儘管盈利水平下滑，但越秀地產（00123.HK）還是如期實現2018年銷售目標。

2019年1月10日，越秀地產發佈公告稱，2018年1月至12月，公司累計合同銷售(連同合營公司項目的合同銷售)金額約577.83億元，同比上升約41%，累計合同銷售面積約276.89萬平方米，同比上升約25%。根據公司規劃，2018年合同銷售目標550億元，全年如期完成年度目標，越秀地產正在朝着千億陣營挺進。

在新華社《環球》雜誌與中國投資協會投資諮詢專業委員會、標準排名聯合出品的《綠色信用“築基”綠建時代”2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》中，越秀地產以69.59的綜合得分，位列第12位。

去化速度有待提高

越秀地產於1992年在香港上市，是廣州市屬龍頭國企越秀集團五大上市平臺之一，是目前中國唯一擁有香港房地產投資信託基金的香港上市內房企。越秀地產致力於將商業地產發展爲集團的“穩定器”，其“開發、運營、金融”的運營模式在業內具有鮮明特色。

越秀地產的合同銷售額近五年來呈增長趨勢。只不過在2014年迅猛增長之後增速放緩，2018年上半年同比增長39.5%，與2017年增長速度相比有所提高。而銷售面積卻在2014年猛漲之後增速有明顯的下降，甚至在2017年出現負增長，但是銷售單價卻在2017年增加得最快，爲18400元/㎡，同比增長41.5%。

2014年至2018年上半年，越秀地產的“存貨/平均預收賬款”指標居高不下，2018年上半年爲3.55，位於行業中位數2.69和行業3/4位數4.19之間，表明越秀地產的存貨去化速度不及行業平均水平，存貨去化有一定壓力。

越秀地產的預收賬款週轉率在2015年快速上升到1.7後便逐漸回落，2018年上半年爲0.43，略高於行業中位數0.42。公司預收賬款結轉收入的效率與行業平均水平基本一致。

毛利率拖累盈利水平

從毛利率看，2013年至2018年上半年呈現先降後升趨勢。實際上，2013年越秀地產毛利率爲28.89%，爲近5年最高。此後，公司毛利率逐年下降，2016年降至20.79%後才逐漸回升。2018年上半年公司營業收入同比下降14.9%，毛利約爲26.2億元，同比下降11.8%，當期毛利率爲25.81%，低於行業1/4位數25.91%。

另外，從2013年到2015年，越秀地產歸屬於母公司淨利潤持續下跌，2013年爲28.8億元，到2015年已經降至10.1億元。主要是由於投資物業評估淨升值減少、其他收益淨額減少及淨匯兌損失增加所致。

2016年後，公司盈利水平才緩慢恢復，從15.4億元升至2017年的22.6億元。2018年上半年公司雖然營業額同比下降，歸母淨利潤和核心淨利潤分別同比上升19.2%和7.8%，歸屬於母公司淨利潤爲13.1億元。

可以看到，最近幾年越秀地產的盈利水平一直沒有恢復到2013年水平，儘管公司營業收入不斷提升，2017年營收比2013年高出100億元，但盈利水平卻不及當年。這主要是由公司毛利率一直沒有恢復到2013年水平。

負債保持較低水平

越秀地產調整後的資產負債率從2013年到2016年有明顯的上升。2016年升至最大值68.8%後有略有下調，但近三年來資產負債率水平波動不大。2018年上半年爲67.34%，略高於行業1/4位數67.12%，負債比例處於行業中低水平。

2013年到2018上半年，越秀地產淨負債率較爲波動，其中2016年由上年的73.08%大幅下降至53.14%，2017年回升至72.76%。到2018年上半年，公司淨負債率爲64.3%，位於行業中位數和1/4位數之間，資本結構進一步優化。越秀地產的淨負債率總體保持較低水平，表明其較強的財務掌控能力。

另外，2013年至2017年，越秀地產實際借貸平均年利率逐年穩步下降，分別爲5.59%，5.07%，4.95%，4.64%，4.30%。

2018年上半年，由於境內流動性趨緊，公司借貸平均年利率較2017年有所上升，爲4.82%。平均借貸利率的穩步下降，也表明了越秀地產融資上較爲謹慎。

同時，越秀地產也在積極尋求融資渠道的多元化。從有息負債的種類結構看，2018年公司上半年有息負債爲527.7億元，其中銀行借款有226.9億元以人民幣計值、79.1億元以港幣計值，中長期票據中132億元以港幣及美元計值、89.7億元以人民幣計值。

償債能力較強

越秀地產調整後的速動比率在2014年大幅下降後，從2015年開始開始穩健上升，2018年上半年升至1.29，高於行業3/4位數1.13。2018年上半年公司期末流動資產爲1229億元，比年初上升了28.6%，其以流動資產償還流動負債的能力近兩年來都保持較高水平。

越秀地產調整後的現金比率自2013年以來整體呈現穩中有升勢態，2018年上半年爲0.62，高於行業3/4位數0.50。2018上半年越秀地產的短期償債能力指標處於行業高位，表明其擁有較強的短期償債能力，短期債務的償還無壓力。

從長期償債能力看，越秀地產從2013年的0.38猛升至2014年的1.01之後有所下降，但總體位於行業高位。2018年上半年該指標爲0.81，處於行業3/4位數水平。長期償債能力在行業中也表現優秀。

但值得注意的是，越秀地產自2013年開始與投資基金合作購地，此模式雖然降低了開發初期的投資風險，減少企業當前的開支，但會面臨到期回購從而導致未來的資金壓力。

如2014年首次行使認購期權，向投資基金回購其擁有佛山嶺南雋庭的80%股權；2015年，向投資基金回購其持有的廣州越秀保利愛特城、杭州維多利中心和杭州星匯悅城的股權；2018年上半年對投資基金持有的廣州地王和武漢地王項目公司進行股權回購。公司資金壓力的大小要看這些項目的銷售和資金回籠情況。

多元化的業務發展

2013年至2018年上半年，越秀地產調整後的資本累積率除了2014年升至0.2外，其餘各年都在0.1以下，2018年上半年爲0.01，低於行業平均水平，表明公司資本累積能力有待加強。

2018年上半年，越秀地產的土地儲備倍數爲13.2，在行業中位數10.78與3/4位數19.34之間，在行業中處於較高水平，表明其當前土地儲備較充足，企業的後續開發得到保證。

2018年上半年，越秀地產通過國企合作、競拍及併購多種模式，於廣州、江門、武漢、蘇州、煙臺、青島、濟南等7個城市新增優質土地9幅，總建築面積約爲249萬平方米，按權益計算建築面積約爲74萬平方米。

值得關注的是，這9個項目中有2個項目越秀地產權益佔比僅9.5%。越秀地產中期業績發佈會上，投資者關係部總經理姜永進指出，這兩個項目是與越秀產投之間的合作項目，餘下的90.5%的股權是由越秀產投基金持有，未來在適當的時候，越秀地產會進行回購。

近幾年，越秀地產致力於打造多元化的業務平臺，城市更新、養老地產、住房租賃項目都是越秀地產近年來需要注資發展的業務。同時，公司加大與國企和科研機構的合作，穩步推進“＋產業”、“＋小鎮”、“＋教育”、“＋文商旅”等房地產相關新業務的發展。2018上半年，越秀地產完成新的銀行融資約人民幣237.7億元，想必有相當一部分用以投資這些多元化業務。

可以看到，越秀地產正在探索新的多元化業務投放爲公司爭得更多發展空間，不過在全行業多元化、盈利模式未明的情況下，越秀地產能不能給出驚喜仍待觀察。