“城市更新”更新到哪了？

原標題:“城市更新”更新到哪了？

導語

城市更新的背後是經濟體的更新、產業的更新、區域結構的更新、人羣組成的更新和個體生活的更新

林志願 / 文

“去年的城市更新與如今的城市更新，一年內發生了什麼變化。”新地產財經網問到高和資本董事長蘇鑫時，他回答道，“城市更新的大趨勢被政府、資本機構和房企承認了。”

近些年來，中國城市發展已邁入存量更新時代，城市更新既是建築規劃的時代更迭，也是科技人文的發展需求，更是經濟民生的新勁方向，而城市更新這個新興市場的發展也越來越備受各界關注與承認。

新的城市邏輯

華爾街投資大神、對沖基金公司橋水創始人瑞·達利歐在《原則》中將其白手起家以來40多年的生活和工作原則公開並表示：“我一生中學到的最重要的東西是一種以原則爲基礎的生活方式，是它幫助我發現真相是什麼，並據此如何行動。”

然而目前城市更新作爲一個超萬億的新興市場，並沒有形成自己獨有的發展“原則”。

“城市更新的原則不僅是推倒重建。”高和資本副總陳方勇對媒體表示道，“隨着中國的快速發展，產生了許多亟待解決的城市問題，面對新一輪城市更新，如果僅停留在簡單的推倒重建，將不利於解決城市化中的問題，而2018年城市也有了新的邏輯。”

2018，戊戌之年，這些現象正在發生：城市之間涼熱不均，有的在衰落，有的在崛起，城市之間的搶人大戰誰是贏家，得需時間檢驗，但是管理者的視角已經變了。

現今，城市的治理者視角已經完全從土地財政轉向了更豐富的產業視角，很多城市土地拍賣時已經出現了全自持，不允許賣。

告別“土地財政”已成爲證明城市發展水平的一個標誌，從去庫存到去槓桿，再到新的四萬億開閘，如何正確對待中國的房地產已經成爲世紀命題。

當房地產行業已經以千億作爲行業門檻，更多的房企開始了“去地產化”進程。萬達是目前國內最大的商業管理公司，萬科宣稱其不再是“開發商”而是城市服務商，每年新增十萬億級房地產市場正在從增量轉向存量。

另外，在前幾年去庫存的浪潮之下，三四線城市量價齊升，而現今的主基調是去槓桿，大規模開發是無法持續的，目前top30房企都在多元化，原來每年幾萬億的房地產增量市場，已經向存量轉化了。

這是城市的一個選擇，城市需要更新，靠賣地維持財政是不長久的，所以在2018年城市也產生了新的邏輯。

城市更新創造了新的環境，新的環境可以聚集人才創造機遇，於是便會產生新的產業，新的產業會創造新的財富。

曾在某個大會上聽見某個專家說，“城市更新的背後，是經濟體的更新、產業的更新、區域結構的更新、人羣組成的更新和個體生活更新。”

目前我國的城市更新，在存量時代來臨的當下，已從傳統的物質層面、拆舊建新式的城市更新，發展到城市有機更新的新階段。

拿北京舉例，北京的更新實際是解構的過程，北京攤出的大餅現在要主動去瓦解，主動向雄安延展，向副中心延展，向周邊延展，這是一個主動解構，從已經固化的一個狀態去打破它。打破並不是否定什麼，而是城市更新裏面的各個主體，都擁有各自的訴求。

而目前面對城市更新的各參與主體都在做出選擇。

△ 圖片來源：城智更新研究院

城市更新的契機在於填充內容

目前，整個商業地產市場的景象顯示的是在電商衝擊下傳統商業百貨店鋪大樓的關門潮越演越烈。以零售爲主的商場1.0時代已經讓消費者失去了消費慾望，在此基礎上不少中小型商場已經做出“更新”舉動，更多的開發商及投資者都意識到產業與經濟、文化與精神、技術與知識、財富與權力等等複雜的社會因素是“城市更新”之下的深層結構，市場影響力需要靠源源不斷的創新元素得以持續。

戴德梁行高級董事張大維表示，真正成功的“城市更新”是留得住人、經得起回望、感受得到創意、富有生機與活力。成功的更新是一種示範，外界和市場看到了成果，才知道原來城市更新可以做成這樣。

“沒有產業，城市更新就是光投入、沒產出。”關鍵的是，要能挖掘市場的痛點並找到一條與項目自身客觀因素最“適配”的產業發展之路。

而蘇鑫認爲城市更新必須滿足年輕一代的辦公與生活需求，面向未來填充“內容”。

如何抓住城市更新的商業契機？

蘇鑫表示，“從線下到線上、從開發到存量、從生產到服務，政府關注的產業升級，市場關注的消費需求升級，將在城市更新這個領域交匯。”

隨着90後逐漸躍身成爲消費市場的主力軍，他們所喜愛的追求自我個性的購物理念，決定了他們首先關注的是商品的品質，而不是性價比。因此現代商業綜合體更應該是社交娛樂中心、IP線下聚集地、體驗式消費中心及潮流科技集中地。

現今“消費升級”的強勢出現培育出了商業環境土壤，而人工智能、物聯網等新銳科技的發展也讓技術環境逐漸完備，城市更新的商業契機就在這個環境中。蘇鑫強調，“站在未來看現在，空間的智能化就是未來城市更新與技術結合的核心方向”。

如果只是翻新舊樓，並不是真正的城市更新，要往舊樓裏填充新的內容。

可以拿紐約的布魯克林爲例，在《布魯克林科技三角區戰略規劃》中明確提出要打造調性鮮明的個性的界面，將室內進行的創新內容體現在城市的公共空間上，帶動新城市的形成。

華高萊斯高層表示，紐約着力改造正在衰退的城市空間，以匹配正在蓬勃發展的新時代。

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