摘要：開發業務是萬科的基本盤，2019年開工面積達到3609萬平方米，物業服務、住宅租賃的目標是提高經營質量，提高回報水平，商業、物流、冰雪業務都將會有序推進。就目前萬科集團的多元化業務情況而言，萬科總裁兼首席執行官祝九勝坦誠地表示，這些業務的回報水平不盡如人意。

本報記者 翁榕濤 童海華 廣州報道

2019年6月28日下午，萬科企業股份有限公司（000002.SZ、02202.HK，以下簡稱“萬科”）2018年度股東大會在深圳舉行，包括萬科董事會主席鬱亮、總裁兼首席執行官祝九勝和獨立董事劉姝威在內的10位高管出席。

在此次股東大會上，萬科高管針對股東提出的分紅比例逐漸下降、多元化業務營收情況以及財務費用爲何大幅增加等問題進行了解答。

就目前萬科集團的多元化業務情況而言，萬科總裁兼首席執行官祝九勝坦誠地表示，這些業務的回報水平不盡如人意。此外他還指出，面對不確定性，萬科要認清時代、行業和自我，摒棄一切投機、僥倖心理，地產行業要跳出路徑依賴和牛市思維。

回應增發H股

今年3月28日，萬科完成了今年以來香港資本市場規模最大的一筆新股增發融資。據公告顯示，公司完成了2.63億股H股的私募增發，佔增發後A+H總股本的2.33%，融資總額預計爲78.1億港元，此次融資將全部用於歸還境外債務，不會用於住宅開發業務。

由於增發股份可能攤薄原股東利益，此次股東大會上，有股東就增發H股的事情向萬科管理層提出疑問。

萬科董事會祕書朱旭回應稱，發行H股是香港市場比較通行的做法，因爲萬科當年是B轉H上市的，在最開始的時候H股佔總股本比例只有11.9%，而港交所要求上市公司原則上流通股不能少於25%，萬科H股遠低於這個比例，這導致萬科H股長期處於較低的市值，只有300億港元左右，爲了確保港交所的要求，提高流動性，萬科才進行增發，增發H股對股東的攤薄是有限的，後續可以通過利潤增長來彌補股東。

祝九勝表示，H股的增發滿足國際機構投資者的需求，滿足港交所的要求，也有戰略層面的考慮，海外業務需要適當地提高H股比例，因爲發展海外業務需要運用資金，有時候監管層面也有一定限制，海外所有融資都用於海外業務，會把匯率風險進行對沖。

此外，萬科在股東大會文件提出的分紅派息方案顯示，2018年擬派發現金股息118.11億元，佔公司合併報表中歸屬母公司股東的淨利潤比例爲34.97%。相比2016年的分紅比例41%而言，近兩年的分紅比例均有所下降。

朱旭指出，萬科是A股連續分紅時間最長的公司之一，累計分紅已達573.6億元，遠遠超過二級市場股權融資金額的260億元，現金派息比爲31.4%，分紅政策比較穩定，在2018年分紅118億元，比2017年的99億元增長將近19%，目前基本保持在35%的穩定比例。

祝九勝認爲，分紅平衡要做到有足夠的現金，分紅118億元和138億元對萬科運營層面來說是不構成壓力的。另外萬科留下未分紅現金的ROE（淨資產收益率）也在18%到20%之間，雖然不是特別理想的回報率，但還算可以。

值得注意的是，在增發H股加速融資以及分紅比例下降的情況下，萬科在2018年的財務費用同比增加189.05%，從2017年度的20.75億元增長至59.98億元，在公告中解釋爲“融資規模增加”。

祝九勝表示，針對財務費用大幅增加的問題，公司進行了詳細的分析。一是投資方式的變化，比如上海區域的投資是全額保證金存三個月，在這過程中政府是不給任何回報的；二是經營性業務佔用了部分資金，部分業務的回報還不理想等。

多元化業務回報不盡如人意

在此次股東大會上，鬱亮表示，我們是“三活”：“活下去、活得好、活得久”。

萬科對於房地產行業來到白銀時代的判斷未改變過。此前鬱亮曾在2018年業績會上表示：“白銀時代雖然沒有黃金時代那麼貴，但仍然是貴金屬，會維持很長的時間，但轉型和變革同樣需要很長的時間，等行業到青銅時代的時候再轉型就來不及了。”

據瞭解，萬科爲了轉型，目前公佈的業務除了傳統的物業開發以外，還包括租賃住宅、商業開發與運營、物流倉儲服務、產業辦公、冰雪和其他業務。

萬科2018年年報顯示，報告期內萬科物業實現營業收入98億元，同比增長33%；長租公寓業務以青年公寓(“泊寓”)爲主要產品線，累計開業6萬間；商業地產平臺印力集團運營項目逾120個，管理面積近1000萬平方米；旗下萬緯物流已獲取124個項目，可租賃物業的建築面積約971萬平方米。

針對此前備受關注的多元化業務之一“萬村計劃”，萬科相關負責人告訴《中國經營報》記者：“目前‘萬村計劃’只是暫緩推進新房源的拓展，但是該項目本身已經拿了很多房源，現有的這些房源需要加快推進，讓其運營成爲可出租狀態。”

祝九勝在大會上坦誠地表示，目前多元化業務的回報水平不盡如人意。具體到業務而言，物業板塊作爲獨立的業務是盈利的，回報水平也不錯；物流板塊佈局接近4年時間，也達到了合理的水平，可以覆蓋成本；商業板塊也基本上達到了同樣的水平；但養老、教育等業務還有些差強人意，萬科將不斷提升相關業務水平。

祝九勝指出，當前經濟下行壓力並未消除，人口形勢面臨“少子化”；住宅全面短缺時代已經結束，行業增速放緩；行業集中度上升，頭部企業競爭將更加激烈。

未來萬科將基於戰略，明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。開發業務是萬科的基本盤，2019年開工面積達到3609萬平方米，物業服務、住宅租賃的目標是提高經營質量，提高回報水平，商業、物流、冰雪業務都將會有序推進。

（編輯：趙毅 校對：顏京寧）