01

相信不少購房者都迫切的想知道，經過兩年多的調控，這2019年的樓市走向如何呢？過年回老家，手裏拿着打工多年攢下的積蓄，不知道該如何是好。在老家買房但是想到長時間不住，心裏又不甘心，最終還是要在自己打拼的城市尋得一個安身之所。

對於2019年樓市的走向，其實河南省住建廳在一月份就已經定調：將加快編制建立長效機制工作方案保持調控政策的連續性和穩定性堅決遏制投機炒房強化樓市監管等一系列措施。所以今年房價想上漲很難，這對於年前沒有買房，計劃在新的一年購房的朋友來說，心理得到了些許安慰。

仔細再一想，對於剛需來說，還哪有閒工夫管那麼多。眼看周邊同學、朋友都已經買房結婚；眼看家裏的孩子越長越大，又計劃要二胎，原來的小房子已經明顯不夠住。是時候勒緊褲腰帶，開始做一個光榮的房奴了。

02

這次二少統計了2019年計劃入市的純新盤（不算內購，沒有正式開過盤的）共有56個，不管是投資還是剛需都可以關注收藏下。

金水區

藍城鳳起梧桐

點評：項目有藍城做背書，品質自然有保障。整體規劃了18棟16層小高層，面積區間爲130-180㎡。沒有高低配，這一點周邊其他項目要好不少，整體偏改善，喜歡的可以關注下。

奧園譽湖灣

點評：開發商奧園是全國TOP30的開發商，實力有保證。項目對標碧桂園天譽、康橋東麓園，相比來說譽湖灣最小面積99平，並且佔比25%以上。談不上改善，所處位置相對來說好一些，戶型也不錯，但是看整個區域還是難以避免飛機噪音等不利因素。最終決定是否購買就看開盤價格了。

碧桂園天麓

點評：位置好，交通便利，周邊有地鐵1號線、4號線交匯站沙門站；門口的國基路能直通北龍湖。缺點是作爲城改項目，容積率高，相信有北龍湖溢價影響，價格不會太低。

美盛教育港灣

點評：作爲曾經的陳寨和廟李兩大城中村改造項目，其承載了太多鄭漂的回憶。項目佔地面積大，但是安置區域也不小，整體來說容積率高的嚇人，雖說內部規劃配套很好，但是這樣的容積率相信建好之後又是另外一個“小香港”。

豫發豫園

點評：項目位置好，周邊交通便利，有地鐵、有河景，生活配套齊全又是三環內。豫發品牌雖說不是很響亮，但是產品還是不錯的，在港區有已經交房的住宅項目，口碑不錯。對於該項目可以關注，畢竟三環內的純新盤不多了。

保利溪岸

點評：因爲軍用機場的原因，項目產品不錯，低密小高層，周邊有賈魯河。但是地塊比較碎，距離地鐵較遠，開發商品牌有保障，兩梯四戶，戶型有三房、四房。定位應該是偏改善，計劃在周邊置業的可以關注。

名門悅峯

點評：項目太拖，另外一個就是1#、2#、3#爲公租房。據說是學區房，周邊有文化路一小和省實驗，但是能不能上還不知道，另外南邊距離農業路高架較近，會有一定噪音和灰塵影響，綜合來說不確定因素較多，建議大家謹慎考慮。

東韓裏

點評：15年搞過一次內購，現在三年多過去了，項目的詳細規劃還沒出來。項目位置不錯，周邊有地鐵，周邊配套成熟，但是不確定因素太多，不建議考慮。

騰威城

點評：該項目是鄭州市首個村民自改項目，村民集資入股，開發商品房。最大的問題就是品牌可信度，如今樓市穩定，大家已經越來越看重開發商品牌，對於該項目更是個不利的影響。

