摘要：我们是平面交通，北京夏天地面温度达到40度，怎么让客户能够入驻园区，而不选择写字楼，我们就要做好产业服务，我们搭建了几个大平台，我们起码工商财税法、知识产权等等专业对接做好，下一步在国际对接，跟海淀区政府通过一段时间的沟通磨合有了合作基础，尤其我们引进的独角兽企业，有它自身的特点，我们想帮助它跟政府做政策方面的对接，未来跟国际化的合作方面的对接，实验平台的对接，这都是未来制造工厂运营服务方面，我们不光想到，我们前端触角开始做铺垫了。论坛邀请行业领导、顶级专家、经济学家和行业大腕，分别从宏观的、产业的、市场的、企业的各个方面进行解读、反思和破局，就产业更新与城市更新、全球办公概念的中国路径、产业园区服务创新、存量时代商业地产破局之道、产业园区的持有时代的空间、配套、运营、服务等热点话题展开系列主题演讲和主题对话，聚焦新科技、新消费、新服务，共谋产业园商务区的转型升级，推动中国产业地产的创新发展。

房讯网讯2019年6月26日，第十一届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会在北京富力万丽酒店盛大举办，主题为：新科技、新消费、新服务。

来自500家开发商和运营商、渠道商、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻媒体超过2000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。

第十一届中国产业园商务区发展论坛由全联房地产商会、房讯网主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了华润置地、万科公建平台、北京经开、中粮置地、金融街置地、富力地产、远洋地产、金地商置、联美集团、创元汇资本、住总地产、金隅地产、庄胜地产、易产全投资、汇鑫科服等合作伙伴的支持。

论坛邀请行业领导、顶级专家、经济学家和行业大腕，分别从宏观的、产业的、市场的、企业的各个方面进行解读、反思和破局，就产业更新与城市更新、全球办公概念的中国路径、产业园区服务创新、存量时代商业地产破局之道、产业园区的持有时代的空间、配套、运营、服务等热点话题展开系列主题演讲和主题对话，聚焦新科技、新消费、新服务，共谋产业园商务区的转型升级，推动中国产业地产的创新发展。

以下为直播实录（三）：

主持人：感谢刘总的精彩发言。感谢刘总作为商博会、产业论坛，写字楼年会的发起人，对中国商办地产作出了巨大的付出，让我们再次以热烈掌声感谢刘总多年来的坚持和奉献！

下面进行论坛最精彩的部分，主题论坛环节。对话主题：产业园区的持有时代--空间、配套、运营、服务

随着"持有时代"的到来，对产业地产开发商、运营商的管理服务提出了新的挑战。如何把握新时代产业地产发展的新趋势？如何结合新科技提升产业园商务区的运营管理服务？如何通过系列的管理运营提升产业园区价值，构建产业发展全生态？如何从价格竞争、空间竞争、配套竞争进入到"空间+配套+运营+服务"全方位竞争新格局？让我们听听来自一线的行业大咖们怎么说。

有请以下对话嘉宾上台。

嘉宾主持：中关村固安园总经理王玉龙：先生

对话嘉宾：北京万科资产经营中心总经理秦江先生

大悦城控股北京大区副总经理余佳先生

嘉铭投资集团副总裁孙鹏阳女士

金融街北京置业有限公司副总经理高亮先生

北京金隅文化科技发展有限公司副总经理 肖博女士

中耀盛世总经理马耀扬先生

主持王玉龙：今天这个组合特别好，说产业地产的事儿，把运营、商办放在这里了，从我的理解里产业地产形态必须多，在产业地产领域里包含很多形态。未来支撑一个城市的经济，产业园是肩负非常多的使命和责任，所以政府密集出台了一些政策，216、217号文说的问题，更多是针对北京市场的产业园区里的一些政策，必须限售、限购，不得分割，这是非常严厉的。如果这样就不能叫产业地产了。从审批环节也做了非常明确的规定，除了政府审批效率上有一定规定，要求5天、7天必须给明确意见。还有对企业的规定，对于企业是什么样的企业，允许你入驻园区，是政府直接审批的，审批里没有细则，我相信它一定从产业的形态，产业性质符合不符合产业落位，还有税收，还有落地投会有严格限定。我们到底聊什么？聊产业新城，还是聊园中园，还是聊北京市场，还是聊外地市场，因为完全不一样。比如河北，对于产业园区是允许我分割出售的，单栋面积高于500平米原来是可以分层分栋分割出售的。今天就聊北京市场，首先有请肖博女士给我们解读一下融合土地产业管理运营提升产业园价值，构建产业发展全生态的系统。

