空港股份

空港股份控股股东为顺义区国资委，是北京地区唯一临空园区类上市公司，以科技型企业为特色。目前项目储备位于北京临空核心区，紧邻首都国际机场，是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一。起步规划区面积约56平方公里，园区内以高科技企业为主。空港股份以园区开发建设为主营业务，形成了包括土地一级开发、工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务在内的园区开发建设产业链，在继续临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时，也通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务。2018年至2020年，空港的战略定位是“现代临空产业地产综合运营开发商科技创新企业投资服务商”。

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一

主营业绩下滑，盈利空间被极度压缩

空港股份2018年营业收入为12.7亿元，同比下降21.16%；归属于上市公司股东的净利润1531万元，同比下降2.66%。公司毛利率为13.2%，较上年降低2.3个百分点，净利率为0.8%，较上年提高0.9个百分点。扣除非经常性损益后归母净利润为-139.7万元，同比降低111.1%。扣非归母净利润增速小于营收增速，主要是毛利率较去年下降2.3%及期间费用率较去年增加1.7%所致。

图：空港股份2014—2018年营业收入情况（单位：亿元）

图：空港股份2014—2018年归属母公司净利润情况（单位：亿元）

图：空港股份2014—2018年扣非净利润情况（单位：亿元）

二

建设施工为核心业务，土地一二级开发业务走弱

空港股份目前业务包括建筑施工、土地一级开发、房地产二级开发、房产出租、物业管理，其中建筑施工为主要收入来源，占比约81%，一级开发的项目储备匮乏，开发节奏缓慢。一级开发业务中企业与其合作产业园区总计未出让土地面积约3900亩，受益于北京地区土地开发政策的调整，利润率预期由8%提升至12%；二级开发业务中企业项目储备位于北京顺义区，建筑面积约22万平米，受益15号线的开通项目预期明显增值。但园区运营管理业务及租赁业务等具备可持续经营的业务还有待进一步加强，这也造成在一二级业务空间缩减的情况下，营收、盈利得不到其他业务的有效支撑。

图：空港股份2018年主营业务情况

目前空港股份在售、在租房地产项目主要为天瑞置业开发的空港企业园项目，2018 年天瑞置业实现营业收入0.61亿元，较2017年减少约0.82亿元，净利润0.073亿元，较2017年增加约0.49亿元。营业收入下降的主要原因天瑞置业未实现房产销售，收入主要为租赁收入。而公司其他所属主体开发的房地产项目，尚属开发建设阶段，暂不具备租售条件。

公司自持物业的租赁和物业管理业务实现收入 1.03亿元，较2017年增加0.18亿元，主要原因是出租面积增加所致。比如2018 年空港在位于北京综保区内的多功能厂房的招商方面实现重大突破，扭转了多功能厂房长期出租率相对较低的不利局面。截至2018年底多功能厂房出租率已由年初的24%提升至 100%。

三

期间费用率升高，经营性现金流大幅下降

从园区产业链的视角看，南京高科的业务可分类为基础/公共设施的开发建设、房地产业务、园区管理及服务、股权投资和医药健康。公司2018年期间费用率为9.9%，较上年升高1.7%，对公司业绩有所拖累。期间费用合计达1.3亿，同比下降4.3%。其中销售费用为33.8万，同比下降95.5%；管理费用为9750万，同比上升4%；财务费用为2747.2万，同比下降6.9%。营业成本11亿，同比下降19%，低于营业收入21.2%的下降速度，毛利率下降2.3%。经营性现金流由7亿下降至-3亿，同比下降142.6%。

图：空港股份2014—2018年期间费用情况（单位：亿元）

图：空港股份2014—2018年经营活动产生的现金流量净额情况（单位：亿元）

四

负债结构和偿债情况基本稳定

2018年空港股份资产负债率为49.76%，与2017年基本无变动。总资产和总负债均未有活跃变动。企业负债结构中主要为流动负债，总负债为15.28亿元，流动负债为15亿元，占98.17%，较2017年仅上涨0.66亿元。流动负债中主要为短期借款，2018年为8.380亿，较2017年上涨1.2亿元。

图：空港股份2014—2018年资产负债率

五

虽国开金融实力雄厚，空港投资业务未见明显起色

面临最为复杂困难的北京市场，空港股份原有业务的用武之地和盈利空间被极度压缩。因此企业必须严格遵循制定的现代临空产业地产综合开发运营商和科技创新企业投资服务商的双轮驱动发展战略，在做好公司已投产业基金项目的投后管理工作的同时，继续加大能够促进主业或能够与主业产生协同效应产业、项目的投资力度，集聚更多的发展资源和信息，开拓第二主业。

自2015年空港股份引入国开金融后，投资业务貌似出现起色。国开金融的客户关系网络广泛齐全，在资源整合方面优势明显。对空港股份来说，引入国开金融获得融资不仅壮大了资金实力，还可借助国开金融丰富的渠道网络，实现协同发展。但事实并非如此顺利，2018年空港股份实现投资收益808万，主要来自处置子公司北京天保恒瑞置业投资有限公司50%的股权，并且对联营企业和合营企业的投资收益呈现负增长，为-164.4万元，原因是追加了对哈工大军民融合创新研究院和北京电子城两个联营企业的投资。

图：空港股份2014—2018年投资收益情况（单位：亿元）

六

国有背景撑腰，企业竞争优势仍不明朗

前有国务院印发的《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，提出支持国家级经开区开发建设主体在资本市场中的融资，近期北京市住房和城乡建设委员会又发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》首次在整个北京市范围内全面叫停了工业、研发类项目的分割销售，开发性、销售型、商品化的产业地产产品就此从北京消失，在这种背景下民营开发主体将愈发艰难，而政府性主导和掌控的园区将成为主流趋势。空港股份是国内唯一一家临空型园区类上市公司，必然将受到资本市场重点关注。

虽然有众多政策利好推动，但企业目前显露出来的业绩疲态不容我们乐观预期。空港股份的营收支柱为开发建设以及一二级土地市场开发，但目前一二级土地市场开发受到市场和政策限制，企业的土地储备有限，无法支撑企业后续业绩增长，产业地产主流发展方向的租赁业务和投资业务还未形成气候，未来新的营收增长点没有形成。在这种情况下，如果企业还是按照原有的业务重心发展，没有可持续的现金流和核心竞争力，很难在竞争激烈的产业地产市场上取得一席之地。

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