清韻·頤景苑

點評：項目位置不錯，周邊有地鐵，有配套，最小戶型56平，適合投資。但是小開發商，項目體量也小，不建議考慮。

瀚海思念城

點評：周邊交通便利，有地鐵2號線和4號線，還有東風渠。周邊配套成熟，如果能順利開盤，有小戶型，對於剛需或投資客戶可以考慮。

惠濟區

中海濱湖世家

點評：項目位置不錯，月湖北，距離惠濟萬達較近，周邊都是碧源月湖的成熟小區，可以享受現成的配套。距離2號線延長線直線距離1公里，不算太遠。好的位置再加上中海品牌，值得關注。

萬林東方富田

點評：目前1#、2#、3#、5 #、6#、7#、8#、9#、10#、11#已經取得預售證。項目總佔地約73畝，共規劃了8棟15層的小高層和5棟洋房。容積率2.59，綠化率30.2%。項目在2016年的時候就搞過內購，進度較慢，開發商是登封的一家公司，東方富田是鄭州的首個項目，風險是有的，這次預售證拿到了，看看開盤效果咋樣吧。

萬科民安璞樾苑

二七區

二七華僑城

點評：位置偏僻，自然資源豐富，作爲文旅項目，攤子鋪的比較大，建成了皆大歡喜，但是不了了之的概率也有。

亞新美好書香苑

點評：項目位置在鑫苑名城三期的東邊，社區內部沒有規劃幼兒園。容積率2.99，總戶數431，車位453。南邊距離南四環較近，周邊配套欠缺，環境較差，預計開盤價格會有優勢。

中原區

風和朗庭

點評：位置不錯，二環內，距離地鐵1號線較近，周邊商業有錦藝城。缺點是距離鐵路較近，容積率太高，地塊小還分散。開發商據說還有國企背景，有一定實力，預計開盤價格不會太高，項目太低調，剛需可以關注下。

恒大中原儲備項目

點評：位置不錯，三環內，中原老城區，有地鐵、有配套，詳細規劃未出，有興趣的可以關注。

中原華僑城

點評：項目位於中原新區西部，計劃以文化旅遊創意產業帶動西部中央商務區建設，雖然說現在項目已經圍擋基礎施工，但是進度緩慢。可以多關注下週邊的其他在售項目。

融僑中晟悅城

點評：該項目的位置比較偏，西四環與鄭少高速的交匯處，整個區域來說和綠地城類似，都是鐵路與兩條主幹道的合圍區域，孤立而偏僻。項目共分東西兩個院，首推的東院佔地62畝，容積率3.5，規劃有6棟6-8層洋房，5棟34層高層，一棟安置商業和一棟幼兒園。

該項目是融僑和中晟合作開發，產品戶型做的還可以，但是建築風格和外立面給人一種廉價的感覺。整體格局高低配，舒適度首先難以保證，如果開盤主要看價格了。

恒大刁溝項目

點評：項目距離地鐵較遠，靠近鐵路。詳細規劃未出，持續關注。

金科賈魯小鎮

點評：西邊是常莊水庫，中間有賈魯河，東邊是南水北調運河，水系資源豐富。項目佔地千畝，據說是文旅住宅綜合體，拭目以待。

康橋九溪雲樾

點評：進度較慢，須水城改項目，改善客戶可關注。

高新區

融信朗悅學院府

點評：融信品牌，該項目據官方宣稱，致力打造新公園主義街區，項目內主打賣點爲教育，計劃打造多所幼小中名校，以教育資源取勝。6塊地中，4塊容積率3.5，2塊容積率2.0，土地屬性不錯，剛改或改善可以關注。

美的儲備地塊&金輝儲備地塊

點評：兩個地塊一個樓面價4632元/㎡，一個5218元/㎡，前後刷新高新區樓面價地王紀錄。兩塊地均在華潤悅景灣西北方向，最終產品如何，拭目以待。

鄭報玉蘭先禾

點評：項目總共規劃了三棟建築，一個辦公性質，兩棟住宅。其中住宅房源建面約75-125平米，公寓房源建面約33-45平米的LOFT和平層公寓。 目前項目周邊配套還不錯，缺點就是項目體量太小，剛需客戶可以關注下其小戶型。

