文 ✎ 張洋 秦曉鵬 齊敏倩

編輯 ✎ 成靜衛

南京新街口，四條大道在此交匯，便利的交通帶來衆多商家和企業，金鷹商場、新百商場、中央商場、德基廣場等衆多商場雲集。

過去十餘年間，位於東北角的德基廣場成爲最大“黑馬”。作爲南京最高端的商場，德基廣場連續多年位列全國購物中心單店銷售前三。2018年銷售額過百億，僅次於同樣以奢侈品制勝的“店王”北京SKP。

LV首家南京旗艦店便落地於德基。2012年12月開幕時，德基集團老闆吳鐵軍和影視名人范冰冰一同爲新店剪綵揭幕。現場，LV中國區總裁送了一份驚喜給冰冰——一棵掛滿五顏六色包包的金黃色聖誕樹。

坐擁龐大的產業，德基老闆吳鐵軍卻異常低調。

01

低調的富豪

南京新街口向北，湖南路是南京有名的商業街，這裏曾是民國時期南京城的風雲際會之地。選舉孫中山爲中華民國臨時大總統、孫鳳鳴刺殺汪精衛，都發生在此地。

上世紀90年代，這裏的零售業極爲繁榮，吳鐵軍初涉商界，在這兒做服裝生意。

1998年，香港鱷魚恤品牌進入內地市場整整十年，吳鐵軍成立江蘇德盛服飾有限公司，開始在南京代理香港鱷魚恤系列產品。

他最早經營的兩家專賣店分別爲江蘇德盛服飾有限公司湖南路夢特嬌鱷魚恤專賣店和新街口鱷魚恤專賣店。這兩家店正是他發家的起點。

在此之前，吳鐵軍曾在江蘇新時代工貿公司工作。1996年至1998年，他在一家名爲遠東南京國內貿易公司的國企擔任總經理一職。

發家之後，吳鐵軍和同時代的許多商人一樣，開始進入地產領域掘金。他的觸角也從湖南路一直向南伸向寸土寸金的新街口。

▵ 南京新街口德基廣場

低調、神祕是吳鐵軍的一貫作風，他唯一一次高調“露富”發生在2014年。

當年，南京世貿中心項目由於被本來的投資方JP摩根與美國富頓撤資、減持股份而陷入停工的窘境。吳鐵軍和吳鐵民的德基廣場順勢接盤，財力外漏。

南京世貿中心項目佔地3.14萬平方米，包括68層總高318米的5A甲級智能辦公樓、商務酒店和酒店式公寓以及兩棟住宅，總投資50億元。

2015年，吳鐵軍母校南京九中迎來90週年校慶，已是南京巨賈的吳鐵軍向母校捐款200萬元，成立基金會。9月5日，他作爲88屆校友的佼佼者，被南京九中南京校友會推選爲新任會長。

2019年年初的開學典禮上，南京九中的校長還特意拿吳鐵軍等傑出校友激勵在校學生。校長說到：“你成長過程中應該有更多的邢定玉、王紅陽、朱小蔓、楊德廣、徐光裕、吳鐵軍、張大春、董文釗式的九中學子的陪伴與滋養。”

02

臺前幕後

吳鐵軍在內地的業務佈局，始終將吳鐵民推上前臺，在內地最重要的公司德基廣場有限公司和德基集團有限公司，其董事長和法定代表人均由吳鐵民擔任。

天眼查顯示，吳鐵民是14家公司的法人代表，業務涉及房地產開發、物業管理、醫療健康、拍賣、文化藝術等領域，而吳鐵軍通常僅擔任董事。

吳鐵民出任法人代表的公司，攜帶有“德基”的基因，股權穿透後均指向德基企業集團有限公司（下稱“香港德基集團”）。

市界通過香港查冊處得知，吳鐵軍和公司祕書岑堅擔任香港德基集團的董事，而且二人已經取得香港身份，岑堅亦在德基集團旗下5家公司擔任高管。

吳鐵軍在成立香港德基集團之後，將原來在內地佈局的公司都納入香港德基集團旗下，搖身一變成爲外商投資者。

香港德基集團董事名單中有一位引人注目的法人團體，即德隆國際集團有限公司（下稱“德隆國際”）。

資本市場上曾經叱吒風雲的“德隆系”，曾在香港進行過廣泛佈局，德隆國際亦在“德隆系”創始人唐萬新入獄後註銷，公司名字也被香港查冊處除名。

德基集團跟“德隆系”的關係，因德隆國際的註銷而中斷，無法進一步證實。“德隆系”的資本版圖，在唐萬新的神祕操作下，向來隱祕而龐大。

吳鐵軍跟“德隆系”低調的行事風格出奇一致。

03

賺錢機器

與吳鐵軍一向的低調風格不同，他旗下的德基廣場屢屢出現在輿論中心。

德基廣場的出現就是個風水學上的“話題”。

東北角原本是新街口人氣最差的一個角落，其他方位的南京新百、金鷹國際、蘇寧電器等商場都風生水起，東北角的時代廣場（德基廣場改造前）卻有數個浙江、廣東服裝老闆虧得血本無歸，連李嘉誠都在此折戟。