肖博：主持人给我的问题我认为还是手下留情的，领导依然都走了，剩下都是业务方面精英，更多是从实际工作过程中遇到的问题或者我们处理问题有的经验，来跟大家分享。

制造工厂的项目前身是金隅天坛一个家具厂，天坛家具厂外迁到河北大厂，土地和厂房性质都是工业性质，国企有一定的社会责任，跟海淀区政府，我们的项目定位是海淀区政府帮我们定的，为了响应北京的号召，未来西三旗片区有一定的存量，定位智能制造偏智能硬件。我们的定位有点儿被动，但是从开始规划设计到现在，将近80%的出租率，我们还是受到了政府各种支持。在前期定位的时候不见得政府主导了就是错的，或者我们这个项目就走不好，而是看我们怎么利用政府政策，怎么把市场跟它结合起来。

说回来空间方面，制造工厂这个项目，空间在北京是稀缺的，层高6.5m-11m，我们里面有天车的，因为天车都拆了。客户来的时候在写字楼里说户型不好用，这里弯的，那多一个柱子，到了我们制造工厂客户从来没有说你的房子不好用，这是我特别自豪的。厂房特别方正，中间分割过道墙，柱子都放到墙里，客户都很喜欢，尤其做智能制造类的企业。空间做规划的时候把所有相关的问题替企业客户做好了调研，做好了规划设计，包括外立面设计，包括智慧城市在园区的应用。

配套方面，即使作为园区，我们也认为应该作为平面交通的写字楼，在服务配套，尤其商务、生活配套方面一定要满足科技人群日常的需求。前段时间有一个帖子说到回龙观科技精英们怎么把月薪几万活成月薪三千的，不赖他们，就是因为配套根本不到位。商业配套方面金隅有自己专业团队做招商，无论品牌、服务、品质方面，对商业客户定位有严格把控和要求。

招商方面，形成产业聚集最前端和最关键一环就在招商前端，我们做产业定位最开始遇到很多困难，我们自己本身最开始搞不清楚，我们自己问智能制造是什么呢？我们代理朋友来了问你们到底限什么行业，基本作为囊括进来了。随着招商的进展，随着机器人的签约，有独角兽的企业，智能物联网的企业签约，我们产业集中在AI、智能汽车、大数据研发，大数据存储不做，从产业定位方面，园区定位就逐渐清晰起来。客户现在还没有完全入驻，正在装修过程中。下一步入驻之后，前期就已经开始考虑相关运营的问题，这里运营最基础的包括一部分物业服务。我们是平面交通，北京夏天地面温度达到40度，怎么让客户能够入驻园区，而不选择写字楼，我们就要做好产业服务，我们搭建了几个大平台，我们起码工商财税法、知识产权等等专业对接做好，下一步在国际对接，跟海淀区政府通过一段时间的沟通磨合有了合作基础，尤其我们引进的独角兽企业，有它自身的特点，我们想帮助它跟政府做政策方面的对接，未来跟国际化的合作方面的对接，实验平台的对接，这都是未来制造工厂运营服务方面，我们不光想到，我们前端触角开始做铺垫了。

主持人的问题基本囊括了从前到后的工作内容，我们计划从四个方面全方位满足金隅制造工厂入驻的所有客户的服务方面的需求，让客户在制造工厂里顺利发展，让他们腾飞，制造工厂的升值指日可待。

主持王玉龙：你判断西三旗区位工业地产多少钱一亩？新的工业地产的项目大概多少钱一亩？

肖博：我真答不上来。

主持王玉龙：至少应该在500万-700万一亩。因为你们是金隅，是原来的迁厂的改造，假设这块土地正常价格550万一亩卖给你，同样做今天现在的形状，80%的出租率，把你的建造成本、土地成本放进去，以现在的收入多少年可以收回？

