“城市更新”更新到哪了？

原标题:“城市更新”更新到哪了？

导语

城市更新的背后是经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新、人群组成的更新和个体生活的更新

林志愿 / 文

“去年的城市更新与如今的城市更新，一年内发生了什么变化。”新地产财经网问到高和资本董事长苏鑫时，他回答道，“城市更新的大趋势被政府、资本机构和房企承认了。”

近些年来，中国城市发展已迈入存量更新时代，城市更新既是建筑规划的时代更迭，也是科技人文的发展需求，更是经济民生的新劲方向，而城市更新这个新兴市场的发展也越来越备受各界关注与承认。

新的城市逻辑

华尔街投资大神、对冲基金公司桥水创始人瑞·达利欧在《原则》中将其白手起家以来40多年的生活和工作原则公开并表示：“我一生中学到的最重要的东西是一种以原则为基础的生活方式，是它帮助我发现真相是什么，并据此如何行动。”

然而目前城市更新作为一个超万亿的新兴市场，并没有形成自己独有的发展“原则”。

“城市更新的原则不仅是推倒重建。”高和资本副总陈方勇对媒体表示道，“随着中国的快速发展，产生了许多亟待解决的城市问题，面对新一轮城市更新，如果仅停留在简单的推倒重建，将不利于解决城市化中的问题，而2018年城市也有了新的逻辑。”

2018，戊戌之年，这些现象正在发生：城市之间凉热不均，有的在衰落，有的在崛起，城市之间的抢人大战谁是赢家，得需时间检验，但是管理者的视角已经变了。

现今，城市的治理者视角已经完全从土地财政转向了更丰富的产业视角，很多城市土地拍卖时已经出现了全自持，不允许卖。

告别“土地财政”已成为证明城市发展水平的一个标志，从去库存到去杠杆，再到新的四万亿开闸，如何正确对待中国的房地产已经成为世纪命题。

当房地产行业已经以千亿作为行业门槛，更多的房企开始了“去地产化”进程。万达是目前国内最大的商业管理公司，万科宣称其不再是“开发商”而是城市服务商，每年新增十万亿级房地产市场正在从增量转向存量。

另外，在前几年去库存的浪潮之下，三四线城市量价齐升，而现今的主基调是去杠杆，大规模开发是无法持续的，目前top30房企都在多元化，原来每年几万亿的房地产增量市场，已经向存量转化了。

这是城市的一个选择，城市需要更新，靠卖地维持财政是不长久的，所以在2018年城市也产生了新的逻辑。

城市更新创造了新的环境，新的环境可以聚集人才创造机遇，于是便会产生新的产业，新的产业会创造新的财富。

曾在某个大会上听见某个专家说，“城市更新的背后，是经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新、人群组成的更新和个体生活更新。”

目前我国的城市更新，在存量时代来临的当下，已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到城市有机更新的新阶段。

拿北京举例，北京的更新实际是解构的过程，北京摊出的大饼现在要主动去瓦解，主动向雄安延展，向副中心延展，向周边延展，这是一个主动解构，从已经固化的一个状态去打破它。打破并不是否定什么，而是城市更新里面的各个主体，都拥有各自的诉求。

而目前面对城市更新的各参与主体都在做出选择。

△ 图片来源：城智更新研究院

城市更新的契机在于填充内容

目前，整个商业地产市场的景象显示的是在电商冲击下传统商业百货店铺大楼的关门潮越演越烈。以零售为主的商场1.0时代已经让消费者失去了消费欲望，在此基础上不少中小型商场已经做出“更新”举动，更多的开发商及投资者都意识到产业与经济、文化与精神、技术与知识、财富与权力等等复杂的社会因素是“城市更新”之下的深层结构，市场影响力需要靠源源不断的创新元素得以持续。

戴德梁行高级董事张大维表示，真正成功的“城市更新”是留得住人、经得起回望、感受得到创意、富有生机与活力。成功的更新是一种示范，外界和市场看到了成果，才知道原来城市更新可以做成这样。

“没有产业，城市更新就是光投入、没产出。”关键的是，要能挖掘市场的痛点并找到一条与项目自身客观因素最“适配”的产业发展之路。

而苏鑫认为城市更新必须满足年轻一代的办公与生活需求，面向未来填充“内容”。

如何抓住城市更新的商业契机？

苏鑫表示，“从线下到线上、从开发到存量、从生产到服务，政府关注的产业升级，市场关注的消费需求升级，将在城市更新这个领域交汇。”

随着90后逐渐跃身成为消费市场的主力军，他们所喜爱的追求自我个性的购物理念，决定了他们首先关注的是商品的品质，而不是性价比。因此现代商业综合体更应该是社交娱乐中心、IP线下聚集地、体验式消费中心及潮流科技集中地。

现今“消费升级”的强势出现培育出了商业环境土壤，而人工智能、物联网等新锐科技的发展也让技术环境逐渐完备，城市更新的商业契机就在这个环境中。苏鑫强调，“站在未来看现在，空间的智能化就是未来城市更新与技术结合的核心方向”。

如果只是翻新旧楼，并不是真正的城市更新，要往旧楼里填充新的内容。

可以拿纽约的布鲁克林为例，在《布鲁克林科技三角区战略规划》中明确提出要打造调性鲜明的个性的界面，将室内进行的创新内容体现在城市的公共空间上，带动新城市的形成。

华高莱斯高层表示，纽约着力改造正在衰退的城市空间，以匹配正在蓬勃发展的新时代。

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