瘋狂賣資產的企業，要麼是轉型，要麼是虧損。

6月27日，北京產權交易所披露公告稱，成都洛帶華僑城文化旅遊開發有限公司擬轉讓成都地潤置業發展有限公司51%股權，轉讓底價爲10.42億元，而在6月中旬，華僑城集團控股子公司擬轉讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權。

這麼短時間內陸續轉讓旗下項目。華僑城是戰略調整還是資金存在問題，要賣房子賣地還錢？

華僑城對外稱這是爲了頻繁出讓資產主要爲了加快現金迴流。根據華僑城去年的年報發現，華僑城A在2018年底總負債已經達2170.05億元，當年增長650億元。

從去年10月份開始，華僑城不間斷的出售資產，有統計顯示，2018年華僑城轉加快了資產轉讓的速度。不過在文旅產業上的投資，華僑城步子越來越大。很多項目動輒投資千億。

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激進擴張

前段時間，泰禾老闆黃其森開了個發佈會，說泰禾的危機過去了，並且活的挺好，不像大家想的那麼差。此前他密集轉讓了好多項目，並且將一些短債轉爲長債。

但在一年前，黃老闆還花百億接收了華僑城的在北京豐臺的一個豪宅項目。

2015年，華僑城拿下豐臺五塊地，總價爲83.4億元，但因開發無力，2017年8月1日，華僑城宣佈，將其持有項目公司49%股權以7.34億元的價格轉給泰禾轉讓。但泰禾（000732.SZ）要提供44.5億元的股東借款。

2018年1月初，華僑城又宣佈，將51%股權轉讓給泰禾，據此前的掛牌消息，包括項目底價7.7億元，意向受讓方應向華僑城支付47.583億元的貸款本金及1.51億元的利息在內，股權總金額達56.8億元。

華僑城表示，本次股權轉讓有利於公司快速回收現金流，爲公司轉型發展奠定良好基礎，在保持主業穩健發展的同時集中精力進一步拓展新業務領域。

或許與喫下了華僑城的項目有關，泰禾後來也遇到資金壓力。

2017年6月以來，華僑城頻頻砸重金佈局文旅項目，概算投資超過4000億。其中在西安投資5年內就要超過2000億。

華僑城多個項目進展迅速。成都、重慶、西安、珠三角、長三角、京津冀，項目拓展遍地開花，一時風光無兩。

2017年6月19日，華僑城集團與西安市政府簽署合作協議，未來5年，華僑城將在西安投資2380億元進行文化旅遊綜合開發。項目覆蓋西鹹新區、未央區、碑林區、蓮湖區以及曲江新區等多個區域。一個項目就投資數千億，的確是大手筆，

當時南昌華僑城“大型濱水生態文化旅遊綜合體”開工，深圳濱海華僑城項目寶安中心區濱海文化公園（一期）正式啓動；全國第七座重慶歡樂谷主題樂園及瑪雅海灘水公園開園；武漢華僑城的東湖綠道（二期）項目建成。這些都顯示，華僑遍地開花，積極擴張。

2018年，或許是受這股趨勢影響，債務壓力增加，新增債務超過600億，開始頻繁出售資產。

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文旅轉身

2015年，華僑城集團提出“文化+旅遊+城鎮化”、“旅遊+互聯網+金融”的發展模式，旅遊業態明顯擴大。自2016年起，華僑城迅速在全國佈局，具體表現在文化旅遊古鎮開發和運營、大型自然和人文景區管理以及全域旅遊開發等方面的落地執行上。

爲什麼爲有這麼大的變動，這與當時的風氣有關，當時文旅受到重視，也在推小城鎮化，一向講究政治正確的國企理應首當其衝的執行這一政策，另外，當時西安市副市長段先念調任華僑城做董事長。