肖博：这个问题在最初回答第一个问题的时候是有铺垫的，国企的从业人员相对谨慎的。金隅要践行社会责任，我们是响应北京市"疏、整、促"的政策，我们人流比天坛家具厂还要多一些，但是我们疏解了原来的一些低端相对污染的产业，把高精尖的人才聚集起来。工业用地从我们整体投资和土地持有，我们这方面没有成本，政府短期的账可能算不过来，但实际上通过这拨产业聚集，我们大概有一个测算，吸引进园区的企业发展速度非常快，预计两三年营业规模可以达到100亿左右，政府算的是更大的账，不完全是最早的租金费用。

主持王玉龙：政府跟你们引入的企业之间有对企业审批吗？

肖博：入驻的企业都必须海淀管委会的审核，目前税收不在考核范围内，只是行业对口入驻就可以。

主持王玉龙：如果重新新建一个，多很多园中园企业的资产是非常重的。肖总是盘活资产，迎合"疏、整、促"的要求。很多听众是关注这些问题的，因为我们是不同的行业。

问问马耀扬总，我们如何解读从价格竞争、空间竞争、配套竞争，进入到空间+配套+服务+运营全方位的竞争新格局。

马耀扬：今天在台上的几位嘉宾，我是唯一第三方身份看待产业地产的。产业地产话题这两年非常热，我个人感觉大部分产业园开发企业未必愿意真的接受实话。前面郭总讲的时候我特别认可，关于产业地产的发展有一个前提首先是思维转变，从原来重地产轻运营，变成重运营重服务，这是目前我们所服务的很多园区的企业还没有真正完全改变的。肖总讲案例的时候有两个点非常明确：产业IP很清晰，产业定位虽然是政府给予的，最起码园区一开始是有明确产业主题，而且也说明他们有通常的政府关系。现在很多面临政府资源有障碍，自己产业IP也不清晰。

从空间角度来讲，我们看一个产业园分两个层面：

大空间，根据整个产业园区整体的规模，首先要根据产业园自身定位的核心产业、重点产业、关联产业对园区进行合理的面积配比，包括位置安排。

小空间，单栋、单层、单户，楼宇里的空间设计，空间方面有些园区已经开始做了尝试，加入共享空间，提升园区服务的公共会议室空间，空间精细化处理上有新的时代，之前园区空间会出现的问题，一个方面同质化非常严重，再有产品力严重不足。同样的企业客户到园区看和写字楼看是差距非常大的。未来的产业园也需要对产品力从这两个层面布局。

配套方面，产业园首先要解决园区最基本的三个需求：

基础需求，解决的是食行住的问题，因为很多园区处在商务氛围不成熟，地理位置较为偏僻的地方。很多园区一开始就面临很多入驻企业最基本吃的问题都解决不了。公共交通不完善，园区有些通过班车接泊公共交通，甚至有的这点也做不到。围绕食行住，员工宿舍、专家公寓，要打造产业集群是不是先要解决基本需求。

商务需求，入驻园区的企业未来商务活动，商务宴请。我最近有看到园区里做公共路演厅，给企业共享的做路演的地方。如何满足入驻企业的商务需求是第二个层面。

发展需求，针对入园的企业进行合理化梳理，它未来在整个发展方面，包括园区自身发展需求如何设定。这里边的配套需要针对整个企业的产业定位做完善。

从运营角度来说，目前产业园的运营，我们能够看到有几大类，每类产业运营商的运营方式略有不同，我们认为在未来产业园运营方面搭建园区公共平台是非常重要的一个核心，这是有别于园区和传统甲级写字楼最大的地方，软环境对园区发展越来越重视，怎么搭建能够满足入驻企业服务的公共平台，真正能够起到运营服务，让企业开始从最小的企业孵化，从创意到创业，从创业到创新，围绕这样的链条发展。

从服务角度来说，也是三点：

现在园区服务大部分能够做到的是物业管理服务，这各服务只是解决了园区里最基本的安保、保洁、绿色等等的问题。

增值服务，园区需要真正系统梳理园区入驻企业，产业园区IP当中涉及到的公共服务平台的建设，通过对接资源（政治、金融、产业资源），给园区企业做到高效增值服务。

园区也是现在很少人能做到的，就是科技创新服务。如何围绕入驻园区企业从创意到创业，一直到创新发展过程当中，把整个链条从项目最初的申报，项目检测认证等等，通过对园区入驻企业梳理之后搭建的平台。