一時間，風水說甚囂塵上。

彼時，新街口這片商業區中奢侈品商場還是一片空白，即使是以高端和精品爲主營方向的金鷹國際也不夠國際化，德基便填補了這個空缺，定位於高端商業的綜合購物中心。

▵ 位於南京新街口德基廣場的路易·威登旗艦店

一件最爲人熟知的事就是2012年LV首家南京旗艦店便落地於此，開幕當日，德基集團的吳鐵軍和范冰冰一同爲新店剪綵揭幕。

這裏也常常可以看到名人出入，比如2014年劉強東和章澤天戀情曝光後不久一同在德基廣場甜蜜逛街。

德基打破了風水說，作爲後來者卻超過了袁亞非的南京新百、祝義財的中央商場和更早提出高端化的金鷹國際。

德基廣場不僅越過了左鄰右里，在全國的購物中心裏也是個耀眼的存在。2018年，德基廣場的銷售額力壓北京國貿商城、深圳萬象城榮登全國第二。

▵ 資料來源：贏商網

一個很重要的原因是德基是南京奢侈品牌最集中的商場。國際一線品牌會在一線城市的多個購物中心開店，而在南京，德基和新街口互相借力形成的馬太效應，讓德基成爲了購買奢侈品的最佳去處。

引鳳築巢是德基得天獨厚的優勢。德基廣場的交易額自然是蒸蒸日上，2018年超過了百億。

04

負重前行

購物中心的交易額、電商平臺的平臺成交額（GMV）都是非常重要的指標，但歸根結底，這些錢不是自己的，不要爲他人做了嫁衣裳纔好。

2016年，德基廣場發行了一項資產支持專項計劃，我們才得以窺見有着龐大交易流水的德基廣場在賺錢上是不是同樣強大。

2012年到2014年，德基廣場的營業收入分別爲15.36億元、22.83億元和26.63億元，年複合增長率爲31.6%，同期淨利潤分別1.49億元、2.21億元和1.52億元。

2015年，市界沒有查閱到公開數據，但從2016年和2017年分別取得的37.82億元和46.18億元營業收入來看，德基廣場的增長勢頭絲毫沒有變弱，同期淨利潤分別爲3.35億元和4.28億元。

幾個億的利潤，對多數普通人來說，是向天再借五百年都賺不來的鉅額財富，但對於一些名流來說，補繳稅額都不夠。

▵ 德基購物中心

多數人對於商場的想象是擁有一處物業便可坐收租金或者商場收取扣點，完成了人在家中坐，錢從天上掉的人生終極理想。

事實上，沒有輕鬆的賺錢方式，德基的商場也在負重前行。

以2012年到2014年爲例，德基的資產負債率分別達到了58.99%、54.42%和76.14%，這就意味着德基每擁有的1億資產中，有超過70%靠負債而來。短期債務壓力更甚，同期的流動比率不斷下滑，分別爲1.21、1.79和0.87。

雖然缺失2015年數據，但德基的資金情況應該沒有得到有效緩解，不然也就不會有2016年證券化的舉動了。

德基還將德基廣場物業抵押招商銀行南京分行進行貸款，融資額度爲26億元，融資期限爲2017年6月28日到2032年6月27日。

一系列操作下來，資產負債率略有下降。但債務狀況仍然不容樂觀，2017年，德基廣場流動比率再次下降到了0.56。財務槓桿的運用，是每個企業，更會是德基廣場長久的課題。

哪有什麼歲月靜好，看起來光鮮體面高檔有格調的德基廣場，也有自己的苦處；看起來有顏有錢羨煞衆人的一線，也有淡出公衆視野的一天。

吳鐵軍的身上有江浙商人敢於冒險的特質，在新街口東北角走不出虧損怪圈時果斷出手，打造出包括房產、商業地產在內的德基系；他的身上也有蘇南人的細膩、低調，極少接受採訪、網上資料寥寥、旗下資產無一上市，只是屢屢被捲入范冰冰事件，恐怕再難低調了。

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