就在京東花27億收購翠宮飯店這事曝光後，各路解讀漫天飛舞，有說大強子要進軍酒店餐飲了卻之前遺憾，有說京東要涉足商業地產……這些都不重要，重要的是這筆買賣是否划算？有地產基金資深人士這麼看：

京東此次收購翠宮飯店更多應出於其自用之需要。據瞭解，此次收購總對價爲人民幣26.6億元（其中股權對價19億元，債權對價7.6億元），物業合計地上面積爲55,893㎡，核地上單價爲4.76萬元/㎡，考慮翠宮飯店地理位置、交通便利等情況以及中關村區域缺少整棟辦公物業的背景，本次收購價格可謂公允。

京東就此次收購發佈的信息也符合上述之判斷，未來計劃將該項目將改造成以科技研發、商務辦公爲主，成爲京東集團在海淀區產業發展的載體空間。考慮京東總部位於亦莊，其在中關村核心區域設立新的辦公場所以吸引周邊教育、人才的想法符合商業判斷。同時，據最新的市場報告，中關村區域平均租金約330元/（㎡·月），從收益角度講，本次收購也較爲理想。

另外，本次掛牌條件要求意向受讓方須爲高新技術企業且上一年淨資產不低於人民幣50億元，可謂“定向”操作，所以出讓方北京市海淀區國有資本經營管理中心也“明顯”有意引入京東。

綜上，該筆收購爲典型的自用型買家收購，物業收購後改造以滿足京東辦公之需要，財務方面也符合投資收益的要求，是筆不錯的交易。

來源：投資家網

2月11日，新年開工第一天，京東斥27億元巨資買下翠宮飯店的重磅收購消息登上了各家頭條。

投資家網查詢天眼查發現，北京京東尚科信息技術有限公司（以下簡稱“京東尚科”）27億受讓了北京翠宮飯店有限公司100%股權，京東尚科已成爲北京翠宮飯店的唯一股東。京東尚科系北京京東世紀貿易有限公司的全資控股子公司，京東世紀的法定代表人爲劉強東。

收購完成後，劉強東將擔任翠宮飯店的經理。有趣地是，翠宮飯店的新法定代表人還是張雱，就是那個最近熱度很高的劉強東“最牛女助理”。據統計，張雱名下共有427家企業，分佈江蘇、北京等地。其中，張雱在195家擔任法人，198家擔任高管，在4家擔任股東。

不過，這次，相較“雷打不動”的法人張雱，很多人的關注點在於，過去一年來波折較多的劉強東爲何在2019年開年，豪擲數十億買下翠宮飯店？

一

圓23年前未競的餐飲夢？

“難道是想繼續圓23年前沒有實現的餐飲夢”？有業內人士如此猜想。

1996年的一天，還在上大四的劉強東揹着兩個大書包來到了人大附近的一家餐廳，書包裏裝滿了24萬元現金，那是他讀大學期間各種兼職寫程序賺來的。

彼時，這家餐廳正在找人接手，劉強東正是這個前來“盤”下它的人。老闆看到滿滿兩大書包現金，嚇了一跳，“沒見過這麼傻的人”，但他很快回過神來，揹着錢就頭也不回的走了。

劉強東一口價也沒有還。

年輕氣盛的劉強東對於第一次創業信心滿滿，他覺得民以食爲天，創業首選餐飲準沒錯，另一方面，他自己是喫貨，喜歡下廚做飯，做自己喜歡的事情，怎麼能討價還價呢？

後來的結局讓他有些“傻眼”了，因爲收銀的小姑娘和大廚談戀愛，二人合夥貪污，導致餐廳因爲經營不善而倒閉了，劉強東到處拼湊還供應商貨款，最終還欠了家裏親戚們20多萬。

第一次創業就這樣失敗了。但20多年過去了，也許收銀還是那個收銀，大廚還是那個大廚，但劉強東卻再也不是那個劉強東了。如今大手一揮，豪擲27億買下一座飯店，如果再次進軍餐飲的話，實力自是不可同日而語。

值得注意地是，在翠宮飯店新增的經營範圍中，包括住宿、銷售食品、會議服務、航空機票銷售代理、寫字間出租、物業管理、票務代理、技術諮詢等服務，其中，仍存在的銷售食品服務或是京東繼續進軍餐飲領域的一個信號。