如果我们真正想做产业地产的运营，就绝不是今天入驻率有多少，房子能卖多少钱，而是入驻园区的企业是否能够通过园区的平台服务得到高效、快速的成长。

主持王玉龙：在您的基础上加三个点：

任何产业园，定位非常重要。定位做科技型园区还是制造型园区，这非常重要，它能有利于形成产业链和产业集群。

后端说得再热闹，如果没有企业进来都没用，招商最重要。如果招商10%，谈后期服务是没有用的。

金融的属性在园区里必不可少，不管投资园区类企业，还是把园中园进行金融属性的资本证券化，这也很重要。

产业地产最重要的一个是政府合作，政府要审批，跟政府要政策，如果没有政府支持，我们在运营产业园里是寸步难行，特别对于产业新城类的项目，为什么园中园得不到政府太多的支持？因为原来更多把园中园看成产业地产，产业新城是跟政府紧紧绑定在一起，它出政策，我们帮它协调，做基础设施，从控规做到详规，所以政府会给予更多的返还和政策支持。

刚刚我讲的产业地产和地产商转型做产业，在原来社会里很多从地产转型到产业地产，我从最早龙湖集团，凯德置地转到产业地产运营，碰到了郭总说的用地产的思维考核产业运营商，要求我快速回笼资金，依托卖住宅平衡投入。从余总的角度，从开发商的角度解读一下如何实现产业与地产的兼顾，助力产业地产实现转型升级。

余佳：从开发商的角度，还是要纠正一下，现在大家做产业肯定不能把自己定义成开发商，都是运营商角度做的。我来自大悦城控股，大悦城控股一个月以前还叫中粮置地，刚刚更名，有两层意思：中粮大悦城子品牌本身号召力可以；大悦城控股更重要一点就是去地产化，强调运营。

为什么做产业？就是被逼的，如果能挣快钱，公司都希望挣快钱。今天这样的市场环境跟行业发展和政府的引导上，已经逼的我们必须静下心来做运营，这一系列带来的影响是不得不做重资产东西，谁不想做轻资产呢？大悦城投资二三十亿，就是重资产，通过运营不断实现品牌的价值，实现稳定的资金收益，通过股权方、资本方适当回收一部分现金流，这就是大悦城逻辑里，也是希望配一部分住宅，持有、销售一定的比例。

产业里有几个点，我们今天谈北京，产业在北京里也是分不同而且，有工业用地的产业，有商办用地产业，价格差别非常大的，形态差别也非常大，面临的客户也是有非常大的差别。如果我们狭义说产业地产，从工业用地角度说，优势是比F类便宜一些，区里就能解决。必须运营的情况下，整个回报要求能够覆盖投入。租金是最基本的收入，建产业园区是搭建了平台，这个平台是物理平台，我们更关键是搭建服务的平台，搭建跟入园企业深入绑定的平台。主持人补充一点是金融非常重要，有金融情况下，通过平台跟这些企业深入绑定，了解情况下，再通过资本投入分享企业成长的利润，这一系列的，再加上政府给一定政策和租金返还和对赌协议，这才是产业地产，协议的M类用地上的工业地产要做的事情。

之前一直做住宅、商业，接触产业以后我自己还有一些感觉。今天说产业地产，我们就是做平台，我们核心就是产业，地产在这里是逐渐淡化的概念。而且中粮这个品牌有一个大的央企背书，做住宅、商业的时候提供的效应是远远比不上产业地产的时候中粮大品牌给予我们的效应，一线操盘角度上真切感受是这样的，确实有行业领导力。同时也有行业自身需求方，我们在这里审核资本，中粮资本，整合农业产业资金。在今天商办在北京重大存量的问题，现在政策情况下，各个开发商之前没有特别好的办法。这样情况下也是倒逼在写字楼里增加产业服务，把它运营起来。一个东西只一卖了之，自己都运营不明白，怎么通过卖给下家实现运营的收入呢。

主持王玉龙：您在外地的大悦城一般配住宅怎么配？

余佳：大悦城也走了一些弯路，西单大悦城、朝北、天津、上海陆陆续续的一些，一开始很多项目大悦城是相对孤立的，是实实在在砸钱进区的，不像万达一开始就有销售和持有配比的思路，后来走出了二八配比。目前跟政府博弈的时候会考虑，比如武汉、西安都会谈一定的配比，地块本身内不做配比的情况下，也能够在全市范围内通过一些。

