这几年，市面上打着绿色旗号的住宅产品有不少。

　　但据明源君所知，这些产品最终的命运不太一样。有的在销售端表现平平，有的则溢价高，去化快。究其原因，产品的专业程度不一样。

　　南京有一个项目做了“三恒”（恒温、恒湿、恒氧）系统，一到夏天就开始滴水。业主自己住得糟心，卖出去又不甘心。周边同类项目已经涨到快3万/平的时候，这个房子只能卖1万多/平，跟三年前相比几乎没有变化。

　　而好的绿色项目不仅溢价率高，去化快，增值效果也很好。

　　朗诗钟山绿郡开盘时价格为2.2万/㎡，比周边同档次的某项目溢价37.5%。无锡朗诗太湖绿郡较周边项目溢价率30%，销售速度也比其他项目快了16%。

　　另外，从二手房市场看，绿色建筑也很有优势。

　　以上这两个项目，都是由朗绿科技团队提供技术服务的。绿色建筑为什么能够实现高溢价？其背后有怎样的技术支撑？日前，明源君对话了上海朗绿建筑科技股份有限公司总经理陈栋梁先生。

　　01

　　购房者对健康舒适的诉求越来越强

　　绿色成为差异化竞争力

　　大部分的产品通过地段、户型、园林等来实现产品溢价。朗绿科技所服务的项目，则是把健康、舒适、智慧、节能作为差异化卖点来产生溢价。

　　1、营造最接近自然的室内环境，让体感最舒适

　　人天生是亲自然的。在自然环境中感觉最舒服。而传统的采暖制冷系统并没达到这样的效果。

　　比如一般的空调，存在两个“不自然”的问题：

　　第一，不能换气。关门闭户使用空调时，室内空气就不会清新；

　　第二，冷热不均。风口的位置很冷，远离风口的位置则比较热。一个人身体左侧和右侧感觉不同，头顶和脚底感觉也不同。

　　人是恒温动物，有一个体温调节系统，冷热感受由不同的神经末梢检测，并通过毛孔的缩放来控制汗液的挥发达到保暖和散热的效果。冷热不均时，人体的温度调节系统会出现紊乱，不知道该保暖还是该散热。这样一来，人就会觉得难受，始终达不到自然的舒适程度，还容易生病。极端的情况就像在一个晒得很热的车里吹空调。

　　朗绿科技的舒适解决方案，通过技术手段在室内模拟自然环境。比如说，用“被动房”技术实现建筑本身的隔热保温，减少人工“主动”干涉。

　　如果有不足的地方，再通过三恒系统和新风系统进一步调节。

　　这样一来，住宅内部所有位置的温度就很接近，没有身体不同部位感受温度不同的情况。室内四季如春，无论哪个季节都很舒适。

　　朗绿最新的三恒系统和置换新风系统是户式的，每个业主家里有一个控制终端，可以根据个人喜好和情况变化自主调节温湿度和新风量。比如有人夏天在家搞party，人多了，就把温度调低点，把新风量加大点。

　　2、从源头上控制污染，即使是新装房也无需开窗通风

　　三恒系统提出隔绝外部环境，在室内打造微环境体系。

　　但很多人有顾虑：新风系统固然可以消灭外界的雾霾，但是不开窗，家里有污染怎么办？尤其是装修污染，目前几乎是所有业主的“心头大患”。

　　这几年出现很多除醛技术，除醛只能保证刚除完的时候甲醛含量低，而甲醛和VOC释放周期长达十几年，短时间的除醛根本起不了作用。

　　装修污染来源于装修材料中的化学物质，如果材料没问题，装修后的房间也就没有问题。为此，朗绿做了三件事：

　　朗绿认为，装修团队不懂化学，是造成无法控制化学污染的重要原因。于是他们成立化学研究实验室，聘请专家研发污染值最低的材料组合，和各个材料的生产标准。

　　从进货源头开始，要求工厂必须按照相关标准生产，必须给朗绿开独立的生产线，避免交叉污染。确保生产出来的材料一定是环保的。

　　施工、清洁过程严格监管。装修工人必须要使用朗绿指定的装修材料；盯紧装修工，防止他们偷梁换柱。每道工序完成后都要检测，测出来有问题就溯源排查，查到有问题的环节拆掉重做。

