摘要：所以，老潘强调，凶猛并购只是表象，更关键是世茂背后的规模企图心、强大资金力、优秀产品力、高去化等的背后故事。从2017年破千亿到2018年1761.5亿元，增速高达75%，而2019年目标2100亿，同增20%，对未来的规模高增长、对未来冲击地产10强，当然现在也是并购好时机，所以外部和内部综合因素，大大刺激世茂2019年积极拿地补仓。

【老潘说】过去，有本畅销书叫《做人一定要有企图心》，今天在“能力易修，进取心难修、毅力难持久”的时代，“企图心”，越来越被认为是一个褒义词！

个人如此，企业亦如此，今天我们来看看世茂的企图心。

过去几年，明面的地产并购王有三家——”融创、恒大和阳光城”，2019年有一家新晋的并购王，他的名字叫世茂！

仅3月左右，密集豪掷200亿，全国收购20余项目，接近800多亿货值并入世茂囊中。

两个关键问题，老潘要提醒一下。

第一，新晋并购王背后的出发点是什么？

老潘总结原因有2：

1，世茂展开空前的并购，体现了背后是对规模的渴望，重回十强的渴望，以及安全拿地的考虑！

早在2014年，世茂以707亿冲劲行业8强，随后就一直无缘TOP10，而直到2018年，世茂再亿1750亿位列地产11强，离10强仅一步之遥，再加上2019年世茂年轻有为的少帅许世坛升任总裁，如果在2019年能够重回10强，这将是许世坛升任总裁首年的一个漂亮成绩单。

事实上，2018年业绩会上许世坛针对世茂“有没有重回前十”可能时表态：“去年是11名，还能不能往上走，我相信应该能吧”。

2，另一缘由是今年招拍挂市场算不过来账。土地价格处于高位，房企如果通过招拍挂拿地开发卖的话，肯定是不赚钱的。而并购或许能相对好些，所以整个行业都在强化并购渠道拿地，只不过世茂并购力度更大、更集中一些。

事实上，公开市场很多成交地块的利润空间压缩到3%-4%，甚至是不赚钱的，而收并购市场中，一些项目还能达到8%-10%净利率，还是一个比较合理的利润空间。

第二，世茂，凭什么成为“新晋并购王”？

1，有钱，有钱，有钱。为何2019年有钱？

• 其一，有现金，2018年世茂现金同比大增，高达496亿；

• 其二牛逼的财务能力，支撑世茂敢于多拿地。世茂2018年净负债仅56.57%，连续7年保持60%以下，

• 其三拿钱便宜，世茂2018年融资成本为5.8%，连续4年保持在6.00%以下。

值得一提的是，世茂拥有A+H双上市平台，H股的世茂房地产和A股的世茂股份——相互之间的资产腾挪功不可没，据传闻，A股世茂股份经常给H股世茂房地产充当“肉盾”，承担项目风险和成本，等到项目成熟具备稳定收入时，世茂房地产接手项目。这样，就确保了世茂房地产的稳健与高质量。

2，规模过去2年高去化、高增长和未来高增长预期刺激拿地。从2017年破千亿到2018年1761.5亿元，增速高达75%，而2019年目标2100亿，同增20%，对未来的规模高增长、对未来冲击地产10强，当然现在也是并购好时机，所以外部和内部综合因素，大大刺激世茂2019年积极拿地补仓。

事实上，世茂今年一季度新增的货值就达1000亿元以上，其中500亿可转化为今年可售货值，全年推货量将增至4000亿元。

3，并购考验的是综合能力，绝不仅仅是算账。而是背后城市布局、产品力、营销力、运营力、资本力等的综合支撑。通俗的说，就是你后台得牛逼。

事实上，世茂不仅要规模，也强调利润更要进入十强（曾经公开强调过），而在如今，行业只看到世茂并购多，没看到世茂强调并购10%净利率是前提，而且世茂这几年的五大产品系的连续亮剑和备受好评……都给世茂前方阵营并购提供了保障！

2019年行将过半，世茂花在并购上的资金是近两百亿元好。但好戏还在后头，按照世茂说法，公司计划2019年将销售额的近40%或回款额的近50%用于土地投资。按照2100亿销售计算，世茂今年购地金额将高达840亿元。同时，许世坛强调，世茂房地产2019年70%以上的土储都会来自并购。

所以，老潘强调，凶猛并购只是表象，更关键是世茂背后的规模企图心、强大资金力、优秀产品力、高去化等的背后故事！是企业对规模、安全、利润的综合平衡！

今天分享一篇来自凤凰网房产王压静的一篇文章！

来源：凤凰网房产

作者：王亚静

重回销售前十与并购项目10%的净利润率，是世茂房地产内部的最新目标与最低要求。

成功打造出世茂滨江花园、世茂深坑酒店等网红作品的许世坛，内心有一股豪气。

在出任世茂房地产总裁的第一年，他就将公司的销售目标定为2100亿元，并且要进入行业TOP10。

弯道超车术：并购突围

为了实现弯道超车，许世坛决定走向收并购的道路。

在2018年业绩会上，许世坛称，世茂房地产2019年70%以上的土储都会来自并购。

这并不是一句空话。

数据显示，2019年3月至今，世茂房地产豪掷200亿，相继从泰禾集团、万通地产、明发集团、粤泰股份等多家房企手中，接盘20余个项目。

另据许世坛透露，“世茂还有一些收购合作的项目，不过还没公开”。

公开数据显示，今年一季度世茂房地产完成了近1000亿的货值储备，其中有接近85%是通过收并购获得。

在追逐规模的路上，许世坛正在展现自己的渴望。

“合作项目净利润率要达到10%以上”