主持王玉龙：F2类地可以实现30%配比，别的土地性质呢？

余佳：住宅性质。

主持王玉龙：怎么捆绑呢？

余佳：跟政府的溢价能力了，根据每个城市政策，每个政府的意愿。理论模型是很清晰简单的，但具体谈判过程是每个问题各自不一样。

主持王玉龙：大悦城从产品业态不断在调整到今天比较符合现在市场的状态，确实跟万达不一样，万达是完全民企，一开始不讲情怀，就考虑企业生存和发展。但是大悦城背景是中粮。现在也得要有盈利了，现在这种模式住宅归到商业还是单独管的？

余佳：现在是统一的，不管是住宅、商业、产业、酒店都在一个平台下，一拨人管，统一核算。

主持王玉龙：从孙总的角度，你们集团会考虑投资和转型吗？会投你们引进来的企业吗？

孙鹏阳：我们也是做开发出身的，从住宅开始。我们也一直在转型，我们更会做比较精致的，比较细致的项目，我们更偏重运营方向。要想做好运营跟"理解"有关，在开发的时候还好，盖完房就卖了，钱拿来就可以快速周转。但是一旦做运营，尤其重资产，是背负很多负担的，面临服务的企业和行业是各式各样的，抛开定位、选址、营造的过程，后期运营过程会发觉隔行如隔山，想做好必须了解这个行业。

我看了一个代沟的小段子，女儿买了一身新衣服非常开心，回到家里给妈妈看，问妈妈有范儿吗？妈妈说有，在锅里。别人做什么，你根本听不见、看不见，或者别人说什么你都觉得不对，别人做什么你觉得都不对。但是如果你想做好运营，真的必须要抛开原来的角度，站在产业角度理解这个产业。

当然，我也能理解，因为我们是做开发出身的，地产行业是资金比较雄厚的，世界范围内50%的财富都在地产，房子是我的，地是我的，园子也是我的，我的地盘我做主，所有签的合同，我们是甲方。园区企业对待物业管理公司和对待业主方完全不同的态度，业主方有时候必须求你的，你对它的影响非常大的。做运营的时候想做好真的得转头想想我们要给人家服务的，毕竟要赚人家钱的，还是要身份的转变，站在产业角度理解产业和需求，它的范儿到底是什么，行业产业趋势是什么。

主持王玉龙：现在写字楼在这附近，租金多少钱？

孙鹏阳：行业普通水平。

主持王玉龙：在20左右。六环外给你一栋楼，你还谈服务吗？

孙鹏阳：站在运营角度还是要谈的，如果不谈一块钱都赚不来。一部分团队专门做服务的，轻资产的，你更应该站在运营角度理解你所服务的行业。

我们原来是工业时代，现在是信息时代，数字经济，很多经济框架都会被颠覆，我们很简单，我们也很了解，我们也知道赚钱点在哪，主要生产要素是土地，做房地产的地是主要的。企业之间的关系大家有限合作，我们还是要竞争，产业链条上我们有合作。信息时代、数字经济的科技到来，它的生产要素不同。如果你的生产效率特别高，物质产品价格可能为零，信息产品才赚钱，未来信息是在上面，但是数字经济带给所有经济参与体之间的关系就变成从竞争变成共享，从护城河变成无界，要透明。整个生产关系，赚钱逻辑都变了，运营当中虽然还没法想象这个蓝图是什么，我们也曾经努力过，但是发现无能为力，每个环节都会有翻天覆地的变化，只能说看到眼前能做的事情。

做运营其中一条很重要是客户关系活动，这个活动做法是我来策划、执行，请园区里驻户参与。我生产你来消费，线性的思维。换到数字经济，我们就会想可不可以这样做一个平台，只负责提供这个平台建设，制度规则的设计，可以园区驻户消费活动，园区里的人既是生产者，也是消费者，原来思维下至少要有预算、各种花费，还有一种园区里驻户自己满足自己，不用花那么多钱就相当于赚钱了。未来有无限可能，至少现在想要把未来思维拿到现在。