康橋悅溪園

經開區

康橋美廬灣

點評：項目戶型185平起，是一個終極置業的住宅項目，也是康橋旗下產品唯一一個能跟康橋北龍湖項目媲美的。緊鄰蝶湖，推開窗戶就能看到漂亮的湖景，建議土豪關注。

中海天悅府

點評：項目佔地107畝，容積率3.一共規劃10棟高層，132棟的商業別墅，高層的主力戶型是120㎡和140㎡，看戶型面積段，定位應該是偏改善。項目臨近華夏大道，在萬錦公館旁邊，當時拿地的樓面價爲9010元/㎡，預計價格在1.6W左右，也許開盤的時候還會更低。濱河的配套和交通在不斷完善中，近期我們會再去做個詳細的實地探盤，看看它都有哪些變化。

電建瀧悅華庭

點評：樓面價10813元/㎡，佔地面積90畝，容積率2.5.規劃的小高層和高層，沒有極度高低配保證了居住舒適度和景觀綠化組團。戶型做的不錯，央企品牌，產品質量有保障。另外位置一般，周邊規劃的有地鐵，綜合來看在濱河的可選度佔中等。

金輝濱河雲著

點評：拿地時樓面價10800元/㎡，高層面積涵蓋了90-140㎡的戶型，洋房面積段是136-158㎡。高層對外釋放的毛坯價是1.5萬，看行情蓄客量不咋地，預計開盤價格首付方面會有不小的優惠。

鄭東新區

永威北龍湖儲備地塊

點評：樓面價19707元/㎡，相對來說這個價格不算高，地塊位置挨着北三環，有一定噪音和灰塵影響。其定位比上和院更勝一籌還是更低，我們拭目以待。

康橋諸子廬

點評：項目離河較近，位置不錯。據說該項目康橋非常用心，方案推翻了三遍，和老業主、準業主多次溝通，最終才敲定。並且還邀請多位大師操刀設計，但是最終產如何，還是要看建成之後怎麼樣，因爲北龍湖太不缺豪宅了。

正弘臻築

點評：對於該項目精裝的均價據說4.5W左右，最小面積170平，總體來說相比其他項目有一定的性價比，雖然在這裏談性價比有點不合適。該項目對正弘來說似乎想比正弘瓴再突破一些，值得期待。

中州東晟中心翡翠華府

點評：項目規劃有5棟住宅，佔地面積約21520㎡，總建約84705㎡，該區域爲鄭東新區白沙組團重點發展區域，包括衆多商業，辦公，醫療等產業用地，周邊有象湖和賈魯河，自然生態環境不錯。

中州東晟翡翠華府整體定位偏改善，作爲首開項目價格方面或許會有驚喜，想在白沙投資或者自住的可以關注下。

名門樾府

點評：戶型是四室三衛設計，戶型設計的沒的說，三開間朝南，主臥帶有衣帽間，但是有一個衛生間應該是暗衛。項目同樣靠近北三環，有一定噪音和灰塵影響，但是這裏距離地鐵口較近。

中海九號公館

點評：位置還不錯，距離4號線地鐵口也不遠，限價3.2萬，但是目前已經流傳出有渠道在搞內購，轉讓費感人，當然這在北龍湖也已經見怪不怪。項目最小戶型140平，預計開盤入住北龍湖的門檻恐會再度降低。

