作者：楼岚

决定房子的价值都有哪些因素？没错，是周边的交通、教育、医疗、商业、产业资源等等，只要这些资源齐全，房子的价值自然就有绝对的竞争力。但是，决定房子价值的不光要看这些硬性指标，还要注意一个隐性因素——房龄，也就是说房龄越大的，房子的价值就越低。

有很多银行都是这样规定的：房龄超过15年的住宅，当产生二手房买卖交易的时候，银行会酌情考虑降低放贷的比例，房龄超过20年的住宅，银行可能会拒绝贷款。这主要是因为房子的价值在老百姓的眼里和银行的眼中完全不一样。

一、什么才是房贷

房贷指的是银行给你一笔钱，你拿着这笔钱从开发商或房主手里购买一套房子，但是产权不完全是你的，因为一部分的产权是要作为抵押物放到银行的。所以，当你拿到银行贷款时，就代表银行认可这套房子的价值，如果出现万一，你无力偿还贷款，那么房子的剩余价值足以抵消贷款金额。换句话说，就是银行认为这套房子的价值，就是贷给你的这笔钱，多余的他就会认为有风险。

所以在一般情况下，银行对房子价值的认同有一部分原因来自于房龄，按照房龄+贷款年限不超30年的原则，房龄越大，银行放贷的比例就越小。

据银行内部人士介绍，一般房龄超过20年的房产选择贷款银行就比较困难，因为房龄越长，房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。

也许这时有人就会说，银行不贷款就不贷吧，我自己全款买房不就行了吗。可实际上，房价之所以能涨得这么高，银行的贷款起到了关键性的作用。简单的说，一般房价是30-50%的首付，每一轮房价飙升的背后，都是靠银行贷款资金成倍激增带来的，如果没有银行的贷款，房价绝对不可能涨这么高。

所以，若缺少银行的贷款时，房价就会遇到重大的挫折，例如北京那些动辄上千万的房子，能有几个苦逼的打工仔是靠工资买房的？没有银行贷款给你，你买一个试试！就算是每波牛市最热的那几个月全款买房都是极为罕见的。

二、房子的价值会随着时间的推移而降低

举个例子，2005年，某人以100万的价格在北京购买一套房产，其中首付为30万，银行贷款70万。

2010年房价上涨，他以500万的价格卖了出去，而此时银行只愿意给这套房子贷款50%，所以最终接盘的人以250万的首付，加上250万的银行贷款买到此房。

2016年房价再次上涨，若这套房子能以1000万的价格成交，而此时的银行就算只能放贷30%，可那也要300万呐！对于银行来说，房子还是那个房子，但自己的风险也随着房价的上涨越来越大，所以对于银行来说，他宁可不做这个生意也不愿意冒这个风险。

三、房地产调整的时间比你想象的要早

银行的这种做法没有任何问题，房子本身是有折旧的，银行为了规避风险对房龄较大的房子不放贷款也很正常，但对于中国的楼市而言，将会带来很严重的问题。

在上世纪90年代，中国的楼市还没发展起来，建造以及使用量都非常的小。大约在2001-2002年，楼市才开始进入牛市，价格在飞涨的同时，也刺激地产商的盖房速度，建设出了大量的房子。

可是问题就在这，2003年左右建造的房子已经进入银行15年房龄的预警线范围内，到时他们的房子再交易的话，就会比正常的房子困难得多。

就算还有银行愿意对20年房龄的房子进行贷款，到了2023年，逐渐就会有更多的商品房进入预警线内，因为2003年后中国地产是在加速建设的，地产商的建设能力是一年比一年强的。

到那时预警的房源累积到一定数量的时候，这些房子要想脱手就只能选择全额交易，而这样的买主又是非常稀缺的，如果想要成交，就必须大降价给予让利。

从前一直都说中国楼市最大的风险是第一批房子70年产权到期后的风险，到时候肯定会大降价，但是在我看来，老化房源无法贷款的风险，会先于70年产权到期风险爆发。

我之前曾对房价做出了一个判断，就是未来2-3年房价不会再涨了，甚至还有缓慢下跌的可能，但再过个5年左右，房价很有可能再拉一波，如果拉了那一波，大概率可能就是中国击鼓传花的最后一棒了，在那最后一棒里，除了刚需自己住的，其他的全部卖掉。

四、当然，还有一个例外

上面说的内容当然还有一个例外，就是北京这个城市不在房龄风险因素考虑范围内，因为北京拥有全球接近四分之一、中国大约一半的独角兽企业，它拥有中国最雄厚的金融资产，随着环境的改善，它将成为中国唯一的“超级城市”。

并且，根据国土部与国家发改委联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020年）》，北京四环内将不会再有新建普通商品住宅，以后要想在北京四环内买房，基本上都是2手房。

也就是说，未来的楼市在格局上将有所改变，强者恒强，就算未来北京15年，甚至20年的房龄越来越多，只要他的资源不外溢，价值就不会减少。

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