不能说悲观，我努力尝试看整个环节，发现都有变化。比如之前选址要做投资模型算，发现有一家公司为麦当劳做选址，可以用他设计的大数据推测麦当劳选址店运营一年的收入，85%是准确的。未来什么样不知道，但是颠覆你的一定是行外的人，我们希望自己颠覆，把这个行业变成数字经济下该有的样子，我们这拨人还在。

主持王玉龙：有代沟的这部分人跟你做的不是一件事，他的思维在他领域里做的思维，肖总说我们园区有大数据业务，但是不做大数据存储。因为存储的业务会展用非常多的资源，但是带来不了收益。

自2017年3月26日，北京出台了《关于进一步加强商业办公类项目管理公告》后，北京商办项目成交急转直下。2018年1-12月北京商办公寓全年共成交3381套，全年成交还不足2017年326新政出台当月成交额。截止到2018年底，北京针对商办公寓类房源限购执行21个月，这期间北京商办公约网签6002条，环比下跌94%。去化难，估值重挫，土地成交连续下跌，开发商如何应对，如何创新。我看到一篇《当你迷盲的时候，万科正在发起冲锋》。

有请秦江总从开发商角度位我们解读商办地产去化难，估值重挫背景下，如何应对。

秦江：谈不上破局，只能说在路上寻找方向。

我之前做住宅，大多数开发商之前都是做住宅，逐渐转到商办，326前后是两个完全不同逻辑，之前所谓商办绝大多数是住宅产品逻辑，326之后今天看商办市场，它已经不是一个产品逻辑。原来的商办也好，住宅也好，它是产品逻辑，是营销的逻辑，是靠营销把产品卖出去。今天326之后，如何看待商办产品，它不是产品逻辑东西，是生意逻辑，是你和你的用户之间做生意，它也不是营销逻辑，怎么把它卖出去我认为它是经营逻辑，买家买到你的产品以后，还是作为生产经营的生产资料对待的。这里面你怎么把你产品卖给你的用户或者客户，首先你要达成一笔生意。我这两年开始在大宗资产和商办领域接触客户和思考客户，最后发现成交的时候一定是双赢的，双方都能达成目的，我们把产品卖出去实现利润和价值，客户买到产品，有使用价值，同时有资产逻辑，有他经营收益，全部都成立的时候生意才能成立。

之所以现在说商办成交难，双方算不过账的，为什么呢？我觉得就是中国经济最大问题在于钱太贵了。最近看说外资抄底一线城市核心资产，为什么国内机构抄不了？人家资金成本和我们不一样，我们跟任何机构谈生意上来先6%、7%资金成本，最后发现别谈了，和机构很难谈成。

回归到商办它是经营逻辑，怎么能实现经营逻辑，找到你最真实的使用者，无论任何机构买你产品，最后都要看收益。不同使用者最后收益估值不一样，今天面对的经济现状就是这样，靠货币超发放水推动经济发展，我们地产是下游，作为金融下游行业如何找出路，只能解决下游问题，再往下说让不同的使用者找到答案。同样做一个项目跟不同用户谈的时候，比如做长租公寓的用户，最后报价基本差不多，发现根本走不通。找这样的买家，长租公寓产品经营方式解决产品收益发现无解，除非愿意亏本卖了。我们做了对比，同样的35平米-50平米长租公寓机构最多4500，但是对有内容运营商，租金能给到6000、8000，怎么找到真实的用户，这是我们现在做商办产品很重要的途径。这里就要真的了解生意背后的逻辑和生产经营模式是什么。你得看人家的生意，你得懂人家的生意，如果不懂，你也不知道测算模型最后出来的结果是什么。

原来做商改住有特别著名的开发商，现在回归做写字楼产品的时候你会发现面对用户我们才真正开始走上这条路，以前我们是不接触企业的，只有核心区写字楼运营的，我以前的老东家租售是完全分开的，以前只有租赁的人才会接触企业，开发商搞营销卖产品的人从来不接触企业，今天开发商、地产商跟市场上用户发生关系，才真正看到了用户。同样做生物医药和工程的，落位的时候生物医药和工程应该是分开的，大家互相形成自己生态圈，但是最后落的一半生物医药和工程搭配，一半生物医药跟另外工程搭配。因为生物医药企业耗电多，工程基本就是办公，电能增容就是配比的，了解企业背后经营才有这样的组合，不是原来想的都是面上的事。这个时代下，商办虽然难，但是未来的路其实才真正进入到商办地产应该走上的路，所以这个路还是比较光明的一块。

