防範系統性風險，嚴控買房“首付貸”

前段時間一同事因爲在買房之前辦了一個40萬的貸款，在房貸審批過程中就被拒了，原因是被銀行認定爲“首付貸”，這件事情讓她頭疼不已，最終通過第三方金融機構解決了這個問題。

對於“首付貸”，爲什麼銀行要這麼嚴厲打擊呢？

首付貸是在“全民買房”的風潮下，爲了解決買房者在首付款這裏遇到的問題，藉助房地產金融產品實現首付款分期，爲首付資金不足的購房一族提供貸款。首付貸指的是對首付的貸款，是對房貸提供的貸款。

事實上，“首付貸”由來已久，很明顯，通過“首付貸”，可以從很大程度上調整參與房地產市場的家庭數量，從全款買房到“零首付”買房，能夠買房的家庭擴大了32倍，不能買房人數大幅下降；另一方面，房地產市場規模也擴大了32倍。顯然，這是個雙贏的結果，既解決了居民住房問題，又擴大了市場需求，刺激了經濟增長。

但是，上述討論的前提是，房屋的價格是不變的；一旦房地產價格下行，將會出現新的風險。

風險一：“首付貸”很難擴大社會總需求就北上廣深等一線城市看，目前房地產去庫存壓力並不大。

一位全國性銀行零售銀行部負責人認爲，現在一線城市不存在去庫存問題；而另一位大型商業銀行北京某支行負責人則表示，現在的房地產貸款業務以二手房交易爲主。綜合看，“首付貸”對北上廣深等一線城市而言，只會促進需求增加、房價上漲，對於新房開工的影響不大，無法形成新的房地產項目投資需求。對二三線城市來說，如果首付貸能夠促進銷售，對房地產去庫存是有利的。但是，當前二三線城市去庫存壓力巨大，開發商很難有信心大面積上馬新項目，這導致房地產項目投資很難大幅增加。

風險二：二、三線城市“首付貸”更有利於開發商。

如果中國二、三線城市房地產庫存太大，那麼從經濟學的角度看，應當讓市場合理出清，唯一的方法是讓市場起作用，房價逐漸下調。果如此，將有利於剛性需求者。“首付貸”雖然也有助於“去庫存”，但顯然更有利於開放商。從福利經濟學的角度看，孰是孰非，很難判斷，但不利於窮人則是肯定的。

風險三：“首付貸”增加了房地產市場和金融風險。

目前，央行和銀監會明確規定住房貸款首付比最低爲20%，這是監管層認定的房地產按揭業務的風險關鍵點。如果通過“首付貸”把真實的首付比降至10%，甚至更低，這就意味着，貸款購房者只能承受10%的房價下跌。在中國一線城市房價持續上漲的今天，房價下跌的概率越來越大，超過10%是很有可能的。因此，通過“首付貸”推動房地產銷售和投資，無異於飲鴆止渴。這也是監管層嚴查“首付貸”的原因所在。