銀城國際通過聆訊市值爲40億港元 3月初登陸港交所
據“獨角獸早知道”獨家消息源，銀城地產已通過聆訊，暫定於2月21日至2月27日公開招股，3月初正式登陸港交所。本次IPO工銀國際爲獨家保薦人，銀城地產市值爲40億港元，對應2019年PE爲7-8x。
“百強房企”，卻無建築施工能力？
根據招股書，銀城國際是一家房地產開發商，專注於在長三角地區爲全齡客戶開發住宅物業，其房地產開發業務始於南京，將業務擴張至長三角地區的其他城市（包括無錫、蘇州、鎮江、杭州及馬鞍山）。
根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院，就綜合表現而言， 銀城國際在2018年在中國房地產百強企業中排名第93，並於同年被評爲江蘇省十大房地產開發商之一。自2002年起，銀城國際連續16年被江蘇省房地產協會評爲江蘇省房地產開發行業綜合實力50強企業之一，並於2017年排名第二。
銀城國際的房地產開發項目包括公司自主開發的項目、通過公司合營或聯營企業與第三方物業開發商合作開發的項目。
但值得留意的是，銀城國際不像大多大中型房企一樣擁有建築施工能力，只能將物業開發項目的施工工程包給第三方施工承包商，而第三方施工承包商已成爲銀城國際主要的供應商。而我們都知道，擁有建築施工能力，尤其是建築技術創新，是品牌房企比拼競爭力的重要因素。依賴第三方施工承包商，無疑給銀城國際帶來了隱患。因爲不能保證任何第三方施工承包商沒有缺陷，或滿足質量和服務的要求；若需擴張到其他地理位置，公司可能也無法找到足夠數量的合格第三方建築承包商。
黃清平老同事馬保華持股6.77%
銀城董事會由九名董事組成，包括四名執行董事：馬保華（執行董事兼總裁）、朱力（執行董事兼副總裁）、王政（執行董事兼副總裁）、邵磊（執行董事兼副總裁），兩位非執行董事：黃清平（主席兼非執行董事）、謝晨光；及三位獨立非執行董事：陳世敏、陳炳鈞、林名輝。
招股書顯示，公司主席、非執行董事及控股股東之一黃清平通過Silver Huang持有48.72%的股份，戴成書通過Silver Dai持有17.67%的股份；執行董事兼副總裁朱力通過Silver Zhu持有9.57%的股份；非執行董事謝晨光通過Silver Xie持有7.35%的股份；公司執行董事、總裁馬保華通過Silver Ma持有6.77%的股份。
從持股比例來看，銀城的重要持股人數較少，罕見的是，銀城地產集團總裁馬保華持股6.77%。
翻閱馬保華的履歷。56 歲的馬保華現爲銀城執行董事兼總裁，於 2004 年 2 月加入銀城，並於 2018 年 8月 19 日獲委任爲執行董事。加入銀城前， 馬保華於1983 年 10 月至 1986 年 3 月任職於鼓樓區城建局（改稱鼓樓區建設房產和交通局），負責基建管理工作，1986年3月至 2004年2 月任職於南京市規劃局，並於2003年起任綜合處副處長，主要從事規劃實施管理工作。
馬保華和銀城控股股東之一黃清平的聯繫並非只發生在銀城，兩人之間的淵源或始於1983年。招股書顯示，黃清平於 1983年10月至1992年9月期間也曾任職南京市鼓樓區城建局（現稱南京市鼓樓區建設房產和交通局），時任科長。
追溯銀城的發展史，1993年成立於南京，1996年首個綠色住宅項目九九公寓面世，同年開始進行物業開發業務。於 2001 年 12 月，銀城房地產獲得南京市鼓樓區綜合配套改革領導小組批准重組爲有限公司，而數名前僱員（包括黃清平），成爲了銀城房地產的股東。
業績波動較大，盈利能力存疑
據瞭解，銀城國際業務範圍主要位於江蘇省，尤其是南京地區。在公司28個物業項目中，南京地區的項目達15個。其中，附屬公司開發的物業項目位於南京的總建築面積達1651790平方米，佔到土地儲備的50.3%。
於2015年、2016年、2017年及2018年上半年，銀城國際分別實現收益約20.91億元、25.03億元、46.76億元、10.86億元；母公司擁有人應占淨利潤分別爲9170萬元、3.48億元、4.20億元、2.62億元。
公司收入構成方面，截至2018年6月30日，房產銷售收入約1.07億元（人民幣，下同），佔總營收98.7%；租賃收入137.4萬元，佔總營收僅1.3%。
根據2015年以來的財務報表，銀城國際的業績並不算穩定，波動較大。財華社發現，尤其是於2018年上半年，銀城國際的收入僅1.09億元，同比呈斷崖式下降95.5%。銀城國際指，今年上半年收益大幅減少，主要是期內並無完成及交付新住宅物業項目。
我們在來看一下銀城國際未交付的物業項目。
目前正在開發的項目主要集中在南京，達約74.6萬平方米，正在開發中的總建築面積爲141.86萬平方米，大幅超過已竣工的25萬平方米總建築面積。另外，公司未來開發的規劃總面積達161.83萬平方米。經計算，開發中及未來開發規劃的建築面積佔了總建築面積的92.18%。
已竣工的總建築面積佔總建築面積比例過小，給公司帶來的效益相對有限。開發中的總建築面積不能確保在短期內竣工及交付，這對銀城國際在可預見的未來的收益方面也充滿着不確定性。因此，可以預測銀城國際短期內的收益並不會出現較大幅度上升，甚至不排除收益繼續下降的可能性。而於2018年6月30日，銀城國際總流動負債高達163.91億元，其中銀行借款達88.87億元，經營活動所產生的現金流淨額爲-16.26億元。這對於公司的日常業務運營、新項目的開發以及中長遠戰略都造成負面影響，情形不容樂觀。