主持王玉龙：刚才说得挺热闹，万科在行业中素有行动特别快，眼光比较准，你们现在到底要干什么？

秦江：以前的万科或者以前绝大多数开发商不会做商办，以前拿商办地，一个好的持有收租金，一种商改住卖掉。今天市场情况下，在北京这样城市住宅非常同质化，住宅有限制，如何做商办产品生意，这就是我们经营中心做的，拿地开始重新产品定位，面对什么样市场，做什么产品，未来赋予什么能量，产业园定位很重要，商办产品项目定位也很重要，定位之后，开发商这么重的现金有很多会在定制开发，甚至没有拿到预售证的时候跟用户谈，根据他的需求做定制。建设过程中如何找到真实使用者，能够有更好的估值，实现更好的收益，最后交付的时候如何提供服务和运营。底层架构战略还是开发商，得把项目从拿地到最后卖出去，给股东创造收益。跟产业园逻辑不是特别像。

主持王玉龙：高总您觉得如何破局？

高亮：破局谈不上。但是有一个感触，去年也参加了这个活动，今天看到项目增加了，陌生面孔也增加了一些，但是至少一半人还是认识的，一半项目也是知道的，说明我们从事产业，从事商办的人大多数还在，这就是个好迹象。我们首先保住自己生存，然后再谋求发展。至于说到破局的主题，这个局得看什么局，我们再来判断能不能破，市场政策的局我们破不了，它有客观经济运营规律和项目的控制和引导，除非政策有改变，经济有突飞猛进的变化，会引导客户需求发生变化。因为不管做住宅，还是做办公楼，甚至包括产业，我2002年入职金融街做办公楼销售，这么多年基本还是以办公项目产品研发和后端销售和服务作为我从业主导。这个局要分几个层面：

政策和市场。

客户，商办客户导向性非常明显的，我们只能迎合或者符合客户需求推出我的产品，有些项目我们打得很热闹，同一区域里竞争关系是存在的，但是有些项目和项目之间本身不存在任何竞争关系。从客户需求角度分析两个项目存在同质性关系，也许客户会选择我们其中一个，关键客户需求永远背离不了企业发展动力、发展空间存不存在。企业对区位选择优势是什么？对金融街客户来说，更多央企和国企为主导，这是群体决策的结果，不是某个个人意志为最终转移的，我们并不排除一些客观干扰因素或者通过我们自身项目努力和主导产生了催化和转变。

从项目本身来说怎么解决问题？

一个是空间，项目所处的区位定位是什么，在这个空间范围内能做什么。一些基础性的工作咱们都可以想，不管做项目还是做渠道的同行都在思考，政策有没有导入，产品力是不是够强，这个区域未来发展机遇存不存在，以及项目本身提供的增值服务有哪些，能够对未来企业发展符合目前需求。

一个是时间。不是所有项目在某个时间段之内就可以解决你的销售、租赁、招商问题，是需要等待发展的机遇。金融街在北京副中心运河商务区有一个项目就叫金融街园中园，我们项目拿得很早，用时间换来的项目机遇和破局。这个项目有一个发展历程，判断最初相对小面积独栋办公方式市场遇到阻碍之后，适当调整了我的开发节奏，获取项目的时候并没有副中心的概念，随着项目开发进程推进，遇到了阻碍，节奏适当做了控制。过程中我们有调整，有痛苦的磨合，结论发现付出和收获并不成正比，通过节奏的调整迎来对这个区域发展的机会。很多项目都会存在，比如北京的南部项目，要配一定比例的商办产品，最近又吸引了一家成为L型，这是资源整合，能不能在市场上赢得自己的机会。我们的方式是我们产品9000平米一栋，另一家3000平米，再另外一家是二者之间，给三个项目分别不同产品定位吸引整栋购买，央企、国企作为突破主导，小型办公可以把视线再放放，对于有发展空间，发展机会的河北区域和本土地缘客户作为挖掘重点。再一个做类似于具备职住功能的商务平层概念，用这样方式试探市场，结果怎么样不好说。怎么取得突破？我的方式就是抱团取暖，整合客户、项目、企业资源，实现我们的突破。