　　为什么这么严格？朗绿认为这是一个系统工程，每一个环节都不能疏忽。

　　朗绿做的新装房，甲醛释放量可以控制在0.03mg/㎡，达到世界最严格的芬兰S1级室内甲醛检测标准，装完直接入住都没有问题。

　　▲陈栋粱总（中）和明源地产研究院总编王恒嘉（右）、明源地产研究院副主编陈丽如（左）对话后合影。

　　02

　　绿建项目要想做好

　　必须运用系统性思维

　　前几天，明源君推送了《3年之后，房企不做这种房子真不行了！ 做得好的可以赚大钱……》（点击标题即可阅读）一文之后，有读者问明源君，绿色建筑用的技术看起来都差不多，为什么有的做出来效果好，有的做出来效果差？明源君从朗绿科技那找到了答案：

　　单一技术本身够不成壁垒，差距在于有没有用系统性思维来做项目。而这恰恰是朗绿科技的优势……

　　1、用整体思维来做建筑，把区域、项目的特点和技术结合起来

　　对于一般的地产公司来说，他们懂建筑，懂装修，但不一定懂技术；而做技术出身的公司，又很少懂建筑和装修。这就造成他们做绿建时的一个问题：硬套技术。

　　文章开头所说的南京一个三恒项目一到夏天就滴水，就是因为没有控制好结露点。

　　朗绿科技脱胎于朗诗绿色集团，其团队本身就具有地产基因，既懂建筑又懂科技，陈栋梁原来就是朗诗集团的总建筑师。在给项目做系统时，就能把建筑的地域、人文等和技术结合起来。

　　比如朗绿给银川中房玺云台项目做的恒温解决方案，跟给长三角项目做的解决方案就是不一样的。

　　南京、上海、杭州最大问题是潮湿，很容易产生结露，发霉。这个地区的毛细管系统要做在天花板里，而不能做在地下。如果做在地面下，地板就可能产生结露，容易导致人摔跤。

　　但是在银川，辐射系统就要做在地板下。银川冬天时间长，毛细管在下面会更舒服；夏天不长，而且很干燥，不会产生结露现象。另外，宁夏这个项目就近有城市污水，就利用污水里面的能量，更便宜便捷，就提取出来给毛细管系统用。

　　2、用系统性思维来整合产业链，四大系统成一个整体

　　目前，不管是哪家企业做的绿色产品，随随便便都能说出天棚辐射、地源热泵、置换新风等系统。

　　而朗绿科技的特别之处在于，能够把这些系统进行合理组合， 形成有竞争力的解决方案。

　　有一个例子可以说明系统性的重要性，任何一个细节都马虎不得：

　　朗绿科技做过一个项目，前面从材料到施工的全过程污染检测结果都达到朗绿的标准，但是在交付前三天出岔子，甲醛检测指数突然爆表。原因是保洁人员用了香蕉水做清洁……

　　此后，朗绿对保洁人员提出要求：

　　必须用朗绿专门提供的保洁材料，外面买的材料一律不准带进来。

　　朗绿科技把自己的产品分成了四个系统：六恒系统、被动房系统、装修污染控制系统、智能管家系统。这四个系统每个都是一个局部功能解决方案，合起来则形成一套完整的解决系统。

　　举例来说，在某冬夏温差很大的地区，A君买了一套房子。朗绿科技的四大系统这样帮他改善居住环境：

　　建筑采用被动式设计，保证室内环境整体温度比较接近人体舒适的范围；

　　采用六恒系统，把温湿度调节到最舒适的范围，并保证足够的新风量。

　　采用健康解决方案，从源头上控制装修污染，即使装修完立刻入住也没问题。

　　入住以后，系统可能偶尔会出问题，需要维护。

　　这时候，智慧管家系统就发挥作用了，它把前面三个系统的运行状态，比如运行参数、有没有故障的信息、使用寿命信息等，传递到朗绿科技的中控室。技术人员从中控室可以实时掌握系统的运行状态。

　　此外，智慧管家系统还会连接行业别的信息用来指导系统的调节。比如说：

　　天气预报说过两天有寒流，那么朗绿科技可以先看看设备所存储的能量是否能够足够应对这次降温。如果不够，提前储蓄能量。避免系统临时掉链子，供热不够。

　　这样一来，客户不仅住的舒服，而且环境很健康，无需担心污染；同时很省心，不必因为天气变化而频繁调整家里的系统。

　　陈栋梁说，朗绿科技希望以后能达到“治未病”，就是在系统出现故障之前中控室先收到提示，在客户发现问题之前先把问题解决了。比如传统空调一般是不制冷了客户才会发现制冷功能出问题，而朗绿的系统以后可能不会出现这种问题。

　　（作者：明源地产研究院副主编陈丽如）