6月24日，深圳的土拍市场上演了一场土地争夺战。这是近20年来，深圳土地市场最大数量的一次宅地供应，吸引了80余家房企。

在这场举牌超过300次的“史诗级土拍”中，成交总价近乎达到最高限价224亿。相比中海、龙光、广州越秀等中标房企，近期风头正盛的世茂“低调”的像个配角。

按照许世坛的说法：“当下是收并购的好时机”！

“公开招拍挂的土地有点贵，看不太懂，有点惊讶。”

若抛开招拍挂市场，世茂可能是今年地产行业并购最为“激进”的企业。短短3个月，世茂豪掷200亿，接盘20余个项目。

针对开展合作一事，世茂相关人员表示，鉴于2018年第四季度及2019年第一季度国内流动性较紧, 有很多好的合作机会出现。

“有些合作项目从春节前就开始酝酿，地价相对有优势。”

同策研究院首席分析师张宏伟同样透露称，“听说世茂收并购的一些项目，包括泰禾的一个项目，去年年底之前就谈好了，只不过在今年完成签约，最终公告而已。”

据不完全统计，世茂房地产今年一季度完成了近1000亿的货值储备，其中有接近85%是通过收并购获得。世茂表示，截至目前，公司通过项目合作获取的货值已大于1000亿（权益前）。

按照世茂的说法，公司计划今年将销售额的近40%或回款额的近50%用于土地投资。按照2100亿的销售额计算，世茂今年的购地金额将达840亿元。

在张宏伟看来，通过收并购扩大土储是一个明智的选择。他表示，现在公开市场拿地价格高，投资回报也不赚钱。

今年如果通过招拍挂拿地开发卖的话，肯定是不赚钱的

加上现在有些企业资金面比较紧张，出售一些资产的话对于收购方来讲还是有性价比的，算下来还有点儿利润。

“其实，一些大型企业都在找这种方式（收并购）布局，只是最近世茂可能更明显一点”。

上述人士透露，“公司选择合作项目时，主要会聚焦项目质量、利润率及销售周期，净利润率需要达到10%或以上。”

“对于世茂来说，类似收购也体现了其曲线扩张的导向。”财经评论员严跃进表示，自从2017年世茂迈进千亿等级后，此类企业就会不断在此类业绩规模扩张上寻求新动力，而且企业也明确了2019年是其并购年，所以并购的动作会更加积极。

实际上，今年的房地产市场仍然艰难。有媒体报道称，部分房企因拿地激进，出现一些高价地，已经引起监管机构的注意，央行与证监会将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

报道点出了旭辉、中铁建、金地等房企，尽管这些企业否认收到任何书面通知，但是融资市场在5月份“降温”的态势十分明显。

同策研究院监测数据显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，同比下降52.07%。

其中，公司债降幅最大，共融资95.85亿元，较上月的473.13亿元下降79.74%。

规模重回前10

压力重重之下，世茂展开空前的并购背后是对规模的渴望。

许世坛为公司定下的2019年目标是：销售目标到2100亿元，并且要进入TOP10行列。那么，世茂距离预设的目标究竟有多远？

6月5日，世茂房地产披露了未经审核营运数据。数据显示，截至2019年5月31日止五个月，世茂累计合约销售总额约为人民币 719.6亿元，累计合约销售总面积为402.72万平方米，较去年同期分别增长39%及25%。

但从排行榜来看，世茂距离TOP10的距离仍然不小。

无论是按照今年前5月的权益金额还是操盘金额计算，世茂房地产均在榜单中位列第15名，与位列第10名的房企金额相差超过100亿。

不过，在2018年的销售额排行榜中，世茂以1761.2亿居于第11名，与前一名龙湖相差245.5亿，与后一名招商蛇口相差不到50亿。

对于2019年的预期，上述知情人士称，“公司2100亿的目标是按照去化率60%做出的保守估计，2018年世茂的实际去化率是65%，2019年预计会有所提升。”

与之相较，前一名龙湖2019年的目标暂定为增长10%，据此计算，约为2200亿元。

在房地产行业，土地储备的多寡往往决定着今后房企的规模大小。在什么地方布局，拿地的成本高低，会影响着一家房企到底能走多远。

据此来看，截至2018年12月31日，龙湖土地储备合计6636万平方米，权益面积为4559万平方米，土地储备的平均成本为5218元/平方米，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局。

在被视为“兵家必争之地”的粤港澳大湾区，龙湖布局了广州、珠海、香港等6个城市，总土储约有252.18万平方米。若按照平均成本计算，龙湖在粤港澳大湾区的土储货值仅为131.59亿。

同期，世茂权益前土地储备约5538万平方米，权益土储面积超过3700万平方米，总货值超过9000亿元，平均楼面价为5386元/平方米。在粤港澳大湾区，公司目前的土地储备货值达2000亿元。

不过，世茂2017年的土地投资主要集中在一线和二线城市，三四线城市仅占投资金额的12%，但2018年三四线城市投资比例升至约50%。

若据此来看，世茂和龙湖分别有着自己的优势和劣势。面对“实力玩家”集中的局面，世茂若想占据一席之地，显然并不容易。

对世茂而言，未来任重道远。

如果许世坛的2100亿销售目标在2020年实现，房地产销售十强或将再次出现世茂这一名字，据上一次出现在TOP10名单里，世茂已经阔别了5年!

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专注地产30强之变

地产总裁内参

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