房地產長期看人口，中期看金融，短期看政策。

6月14日，河南省統計局發佈的《2018年河南人口發展報告》顯示，河南18個省轄市中，鄭州常住人口首次跨入千萬人口城市行列，達到1014萬人，超過南陽成爲全省常住人口最多的城市。

一個需要注意的指標是，2018年鄭州常住人口增量全省第一！

鄭州持續多年人口湧入，不得不說，這爲鄭州的高房價，提供了一個很好的註腳。

這一次，人口增幅，鄭州排老大

如今的鄭州已經拿到了“人口千萬級”特大城市的入場券，已經在中部六省的區域競爭中拔得頭籌。

2018年鄭州常住人口爲1013.6萬人，比2017年增加了25.5萬人。武漢、合肥的增量同比均有所上漲，其中武漢比2017年多增加約6.2萬人、合肥比2017年多增加約2.6萬人。

2018年省轄市常住人口變動情況表

1013.6萬級別的常住人口，與一線城市較量，鄭州是小弟，但在人口增幅方面，鄭州在中部六省會中排行老大。

再把時間軸拉長一些，鄭州對人口的虹吸效應，更爲明顯。

從2008年到2018年，鄭州常住人口從744萬人增加到了1013.6萬人，這十年間，人口增加了269.6萬人。

鄭州牛閃閃的時候，還在前幾年。

翻看2016年的大河報，關於鄭州人口淨流入問題是這樣描述的： “鄭州5年淨流入185萬人 僅比深圳少1萬”。

據《鄭州建設國家中心城市行動綱要》提出，到2020年，鄭州常住人口規模爲1100萬人，2035年達到1350萬人。

城市肯定是發展的越來越快，對人才的吸引力將會持續增加，又隨着二胎政策的開放，未來鄭州人口將迎大爆發。

人口與房價正相關

人口與房價的關係呈現正相關。不斷湧入的人口，刺激了經濟，更刺激了房價。

因爲，土地面積不變，人口增長，導致人口密度增長，居住需求當然會上升；另外，人口增長率與新增居住需求正相關，考驗市場的供求關係。

在過去一輪的搶人大戰中，鄭州的搶人效果如何呢？

2017年鄭州市常住人口988.1萬人，2018年達到了1013.6萬人，一年時間，增加了25.5萬人；

另外，2018年外省流入河南的人口中，36.8%流入到鄭州，比2017年提高3.1個百分點；

省內跨市流動人口中的59.8%流入到鄭州，比上年上升1.1個百分點。

單看靜態的數據，只能說明事物的一個層面。

那麼，動態的數據就更爲重要了，反映常住人口的動態數據，體現在鄭州留人的水平上。

鄭州擁有強大的“吸人”能力。

統計數據顯示，“十二五”期間，鄭州市是全省人口淨流入地區，淨流入人口達185萬，外省流入河南人口中的63%左右流入到鄭州市，省內流動人口中的76%左右流入到鄭州市。

據統計，鄭州有58所高等院校，在校學生達118萬人。每年至少有十餘萬畢業生留在鄭州。

近日，《2019年中國大學生就業報告》（就業藍皮書）發佈，數據顯示，在鄭州就業的本科畢業生中外省籍佔比10%。

數據來源：麥克思-中國2016-2018屆大學畢業生培養質量跟蹤評價

人口的大量湧入，也給鄭州的GDP帶來了增量。

2018年，鄭州市地區生產總值達10143.3億元，經濟總量突破萬億，比2017年增長8.1%，經濟總量在全國城市中居第16位，比2017年前移1位。

如今搶人大戰已持續兩年，戰火最激烈的還是新一線城市之間的競爭，尤其是中部的西安、鄭州、武漢、成都等幾個熱點城市。

在過去的一輪搶人大戰中，大家習慣性的拿鄭州和西安進行對比。

西安經過搶人之後，房價漲幅明顯。在2018年底，西安在胡潤對全球城市房價漲幅進行的排名中，西安漲幅位居全國，第一，全球第三。

另一方面，西安GDP也由2016年6257.18億元跨越到了2018年的8349.86億元，持續兩年保持了7%以上的增速。

正如搶人大戰推高西安房價所顯示的，人口數量破千萬，與城市等級提升對應的，其資源配置能力、人才聚集能力、話語權都會呈指數級增長。

世界頂級理論物理學家傑弗裏·韋斯特曾在《規模》一書中提到，城市也有類似生物體新陳代謝的規模縮放效應，比如城市規模越大，人均所需的加油站數量就越少，人口規模每增加一倍，城市只需要增加85%的加油站，而不是翻倍，其他的基礎設施建設也或多或少遵循同樣的原則。

也就是說，一般情況下，城市人口規模擴大100倍，基礎設施只需要擴大50倍左右，產出卻能增加200倍左右！

所以說，在人口集聚的過程中，帶來的規模經濟效應，產出要遠大於成本。

人口湧入

鄭州的市場潛力有多大？

從目前已經完成了城市化的發達國家來看，城市化水平大多在75%以上，而75%左右的城鎮化進程也是房地產大週期的臨界點。

2018年中國的城鎮化水平約爲59%左右，並以大約每年1%的速度增長，意味着每年有約1200萬人進入城市。照此速度，人口紅利還將持續很長時間，房地產的景氣週期至少還有15年左右。

2018年河南的城鎮化率爲51%左右，未來還有很長的路要走。

按照《鄭州建設國家中心城市行動綱要（2017-2035年）》的規劃，在2035年，鄭州GDP總量達到3萬億元、人均GDP達到22萬元，人口規模達到1350萬人，城鎮人口比例達到90%，城鎮人口比2016年增加約550萬人。

隨着城鎮化的推進，鄭州作爲省域單核城市，有着巨大的虹吸效應，未來的人口流入效果顯著。

隨着經濟與人口的發展，鄭州的活力不斷增強，頭銜越來越多，國際航空大都市、國際物流中心、中原經濟區核心增長區、中部重要的中心城市、國家中心城市，又是“一帶一路”上的重要節點，“國際鄭”底氣越來越足，未來，人口、資本等要素還會進一步向鄭州集中。

放眼中國北方，東北三省人口密集度不夠，而且一直在淨流出之中；太原一度因城市重心過於偏北而導致進一步發展空間受限，且產業單一；濟南作爲山東的省會，經濟實力長期不如省內的青島和煙臺......而鄭州具有巨大的虹吸效應與發展前景，除了津京冀，可以競爭的城市很少。

可以預見，未來較長時間內，鄭州購房者數量依舊龐大，剛需仍然是鄭州樓市消費主力。