“無邊界”已經成爲巨頭們的擴張打法之一，自2013年以來，京東正在以自有業務（京東商城、京東金融、京東智能、京東到家等）爲主陣地的基礎上，通過投資、併購等方式進入更多領域，進行更加多元化的業務佈局。據IT桔子統計，截至2018年8月31日，京東累計投資和併購的事件數量達263筆，廣泛涉及金融、文化娛樂、企業服務、旅遊、醫療健康、房地產、汽車交通、教育、社交等領域，可以說包羅萬象。

而百姓生活最離不開的“食”，京東怎麼錯過這塊“大蛋糕”。近5年來，京東在餐飲領域的資本動作頻頻，先後投資了到家美食會、下廚房、因味茶、千味央廚等餐飲創業公司。

最受關注的當屬因味茶了，因爲妻子章澤天“奶茶妹妹”的綽號聲名在外，劉強東自然少不了關注奶茶品牌。劉強東不但投了因味茶5億巨資，還拉上了章澤天親自擔當代言人，讓這個新銳茶飲品牌迅速躥紅；2018年，京東領投千味央廚，並給了其近20倍PE的超高溢價，由此可見京東佈局餐飲供應鏈的野心。

在自營的餐飲業務上，京東2018年的動作非常密集，開起了線上線下一體化美食生鮮超市7 FRESH，充分運用人工智能技術的京東X未來餐廳也投入運營，還高調宣佈正式進軍餐飲B2B領域。

近年來，BATJ等互聯網巨頭紛紛佈局線下生鮮領域，猶記得當時7 FRESH開業時，7FRESH總裁王笑松說道，京東計劃未來3到5年，在全國鋪設超過1000家門店，在2018年內將實現對北京城區的全覆蓋。

玩轉“線上零售”得心應手的京東，到了線下，卻是一個“新手”。如今，電子商務已經由井噴發展進入到增速放緩階段，線上線下深度融合正在成爲新時代零售行業變革的重要趨勢。京東的一系列線下運維的操作，也正是出於順應趨勢，提早佈局的打算。

京東此番大手筆收購翠宮飯店，亦不排除結合雙方優勢，繼續加大自營餐飲業務佈局的可能性，或許也是其從線上到線下轉型策略中的又一“實操”。

對於外界的種種猜想，京東方面則回應稱：“京東集團收購翠宮飯店基於長遠佈局和發展，未來該項目將改造成以科技研發、商務辦公爲主，成爲京東集團在海淀區產業發展的載體空間。”

京東集團CMO、京東商城CEO徐雷在朋友圈回應，“就是中西邊中關村有個自己的辦公樓，方便招募附近地區IT人才，以及辦公”。

京東副總裁宋暘也出來解釋，“不是爲開酒店，也不是爲了開發佈會，就是用做辦公場地”。

在後續改造翠宮酒店爲商用的過程中，京東是否會擴展自營餐飲業務，只有交給時間去證明了。說不定還真會預留一點區域做食堂呢？

二

大手筆買下“爛尾樓”，賠本的生意？

27億買座酒店，而且還是一棟建造年限21年的老樓，僅僅爲了辦公，這筆生意似乎有點賠本兒？

翠宮飯店建造於1998年，曾是一家集客房、餐飲、娛樂、購物、寫字樓於一體的五星級商務酒店。酒店共有18層，採用中國傳統古建築中的重檐歇山頂結構，正門一座仿古牌樓赫然屹立，典型的中西合璧風格。每到夜晚，遠處看去，翠宮飯店外流光溢彩，金碧輝煌，憑藉獨特的氣質，它很快成爲中關村的一大地標。

在最輝煌的時候，翠宮飯店還與許多互聯網大佬淵源頗深，金山軟件曾在這裏辦公，雷軍經常在這裏召開發佈會。後來，金山搬走了，雷軍創辦了小米，不過不變地是，他還經常來翠宮飯店的咖啡館談業務、找投資。

光陰荏苒，曾經記錄過一代中國互聯網人創業印記的翠宮飯店最終也沒有抵擋住時間的年輪，它在默默地衰老和被人遺忘着。

2013年，翠宮酒店的“五星級酒店”的資格被取消。3年後，翠宮飯店正式關閉運營。

據翠宮飯店公佈的財報顯示，截至2018年9月30日，翠宮酒店實現營收1801.78萬元，淨利潤虧損4710.47萬元。總資產總計爲7.31億元，負債總計爲7.84億元，所有者權益-5361.81萬元。

