文/樓市大家談（quanadcom）

不知道有沒有人發現，當我們站在街頭巷尾的時候，怎麼身邊都是白髮蒼蒼的老人？這意味着人口老齡化真的來臨了，而中國人口並沒有一味地增加，甚至在減少。老年人口的增多意味着什麼呢？就從房地產這個行業來看，買房的人大多是中年人和年輕人，最早的一批90後步入了買房的年齡，哪怕是像北上廣這樣的大都市，老齡化都開始了。我們在中學學到，人口老齡化，這可能在發達國家出現的比較多，人口老齡化不可怕，可怕的是，就拿房地產這個行業來說，人口的減少意味着人口紅利的減少，人們的購買力減少。

當站在夜晚的高樓的時候，我們會發現，我國的房地產行業實在是太發達了，但是真正的城市，可能不如我們想象中那樣，晚上也燈火通明，而據數據統計，我們的房屋空置率已經達到了幾千萬套，有人在擔心這些房子賣不出去，有些人在擔心房子越建越多，但從房地產角度來看，人口意味着需求，其實這也關係到一個名詞，那就是城鎮化率。

當然，一個國家的城鎮化率高一些更好，近日，某平臺研究院院長楊現領在北京指出，根據國際平均水平54.8%來看，我國的城鎮化率處於發展期後半段，城鎮化率爲58.5%，略高於世界平均水平，發達國家的城鎮化率一般是在80%左右，根據聯合國預測，中國城鎮化率會在2019年達到60%，2030年達到70%。所以，楊現進一步解釋得出，2019至2030年的10年時間是中國城鎮化的最後一波房地產增量紅利。

在房價的調控過程中，有人是看漲房價的，有人是看跌房價的，比起一般普通人，部分專家也對房價進行了預測，對房地產的未來進行了預測，有人認爲房地產還有紅利，有人則認爲未來房地產不如之前那樣暴利，到底誰說的準確，各有各的看法，不過如果從城鎮化的角度來看，似乎是有道理可循的。

房子最後都是人類居住的，一個城市的住房需求量大，那麼這個城市的房價就會高，這就涉及到人口的流動問題。我們潛意識中，人都是往大城市跑的，所以從西到東流動的人口多。每年春節，總會有幾條路線很難買到車票，比如成都東到深圳東的車票，其實春節期間，是人口流動的高峯時期。剛過完春節，相信很多人也發現了，從西邊去東邊務工的人員是多於東邊往西邊去的。在2010年之前，西部人口往東邊去的明顯很多，而在2010年到2018年之間，中西部人口有了一些迴流的特徵。而楊現認爲，2019年往後的10年，人口流動將會多中心發展，這是分析的人口流動。後面，專家認爲，新增2億左右城鎮人口就是房地產最後一波的增量紅利。顯然，城鎮人口是越來越多的，專家說：10年內，房地產有最後一波增量紅利，信心究竟從何而來？是從城鎮化率和城鎮人口得出的。

在地產界流行一句話，房價的走勢，長期是看人口的。無論在什麼時候，都會有缺房子住的人。沒有房子住的人，想着買房子，有了房子的人，想着住好房子，還有那些手裏有多套房子的人呢。從人的需求角度來看，房子的確不愁賣不出去。其實對於房價的信心，於普通人來說，就是覺得房價漲了這麼多年，你一說房價會下跌，很多人是不相信的。不過，從政策層面而言，專家楊現說無論今年的宏觀經濟政策如何寬鬆，房地產領域都不會出現方向性的寬鬆政策。所以，擔心樓市調控放鬆導致房價新一輪上漲的人，還是不用擔心的，筆者認爲，無論是買房領域還是租房領域，國家都在調整，讓房價穩定，同時建設廉租房、共有產權房、長租公寓等等，都會使年輕人多一個購房選擇，房地產行業縱然有利可圖，還會繼續發展，在不影響經濟的前提下，還是可以的。

而作爲購房者，我們應該理性看待樓市和房價，當然，房住不炒的定位不會變，未來，房子只會用來居住，而不是用來炒，作爲一個理性的購房者，我們也應該清楚的認識到這一點。

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