我叫曉鵬 葉檀財經

alfred sisley，sand on the quayside port marly

文/李曉鵬

風平浪靜之下，謹防暗潮洶湧！

5月樓市“退燒”，房地產似乎進入休眠期，一則消息突然就轟炸了市場！

西安樓市再次收緊，力度之大，令人震驚！

就在今日（6/20），據財聯社消息，西安房管局發佈購房新政，非本市戶籍居民家庭在西安住房限購區域範圍內無住房且能夠提供5年以上，纔可購買一套商品房或商品房！

非本市戶籍社保繳納年限從2年升級至5年，意味着西安的限購政策已經與一線城市看齊！

這一次，西安真的下狠手了！

連漲39個月 這個城市 還是動手了

意料之外，情理之中！

西安政策收緊，遲早的事！

爲什麼這麼說？

我們曾經在《限購 限售 限貸 限價 四限出手！這座城市房價居然連漲38個月！》指出，根據統計局公佈的2019年4月70個大中城市住宅銷售價格，西安已經環比上漲38個月！

西安也是所有新一線城市中，上漲最持久的城市，沒有之一。

僅僅時隔一個月，西安就刷新了自己的記錄。

根據國家統計局18日公佈的5月份70城房價數據顯示，從5月份房價環比上漲的城市名單看，西安的環比增幅爲全國最高，上漲2%；同比更是驚人，上漲24%，比上個月還多了0.2%，漲幅連續6個月居全國首位！

房價高漲的背後，是西安正在快速消化的庫存。

據易居研究院監測數據顯示，截至2019年5月底，消化週期在6個月-12個月的有44個城市，其中就包括西安。

2019年5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%，新房供應明顯不足，市場供需失衡的情況愈發嚴重。

房價飆升，與西安巨量的人口流入，不無關係。

西安是新一線中搶人政策最寬鬆的，僅在2018年，全年落戶人口超過百萬，常住人口拿下38.7萬，創下新高，在新一線中排名第一。

搶人太快，帶來的弊端就是外來人口“一落戶就炒房”，房價連續上漲形成了穩定的預期。

樓市太熱，眼看有失控的風險，西安心一橫，直接將外來人口買房的門檻提高一大截，打擊的就是那些外來的炒房客！

同爲新一線城市，前車之鑑就是蘇州。

蘇州在被住建部點名之後，立刻出臺多個限購政策，甚至限定全年房價漲幅5%的調控範圍，真可謂步步緊逼，堅決將炒作苗頭扼殺在搖籃之中。

該來的總會來，誰也跑不了！誰心存僥倖，誰就要挨當頭一棒！

調控進入深水區 新的信號已經出現

西安這次下猛藥，意味深長。

將限購的社保條件提高到與一線城市相同，在新一線城市中屬於首次！

這基本體現了一個新的信號：調控政策的力度不會因爲城市的級別而有所區別，只要有過熱苗頭，立馬降溫，管它二三四五線！

就在前不久的陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清明確指出“過度依賴房地產實現經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出沉重代價”，爲樓市敲響警鐘。

時值6月，承上啓下的關鍵時點，如此重磅的發言，振聾發聵。

根據融360大數據研究院發佈的“2019年5月中國房貸市場報告”顯示，5月全國首套房貸款平均利率爲5.42%，較上月下降1.09%。

全國首套房貸經歷半年連續下調後，目前已經是2018年以來最低利率水平。

房貸利率的下調，大概率會抬高房價，對於穩定樓市會造成不利影響。

（圖片來源：視覺中國）

目前已經有幾個熱點城市意識到風險，上調了首套房貸利率，包括南京、成都、杭州等等，上調幅度在5%-10%不等。

有趣的是，就在西安推出新政前一天，部分西安銀行反而下調了房貸利率。

據華商網報道，在監測的11家銀行中，西安銀行、交行首套利率執行基準上浮10%政策，較之前下調5%，其餘均爲上浮15%。

結合今日的限購升級政策，我們不難理解，這其實是在給剛需留一定的緩衝空間。

據此分析，西安延長社保年限，對於剛需的影響應該遠沒有炒房客大，更重要的是，這次限購升級，可能會令西安的39個月連漲記錄戛然而止。

接連不斷的調控，基本打破了人們對以往樓市的預期，只漲不跌的時代，已經一去不返了！

堅定“房住不炒”，任何城市出現炒作的跡象，都可能是下一個調控的對象。

樓市預期已經轉向，下半年，炒房客們要小心了！