段先念在西安副市長任上大力發展旅遊經濟，帶動了西安的大雁塔景區的發展，也推高了這一帶的房價。他2015年調任華僑城董事長之後，難免也在華僑城大力發展旅遊版塊，另外，華僑城本身有豐富的旅遊資源，如歡樂谷有一定的知名度。

有媒體報道顯示，段先念主政西安時，提出增值服務，人工開發了曲江南湖，然後開發周這房地產，對大雁塔周邊進行了開發，因此曲江的房價達到了西安均價的2倍。大雁塔開發的成功，讓段先念成了名氣。

一般景點周圍的房價要高於周邊，並且有了高端人士居住，景點也會有穩定豐厚的收入，這是非常好的模式，但前提是需要開發房地產來賺錢還貸，如果這個閉環缺了房地產環節，就會面臨資金鍊斷裂的風險。

文旅項目投資規模大、回報週期長，早期資產負債表變得越來越難看是在所難免的，瘋狂擴張下，華僑城現金流爲負的情況或將是常態。2017年經營活動產生的現金流淨額爲-79.14億元、同比下降近274.85%，到2018年這一數字惡化到-99.84億元。2017年投資活動產生的現金流量淨額爲-93億元，2018年這一數字惡化爲-168.28億元，同比增長80.27%。

總之一句話，無論是經營還是投資，都是隻出不進，這些都顯示華僑城處於瘋狂的擴張勢態。

華僑城在財報中指出，經營活動產生的現金流量下降，是因爲公司通過土地招拍掛程序獲取了大量土地，支付了300多億的土地價款；公司進入快速發展階段，加快新項目投資，所以投資活動產生的現金流量下降

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危險的遊戲

似乎華僑城並沒有受負債增加的影響，今年來，華僑城宣佈多個投資新計劃，其中文旅綜合類佔比超70%，涉及文旅項目超過15個，累計投資資金近1800億元。這瘋狂勁不比2017年弱。

6月10日，華僑城拿下廣州市增城區白水寨創意山水文旅小鎮旅館用地，投資總額不低於15億元。這個似乎算是開胃菜，上半年一直在迅猛投資，5月16日，華僑城的小漠文旅小鎮項目啓動，總投資超千億；4月25日，華僑城旅投集團入局了天津鑫茂集團在黃河入海口的鑫茂航旅小鎮項目；1月9日，華僑城華南集團與東莞道滘鎮對外表示將合作打造東莞水鄉道滘特色小鎮項目，統籌土地近8平方公里，總投資約300億元。

有媒體統計顯示，華僑城文旅項目佈局國內50個城市，大型項目數量達30餘個，每個項目投資總額均超百億，近兩年文旅項目投資總額超萬億元。

但華僑城在旅遊地產業瘋狂發力的同時，地產業務卻一直在轉讓，除了豐臺項目轉外給泰禾外，去年4月，華僑城集團將該項目從上市公司華僑城A剝離。而最近的掛牌轉讓的成都地潤置業發展有限公司也是地產開發公司，安居客網站上顯示，目前該公司在成都開發的華僑城博客小鎮將要出售，周邊的房價均價都在2萬元。理應是非常理想的項目，在樓盤即將銷售時出售公司股權，不排除華僑城相應方可能想回籠資金。

房地產項目一般能夠帶來可觀的現金流，足以覆蓋債務，因此，房地產企業高負債也不足爲懼，但將房地產項目公司出售之後，意味着將來這塊穩定的現金流被掐斷。而旅遊板塊帶來的現金流沒有房地產高。

雖然旅遊和地產業務相近，但兩者在資金運作上完全不一樣，房地產快進快出，資金迴流快，旅遊業一次投入終身受益，但即使運營成功也得在相當長的時間後才能回本，企業資金往往承受非常大的壓力。

但地產企業這幾年搞多元化，都難免會遇到問題，倒是一心搞地產的倒是做的風生水起，這說明地產業在最近一段時間裏還有得玩，跨界搞其他的行業，如造車的銀億，目前正破產重整。