碧源榮府

點評：據說售樓部基本沒有房子在售，雖然說還沒正式開盤，但是不知不覺中就已經沒房子了。項目優勢：戶型不錯，但是地塊較小，難以形成大面積的景觀。

正商禎瑞上鏡

點評：位置不錯，沒有臨近主幹道，地塊大，地形方正。但是對於正商的豪宅，還需要時間的考驗。

正商豐華上鏡

點評：位置在瓏水上鏡的南邊，靠近鄭大一附院。臨河，旁邊還有一個運河公園。樓面價22403元/平，至於開盤多少，期待中。

海馬青風院子

點評：項目位置還可以，但是地形較爲狹長，不利於規劃。但是產品規劃了12棟5層住宅，海馬的房子在業內口碑一直都還不錯，值得期待。

管城區

富田城（九鼎公館）

航空港區

興港和昌雲著

點評：這次是和昌在港區的第二個項目，不過位置比南港的盛世城邦好了不少。項目是興港和和昌合作開發，其中興港爲管委會全資國企，一般負責拿地，和昌負責操盤。一期的產品偏剛需，戶型主要是86-109平的三房。整體來說興港和昌雲著位置較好，距離2號線康平湖站一千米左右，想在港區置業的剛需可以關注。

新鄭

碧桂園雙湖城

點評：作爲碧桂園在南龍湖的第一個項目，位置真心不錯，緊挨地鐵口，周邊配套成熟，還有大學，屬於南龍湖的核心位置。項目體量大，預計開盤價格不到一萬，計劃南龍湖置業的剛需客戶可以關注。

九瓏臺

點評：該項目其實就是早期的凱旋城，問題衆多，有爛尾風險，建議直接放棄。

正弘新城

點評：項目首期開發爲1號院和4號院，其中1號院定位爲純改善型高檔社區，4號院定位爲文化活力青年城。整體來說項目較遠，位於新鄭軒轅湖公園周邊，適合地緣性客戶。

雅居樂天域

點評：高低配，整體感覺建築較爲密集，中間的樓棟預計採光較差。位置方面距離地鐵較遠，出行主要靠自駕。作爲當初的南龍湖地王，項目定位改善，性價比不高。

中牟

遠洋萬和四季

點評：遠洋地產實力不俗，其春秋系、萬和系等高端項目在北京頗爲出名。遠洋在鄭州共有兩個項目，一個萬和四季，另外一個是位於南龍湖的遠洋風景。萬和四季的特點是基於美國的well建築標準，打造了自己的一套“建築健康”標準，是更適合亞洲人居的建築體系。至於能落地多少，還需要時間的考驗。

鑫苑東方首璽

點評：項目臨近中牟老城區，周邊配套相對來說較爲齊全，主要還是適合中牟本地客戶購買，投資不建議。

寶地中央溼地

點評：項目分四期開發，一期總建築面積約10萬平方米，其中住宅約7萬平房米，底商約5000平方米，容積率2.9，綠化率35%，車位比1：1.2，是由7棟26層高層組成。項目位置屬於中牟老城區了，市區客戶不建議考慮。

滎陽

裕華行園

點評：位置來說屬於滎陽主城區了，距離地鐵口不遠，不臨主路。但是地塊狹長，並且裕華的產品口碑不怎麼好，品質較差，當然是否能買還是看最終的價格。

正商博雅華庭

點評：位置差，距離地鐵較遠，還臨近鐵路，樓盤體量小，僅兩棟樓，不建議考慮。

上街

上街碧桂園

點評：位於上街核心區域，臨近地鐵，地緣客戶可以關注下。

泰禾大城小院

點評：規劃的很好，，醫療、學校、商業、住宅面面俱到，但是否能落地，能落地多少，最終呈現的效果是否會和想象的一樣，這些都需要打個問號。所有的一切答案，留給時間來解答吧。

03

總結一下，對於剛需來說，買房的時候還是那幾點，儘量選擇市區，三環不行就買四環內，再不行就考慮下小戶型。總之，位置儘量不要太偏僻，地鐵儘量要有，周邊的配套看資金實力，夠用就行。開發商品牌很重要，遠離小開發商，維權已經成爲常態，遇到維權的樓盤不要扭頭就走，看看什麼原因，開發商如何處理的，項目是否適合自己。