武汉，进城买房的门槛是多少？

1万2

往北，黄陂；

往南，青菱乡或者汤逊湖；

往东，花山；

往西，临空港大道一带

基本上价格都在1.2万上下齐步走

这个城，并不是三环或者四环明显分界

就是我们潜意识中的“城”

也是刚需买房最后的倔强

不知道大家想过没，为什么他们价格这么一致？

哥大胆猜测一下，1万出头，差不多是官方版平均房价，加装修正好在1万2左右。这是老百姓进城买房的入门。 1

好，如果你还有房票，首付大概能凑出40多万，月供极限在6000左右，基本上你买房范围，就在上面东南西北几个旮旯里打转。

客观说，这几个板块，都有各自的缺点。

要么无地铁预期、要么没规划利好、要么没生活配套，更厉害的，要啥没啥。

你很难挑中一个上至父母、下至情敌，一致说好或者甘拜下风的楼盘。

因为支付能力受限，买房就是一次忍痛割爱的排除法。

你需要什么？哪些缺陷可以忍？

刚需购房，其实最最重要的是交通。

有快速路连接三环线或者主城区高架，地铁有没有通车预期，哪怕比你早通车半年，都是实打实加分项。

然后谈配套。

刚需对配套的概念，比较混沌。

医院学校商场公园市民服务中心，当然多多益善。

但问题是，武汉能集齐这些要素的楼盘，基本都3.5万+，所以你要学会排序。

刚需，年轻人，留在这座城市奋斗。

医院，不是决定性因素，影响力约等于0。

至于商业，满足基本需求即可。

你可以盼望着永旺、万达翻这个板块的牌子，但是你问问白沙洲的朋友，他们巴巴等了多久？

大的板块级配套，取决政府招商引资力度，这个是不可控的。

所以，置业顾问唾沫星子直飞的各种预期，不如开发商自己打造一条商业街靠谱。

另外在产品上，户型立面景观装修，难以拉开差距。

哥认为，最关键的是装修。

类似入门级房产，捆绑装修标准也在2000块左右，对普通人这个标准不低。

对比样板间，“非交标”你一定要记住，连鞋柜都非交标，意味着你入住成本还要增加。 2

哥，你好像忘记说学校。

怎么说呢，这些相对偏远区域，你看着各种学校前身都是“XX支沟X小/XX乡YY小”，内心一定很崩溃。

你费尽心思进城，下一代教育又回乡。

再崩溃，你也要买，因为你经历过这么多，想拥有私人资产。

明白买房就是分享城市化红利。

说具象一点。

假设，一条地铁投资200亿，一条线15个站。

假设每个站辐射3个小区，那每个小区至少分到4亿红利。

这个没毛病吧？

城市主干道架起高架，修跨江大桥，挖通隧道，政府推动城市化发展，不买房是享受不到城市红利的。

只有房产带来的升值，才是城市化赋予的红利。

刚需，该出手时不手软，现在比买豪宅的还坚定。

新房、二手房倒挂，城市化推动武汉四环的兴起，地铁的外扩，大批开发商进入远城区（如阳逻、蔡甸、盘龙城）等，都为刚需提供了上车的机会。 3

在刚需板块转一圈，哥想谈一个项目——

山海观

对比各种要素，哥不能说他一定是最好的选择，但客观说，他很安全，在那个门槛之上，是一次置业升级。

首先各位要明确一个元素，刚需买房的主战场都在新城区，那么，一定要给自己选择的板块，说服自己的理由。

有规划预期？还是有交通大幅度改善可能性？

距离（与主城区）目前已经最大程度弱化，核心是你看得见的通勤效率。

从区位上看，山海观是盘龙城距离汉口最近的区域。

盘龙城，相对于其他区域，在配套上算是比较完备的。

因为武汉北部扁3环的特性，项目至汉口三环线直线距离5公里左右，距武汉客厅10分钟车程。

距离地铁2号线大约1公里左右，同时根据7号线的规划，北延长线汤云海站就在项目附近，双地铁加持，通达三镇。