輝煌終成昨日，持續虧損的窘境讓這座老牌飯店兩度賣身。2018年初，翠宮酒店主人由“北京首都創業集團有限公司”易主“海淀國資經管中心”，而交易不足一年，同年11月，海淀國資經管中心再次將酒店拍賣，轉讓底價爲26.83億元。

這一次，盤下它的人劉強東還是沒有還價。

大手筆買下已經“爛尾”幾年的翠宮酒店，劉強東到底打的什麼如意算盤？難道真的是官方口徑中的“只爲招聘人才和方便辦公”？

一位前京東程序員向投資家網透露，很多程序員擇業時，會綜合考慮地理位置的因素，京東總部遠在亦莊，一些對通勤要求高的求職者可能會因此拒掉這個offer，但不要小看，互聯網大佬劉強東和明星企業的吸引力，地處偏遠的京東其實從來不缺人才。

轉折點可能發生在去年，因爲劉強東明尼蘇達州事件，其個人和企業形象受損，京東因此流失了不少人才。現在，有了新的辦公地，換了“風水”，在經歷上一次“陣痛”之後，京東確實需要“補補血”，恢復下元氣了。

這可能只是一些表面的原因。

另一業內觀察者則認爲，京東巨資收購翠宮飯店背後則是越來越藏不住的“地產野心”，它更看重的是這塊地皮的投資價值。

翠宮飯店所在的地理位置堪稱“黃金”，北臨“宇宙中心”五道口，東臨亞運村，西接中國“硅谷”中關村，周圍北大、清華等十幾所高校雲集。在房屋中介平臺上，海淀中關村普通寫字樓的均價在3.5萬-5萬之間，目前，翠宮飯店均價爲4.17萬/平。

且不說，翠宮飯店改造成商用寫字樓之後，京東會靠新業務賺多少錢，按照目前北京房價上漲的速度，佔有這塊地，簡直就是“躺着賺錢”。

這已經不是京東第一次買地了，之前就有很多先例：2012年初，京東以2.95億元拍下亦莊一塊約4.5萬平方米的地塊，作爲新的總部大樓；5年後，京東又以約38億買下了位於京東新總部大廈西側的一處約6.6萬平米的土地；去年6月，京東以18.3億第三次在亦莊拿下一塊麪積爲3.3萬平方米的商業辦公用地。更多出於投資價值考量的京東，一直在買地辦公。

事實上，在“買地”這件事上，京東簡直可以用“樂此不疲”來形容了，只不過此前的一系列操作，並未引起較大關注。

據京東2016年財報，截至 2016 年底，京東已在全國 15個城市拿下了390萬平方米土地，約5850畝。而據園區中國統計，僅時隔半年之後，這一數字已飆升至萬畝。官方宣稱，這些土地，大都用於京東自建倉庫。但值得一提地是，這萬畝土地，單是每年的增值收益，都是一筆鉅額財富。

其實，不光京東愛買地，互聯網公司似乎都愛買地。

去年11月，小米聯合華潤以26.57億買下了昌平一塊4.7萬平方米的地塊，一時間，關於雷軍要進軍房地產的猜測云云；騰訊也超愛買地，總部所在的濱海大廈目前估值已經超過了200億，此外，騰訊在北上廣深等7個城市廣泛分佈的地產總價值據說已超過500億；阿里只在杭州、深圳、北京、上海等四五個城市有地，據說總價值已超200億，今年1月，阿里22億買下上海浦東一座辦公樓的消息引起一陣熱議。

對於輕資產、存在估值泡沫的互聯網公司來說，買地是最直接的投資和業務轉型方式了，萬一哪天泡沫裂了，畢竟手裏還有地作爲“保底”，想想搜狐現在營收已經負增長，現在最值錢的恐怕就是搜狐大樓了。且對於京東、騰訊這些明星互聯網公司在國內各城市拿地的價格是非常便宜的，這簡直是穩賺不賠的生意。

這兩年，京東也已低調地跨界進軍房地產租賃領域，2017年9月，京東成立了房產業務部，目標做房地產電商平臺，這是要和房產中介們“搶生意”的節奏啊。

按照京東一貫拿地的速度，可能若干年之後，互聯網大佬劉強東，將還會有另一個身份傍身—“地產大佬”。

這樣一看，劉強東花費27億買下翠宮飯店，這樁生意似乎划算的很。