9月12日，保利地產發佈公告，宣佈將變更公司名稱爲保利發展控股集團股份有限公司（下稱“保利發展”）。

保利方面表示，爲體現公司多元化發展方向，進一步加快兩翼業務市場化發展，公司擬將名稱變更爲保利發展。但其也提示稱，公司名稱變更後仍以房地產開發經營爲主，目前公司兩翼業務收入比重仍較小，後續發展存在一定不確定性。據悉，目前保利發展房地產銷售收入佔比90.6%，兩翼業務（綜合服務與不動產金融）收入佔比9.4%。

時代週報記者獲悉，更名之後，保利發展旗下保利建築、保利物業、保利經紀、保利商業等11個板塊，將同時變更爲與地產開發平臺平行的業務單元。與此同時，爲了匹配公司規模化發展帶來的人才需求，保利發展還在內部即時啓動了一項名爲“1101（1000+100+1）”的人才招聘計劃，即保利需要招聘1000個高級管理人才、100個城市總經理及成立1座商學院。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝告訴時代週報記者，地產商更名是中國地產商業模式長期不受市場認可，因此希望更名改善估值。“對於地產商來說，此類更名充分說明了一點，即此類地產企業正不斷在多元化、複合化方面發力。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進告訴時代週報記者，從另一個角度看，也說明企業正面臨一個瓶頸，主動更名是爲了後續業務開拓的便利。

而業界更關心的是，更名之後的保利發展將如何通過多元業態協同發展，重返“行業前三”。

一主兩翼

保利佈局多元業務始於2002年，彼時，管理層提出“三個爲主，兩個結合”的發展戰略。到了2016年，保利正式提出“一主兩翼”的戰略構想，即以房地產開發經營爲主，以房地產金融和社區消費服務爲翼。

房地產金融方面，保利於2010年6月聯合中信證券成立信保（天津）股權投資基金管理有限公司（以下簡稱“信保基金”），並於2015年末成立保利（橫琴）資本管理有限公司（以下簡稱“保利資本”）。2018年，太平人壽、太平資產、保利發展三方還共同出資成立太平保利投資管理有限公司，其主要業務包括養老產業和金融投資。

上述基金中，尤以信保基金最爲神祕。信保基金幾乎將所有資金都投向保利地產旗下的項目，其手法是由基金管理公司與保利發展聯合拿地，再由基金管理公司引入基金接盤所佔股權，進行後續的資金提供。這樣的深度合作，讓信保基金在短短几年時間內迅速成長爲中國最大規模的基金管理公司。2012年，中國房地產基金募集規模767億元，信保基金一家的管理規模就突破120億元。2015 年，該基金管理規模突破413億元。也是在這一年，信保基金由聯營企業轉爲保利發展子公司。2017年末，信保基金累計管理規模已達637億元。

再看2015年底成立的保利資本，其管理層曾在發佈會上透露，經營策略方面，一方面保利資本將充分發揮併購基金、槓桿收購等股權投資基金方式獲得資產權益；另一方面則是通過藉助ABS、IPO等多元化資本運作手段套現權益資產。財報顯示，2017年底，保利資本累計管理規模已達148億元。

據保利發展管理層透露，公司2020年房地產基金規模目標是1000億元。此外，公司還將圍繞產業鏈打造多元化的金融服務功能，擇機進入銀行、保險、信託等領域。

保利爲何要大力發展房地產金融？保利發展董事長宋廣菊曾坦言，相比銀行資金風控體系全抵押、全擔保的嚴格、繁瑣，私募股權基金的資金很好運用，既不用抵押，又不用擔保。“建立金融平臺，進而投資相應的地產基金和地產項目，將有助於緩解企業資金壓力，且讓企業後續戰略擴張方面有更大的主動性。”嚴躍進告訴時代週報記者，“地產+金融”另一個利好就在於多方的資金彙集，容易撬動一些大項目的投資。但其風險在於如果此類資金回收期慢，容易引起各合作方之間意見的衝突和牴觸。

除了上述業務，在社區消費服務方面，該公司旗下保利物業已登陸新三板。2017年，保利物業實現營業收入32.4億元，歸母淨利潤2.3億元。時代週報記者獲悉，目前保利物業已啓動主板上市計劃，管理層還提出“百億版圖”計劃，聲稱其物業規模在未來將會實現服務規模從1.5億平方米到4億平方米，管理資產從2萬億元變成5萬億元，進駐城市從100個到300個。

而在商業經營方面，截至2017年底，保利旗下商業管理公司累計管理商業面積160萬平方米，實現經營收入及管理費收入超10億元。保利商業總經理方長斌表示，未來三年內要佈局50個以上的購物中心，1000個以上的若比鄰超市，而公寓方面將實現30萬個安居之所。

即便“兩翼”業務發展前景看好，但截至目前，房地產銷售收入依然是保利的主要收入來源。數據顯示，2014年，保利房地產銷售收入1055.87億元，佔總營收96.8%，到了2017年，房地產銷售收入變爲1374.63億元，佔比微降至94.05%。另據保利今年9月13日發佈的公告顯示，目前公司房地產銷售收入佔比90.6%，兩翼業務（綜合服務與不動產金融）收入佔比9.4%。

保四爭三

不只是“兩翼”定下長遠發展目標，針對地產主業，宋廣菊也曾在2017年股東大會上提出：2018年保利要回到行業前五，未來兩三年爭取站到前三的位置。

爲了完成上述目標，2017年和2018年上半年，保利發展土地支出分別爲2765億元、1072億元，新增容積率面積分別爲4520萬平方米、1510萬平方米。2015年和2016年，保利在土地方面的支出分別爲656億元、1214億元，拓展容積率面積1308萬平方米、2404萬平方米。

除了拿地金額增加，保利還加大了對三四線城市的佈局。數據顯示，保利2017年在三四線城市的拓展面積和金額分別佔比37%、18%。2015年，這一數字僅分別爲15%和7%。2018年上半年，保利在三四線城市的拓展金額及面積佔比分別爲32%和50%。截至報告期末，公司擁有待開發面積8950萬平方米，三四線城市佔比約39%。

不僅如此，爲了加快項目銷售，保利還學習碧桂園的做法，“減少各個中間環節，直接把核心技術部門疊到了一起，專門組建了運營部門來提高運營效率。”宋廣菊稱，項目週轉方面，我們爭取一年內能夠銷售，這是我們的管理目標。

此外，保利還參考萬科、碧桂園等企業的跟投機制，於2017年12月推出自己的項目跟投方案。保利發展管理層在今年2月份表示，自2017年12月開始，公司已經跟投30個項目，今年拿的項目都會要求跟投，峯值在10%左右，高管資金來源得自己解決，不同層級會考慮有上限和下限，但是必須綁定，有激勵和約束。

多番佈局之下，成績顯而易見。數據顯示，2017年保利以3092億元的合約銷售穩居行業第五，到了2018年9月份，保利宣佈前8月合約銷售約2667億元，以微弱優勢超過融創（約2657億元）位居房企銷售排行榜第四。

但保利如何“保四爭三”？纔是最大的挑戰。

來源：時代週報

作者：胡天祥