目前，黄陂横店板块和临空新城板块的价格，略微还是有差价。

这不仅仅与汉口主城区距离远近的直接反应，核心是就在已通车的2号线，和未通车的前川线，之间的差价。

去郊区买房，都非常现实，是相亲不是恋爱。

通车和没通车的差距，就是这么直接。

再来看配套。

整个项目东面与南面被2000亩汤仁海湖所包围，占据1.7公里湖岸线，紧邻露甲山。

这是一个山水资源比较显性的项目。

还有更为实在的配套，山海观项目自身规划一所 18 班制的幼儿园，后期将引进国际品牌幼儿园。

比较少见的是，这个项目内部有自己运营的商业街，这对产品本身是带来极大的加分。

项目打造约 7300 ㎡的风情商业街，计划引进连锁便利店、生鲜超市、24 自助银行，品牌餐饮美食，娱乐休闲等生活配套类商业。

也就是说，日常生活痛点，可以满足。

具体到产品方面，山海观户型面积控制得比较好。

即将加推的二期11#、12#号楼，面积段从89㎡到138㎡，参照一期价格以及周边二手房价格，预计本期含精装修单价13000元以上。

对于小面积段产品，首付最低控制在40万以内。

这对于一个已通车的“地铁盘”，的确是比较安全的选择。

就是你买，也很难说会错到哪里去。

我们再看户型，重功能、重分区，基本就是冲着刚需最刚性需求去。

以89㎡最小户型为例，以前80㎡的面积，大多用作两房设计，而山海观做3房。

某种程度牺牲尺度，但多一间房，对刚需的实用性吸引力很大。

从你婚前买房，到有小孩，有一方父母前来照顾，家庭人口的增加，不会立马显得捉襟见肘。

这就是很实际、也很实用的户型配置。

另外，项目是精装交付，目前已经确定了部分装修品牌，包含法国司米橱柜、巴洛克地板、科勒卫浴、施耐德电气等，另外还有智能家居基础包赠送，包含灯光氛围调节、远程控制空调及四合一门锁。

值得一提的是山海观请的是绿城物业，业主在后期的居住体验上会有很大的提升。

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至于大家最关注的价格。

山海观所处的这个板块，我们可以看做盘龙城门户，直接面对汉口核心区。

这里也是盘龙城，价格最早松动的板块。

然后盘龙城新盘比较扎堆的区域，在宋家岗。

这个板块，比较混乱——老项目和高价地项目，混合卖。

足足相差2000块钱的价差，傻子都知道怎么选，所以这个板块各种茶水一度混乱不堪。

你按照现在武汉高价地项目批备案价的逻辑，就是等着老项目卖完，板块重新定价。

而这个5公里距离内，大量6000+的地块，还在排队等待上市。

说一句大家特别不爱听的话，老项目卖完，从地价成本分析，后期项目价格怎么制定，这是不言而喻的事实。

然后问问自己，你还有没有上车的机会？有没有信心，让自己收入增加比房价涨幅更快？

有时候，区位配套的差距远远比价格上显示的差距还要大。

比如，对比其他板块，补上2000多的差价，够给项目配上地铁、商业、公交站、快速路吗？

盘龙城作为最早承接汉口外溢的刚需板块，跟汉口主城区距离更近，轨道交通也已开通，刚需买房本来就是“排除法”，这里目前还是最安全的选择。

PS：

哥最近收到最多的私信消息就是问莫时候再办下午茶讲座。

这周六9月22日下午，房哥下午茶开讲，本次主题——武汉城市规划中的新城，有多少市场潜能？

当然，除了哥和你们熟悉的马哥，还有湖北房地产经济学会专家委员殷跃建和羊锅说楼创始人，资深媒体人，武汉房地产新媒体联盟理事长杨杰。

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