相對較少的資產撬動比較大的利潤，去年中冶置業的盈利能力在行業內排名進入前5。

作爲央企房地產企業的規模老大，保利地產則寄望於常規擴展和收購兼併整合。在拿地投資力度方面，保利地產較去年同期大幅提升。2018年上半年，保利地產新拓展國內項目69個，新增容積率面積1510萬平方米，總成本達到1072億元，其中在三四線城市的拓展金額及面積佔比較前幾年明顯上升，分別達到32%和50%。在2015~2017年，保利地產在土地方面的支出分別達到656億元、1214億元和2765億元，維持着每年拿地金額翻番增長的態勢。

爲了保證業績增長，保利地產在高週轉和項目跟投方面提出了要求。2017年年底，保利地產董事會通過了《關於實施房地產項目跟投的議案》。根據該跟投方案，單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峯值的10%；跟投人員通過申購專項資管計劃或信託計劃等合規的投資結構參與跟投，跟投收益、損失及相關風險由跟投個人承擔；保利地產董事、監事不參與跟投。爲了加快週轉，保利地產把核心技術部門組合在一起，專門組建了運營部門來提高運營效率。

同樣保持快速發展態勢的中國金茂，面臨着如何平衡好規模與效益的選擇。在接受記者採訪時，中國金茂表示，目前公司的主要區位是華東，佔比34%左右，隨後是華北的30%，華南不到20%，基本上還是以一線和熱點二線城市爲主，今年新進入熱點三線城市的一些市場窗口期，公司高度重視銷售回款比例。

防風險仍是關鍵

在追求擴大規模的同時，風險防控是央企房地產重點關注的內容。“央企房地產在加快發展中仍需注意兩個問題。一方面項目佈局要有前瞻性，與新型城鎮化相協調。另一方面要注意規模提速與防風險相協調，避免因爲短期市場熱點和投資投機需求，造成後續經營風險。”劉衛民說。

寄望於常規擴展和收購兼併整合的保利地產，其快速加碼式的發展，觸動了敏感的資產負債表。2018年上半年，保利地產負債率上升2.04%至79.32%，淨負債率上升6.81%至93.26%。其中有息負債約爲2545.73億元，銀行借款佔比超過71%，公司債券及中期票據等直接債務融資工具佔比約14%。接下來保利地產是否會持續使用槓桿撬動規模？記者致電並致函保利地產董事會祕書辦公室，但截至發稿尚未得到回覆。

中國金茂則明確表示不會加大槓桿。“我們的負債率在行業內一直處於比較低的行列，按照目前金茂的土地儲備，基本不用很積極拿地，按去年拿地速度即可。以目前趨勢，我們未來3年達到2000億元的規模相對輕鬆，公司不會爲擴大規模而加大槓桿。”中國金茂相關人士表示。

中國金茂主要佈局在一線和熱點二線城市，業內人士認爲可能因此受調控影響比較大。“我們現在真正被限價所限制的，大概有五六個項目，這是在2016年9月左右拿的地。我們現在有126個項目，僅6個項目受到影響，不會對整體產生重大沖擊。”中國金茂方面表示。

另外，中國金茂在拿地邏輯上還是以一二線核心城市爲主。“只有經濟比較活躍的強三線城市我們纔會進駐，所謂強三線是可持續發展，有很好前景，人口飽和度、經濟發展以及市場穩定性等方面沒有問題的城市。”

還有一些企業通過多元化佈局來規避風險。以中冶置業爲例，“一主N翼”是其反覆強調的戰略。“城市運營最重要的是做好產業導入，中冶和五礦整合後，本身就是一個體量很大的國際企業，我們有很多的產業資源，包括礦業、建築等相對傳統的產業和金融等新興產業。”上述中冶置業人士說，中冶置業轉型城市綜合開發運營商，未來將通過多元的業態佈局實現穩定發展。

對於房地產業務的發展，中冶置業在年中工作會議上提出了具體措施，包括加快項目推進，保障現金流；提升房地產開發運營能力，擇機獲取優質土地；快速推進N翼業務發展；全面加強成本管理；提升人力資源管理水平等。而在投資拿地方面，中冶置業在接受記者採訪時表示：“我們在拿地方面非常謹慎，幾乎不拿高價地，努力提高盈利能力。”

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