主持王玉龙：我们聊聊对产业园区未来的畅想，到底应该是什么样的？

马耀扬：从传统产业地产发展来讲，希望未来能够看到更加信息化、数字化，更加绿化环保，真正智慧园区，这是未来园区发展的主流方向，使入驻企业可以在园区里得到应有的服务和支持。

肖博：产业园区从我们角度来讲，北京体量都不大，我们只有12万方，我们希望产业聚集，行业引领，最终科技腾飞，带动经济发展，最终制造无限。

高亮：我们产业项目没那么多，不管是产业、商办、住宅，大家目的都差不太多。

三句话：开发企业销售率、出租率能很高很高。入驻企业经营发展动力越来越强，很好很好。企业也好园区也好，入驻的员工收入丰厚丰厚。

孙鹏阳：希望未来园区是科技的公司，是一个平台公司，是一个赚钱的公司。

余佳：做产业还是比较新的事儿，我们一直还是比较看好。一方面还是搭建平台，聚集资源，硬件空间一定要做到位。软件把相应服务体系跟资本嫁接做好。

秦江：昨天听了一个节目说希尔顿酒店集团请了很多专家畅想100年以后的酒店会变成什么样，专家们畅想了很多。今天问题不说100年，未来产业园区是什么样。酒店客户更多是个人，酒店更多享受消费，产业园区更多是面对企业的经营投资。酒店变化讲了很多物理层面的变化，产业园区方面未来不会有本质变化，但是如何让客户能够更好开展经营活动，如何让它更好赚钱，这是未来产业园要变化的东西。你提供的服务物理层面是应该做的，如果想把产业做好，就需要联合能够帮企业赋能的资源，帮它经营的东西融入到产业园来，这是未来产业园升级的版本。

主持王玉龙：论坛到此结束，感谢大家！

主持人：全联房地产商会写字楼分会是全联房地产商会写字楼分会（简称CORC）是国内首家写字楼行业协会组织，隶属于全联房地产商会，以"引领标准，引领创新"为使命，成立近四年来队伍不断壮大，写字楼、产业园和商业地产的领军人物不断加入。今天又有新的成员加入写字楼分会的大家庭！

首先有请全联房地产商会副秘书长--刘凯先生为我们宣读写字楼分会增补的副会长名单。

刘凯：关于全联写字楼分会增补副会长的公告

写字楼分会函[2019]9号

经会长办公会提名，报全联房地产商会批准，即日起增补以下单位和个人担任全联写字楼分会副会长，任期两年。

特此公告。

全联房地产商会写字楼分会

2019年6月26日

副会长单位:

大悦城控股北京大区公司副总经理余佳先生

刘凯：关于全联写字楼分会增补常务理事的公告

写字楼分会函[2019]10号

经秘书长提名，报全联房地产商会写字楼分会会长办公会批准，即日起增补以下单位和个人担任全联写字楼分会常务理事，任期两年。

常务理事单位:

高力国际华北区董事总经理严区海

仲量联行北京写字楼部高级董事廉峰

世邦魏理仕华北区 顾问及交易服务/办公楼/业主租赁部主管王一茜

北京昆泰房地产开发集团有限公司泛海大厦昆泰国际大厦租赁总监何鑫

远洋集团写字楼事业部营销推广总监贯川

北京住总商业资产管理有限公司执行董事总经理李颖峰

戴德梁行北中国区写字楼部董事李世春

金地商置集团、华北区域商办营销总监侯智猛

富力地产-商管集团华北区域招商经理崔晓艳

碧桂园集团京西区域 营销负责人李蒙

丽泽项目运营总经理周雪峰

北京中创天柏投资管理有限公司于立民

主持人：各位领导、各位来宾：

"第11届中国产业园商务区发展论坛暨第15届中国商业地产投资专业博览会"到这里就圆满结束了，我代表主办方全联房地产商会、房讯网再次感谢各位朋友的光临，感谢今天所有参展项目的支持，感谢今天所有到场嘉宾开发商、代理同仁、渠道同事，媒体同行们的坚持和坚守！

再次提示大家，明天上午就是27号上午，主办方安排了参观考察环节：全联房地产商会城市更新朝阳行，分别参观考察华润时代中心和东枫德必人工智能创新基地。名额有限，请大家踊跃报名！

房讯四季论坛，共创美好生活和美好办公新时代！我们下次活动再见！