本文導讀：

1、2019上半年土地出讓金歷史同期第二高

2、67宗住宅地花落各家房企 這3宗值得回味

3、土拍新政出臺 下半年土地市場降溫可能性較大

附2019上半年杭州土地市場TOP系列

文/住浙網研究員 蔡駿

隨着6月26日餘杭區5宗商住地成功出讓，2019年上半年杭州十區土地市場宣告落幕。

“土拍溢價率從50%調整爲30%封頂”、“鼓勵企業開展住房租賃業務，允許商業用房改建用於租賃”、“自然資源部發出通知：制定實施2019年住宅用地“五類”調控目標，杭州需增加住宅用地供應”……

在上半年一些列的土地政策面前，再加上新房市場的限價，杭州土地市場究竟交出了怎樣的答卷？

一、2019上半年土地出讓金歷史同期第二高

據好地數據庫，2019年上半年，杭州十區共成交146宗地塊，總出讓面積7174畝，建築面積1115.1萬方，總出讓金1393億元，平均樓面價12494元/㎡，平均溢價率21.94%。

同比2018年上半年，2019年上半年土地出讓面積上漲14.7%，建築面積上漲21%，出讓金下降1.52%。

環比2018年下半年，2019年上半年土地出讓面積上漲35.6%，建築面積上漲30.7%，出讓金上漲32.9%。

2019年上半年杭州十區成交地塊中，住宅地（含商住，下同）67宗，總出讓面積5215畝，總建築面積745萬方，總出讓金額1171.7億元，樓面均價15726元/㎡，平均溢價率23.36%。

2019年上半年，有6家房企通過公開市場拿地（住宅地）首入杭州，分別是東亞新華、榮盛、時代中國、甘肅建總、美的和新鷗鵬。這些地塊分佈在主城區的城東新城，餘杭區的閒林和東湖，臨安區的青山湖科技城、濱湖新區以及昌化鎮。

二、67宗住宅地花落各家房企 這3宗值得回味

①濱江集團望江單元宅地 關鍵詞：成交樓面價NO.1

2019年4月16日，經過55輪競價，杭州濱泰投資管理有限公司（濱江集團）以總價520317萬元競的杭政儲出[2019]12號望江單元SC0402-R21-08地塊，成交樓面價45325元/㎡，溢價率29.98%。競配自持面積比例22%。

地塊成交情況

地塊成交樓面價45325元/㎡（競配自持面積比例22%）。比綠城鳳起潮鳴項目成交樓面價（45368元/㎡）僅低了43元/㎡，在杭州歷年涉宅用地成交樓面價排第二位。

若自持部分面積按照零價值計算，地塊實際樓面價高達58109元/㎡。比賬面成交價格高出12784元/㎡，無疑，這是杭州歷史上的最高價，比排名第一的風起潮鳴（住宅部分實際樓面價爲53374元/㎡）高出了4735元/㎡（上漲8.87%）。

地塊位置圖

值得一提的是，一路之隔的濱江金地御品已於近日領出首張預售證，價格爲69800元/㎡（精裝修標準爲6000元/㎡），和周邊豪宅價格持平，也爲日後定價有了一個標準。

②德信良渚新城儲運路宅地 關鍵詞：曲折，風向標

2019年2月27日，一宗四度掛牌的地塊終於“找”到了等待了5年半的真正主人：良渚儲運路以東82畝宅地，由前一天在香港上市的德信中國經過90輪報價，擊退近20家競爭對手競得，地塊成交樓價20327元/平米，溢價率30.55%。

地塊指標

這是一宗經歷了推地、流拍、撤銷出讓，最終成交的宅地。

這塊地曾經掛牌3次，這次是第四次出讓。第一次出讓是在2013年8月21日，被一家叫保定華瑞的房企競得，樓面價6750元/㎡。

競得之後，適逢13年年底14年上半年，市場下行，保定華瑞因沒有在規定期內支付第二期土地出讓價款剩餘部分，被杭州市國土資源局餘杭分局收回地塊並重新組織公開出讓，其已經支付的20%出讓金計14756.2萬元，也被餘杭分局沒收。

後來，地塊於2015年8月24日第二次掛牌，在容積率等基本條件不變的情況下，起始樓面價下調29.9%至4734元/㎡，當時正逢餘杭土地市場尚未回暖，因無人問津而流拍；第三次掛牌是在行情火爆的2017年2月24日，起價大幅度提至12000元/㎡，比前次上漲153.5%，因上漲幅度過快再次出讓未果。

最終於今年2月27日，被德信競得，成交樓面價20327元/㎡。

地塊位置圖

這樣一宗特殊的地塊成交，爲市場也帶來了特殊的意義，不僅是德信成功上市後的開門紅，更是杭州新春開年後土地市場的開門紅，爲接下來的集中推地釋放了溫度較高的市場信號。

③興耀餘杭臨平項目 關鍵詞：地標，濱江集團首進臨平

2019年5月9日，經過80輪競價，杭州星瀚商務諮詢有限公司（興耀）以以上限價格125751萬元競得餘政儲出【2019】21號臨平新城商住地，樓面價7162元/㎡，溢價率29.97%，競配自持面積比例22%。

地塊位於臨平新城核心區迎賓路以西、望梅路以北，出讓面積62711㎡，容積率2.5-2.8，建築面積175591㎡。

地塊成交情況

之所以稱之爲地標地塊，是因爲地塊西南角區域內須建設一幢建築高度爲150米（如果徵得筧橋機場同意，可提高建築高度，但最高不得超過180米，且其他規劃指標不變）的超高層標誌性建築，標誌性建築應包含酒店和商務辦公功能。該地標建築總投資不少於人民幣6億元。

地塊位置圖

2019年6月10日，濱江房產官宣入股該項目，雙方各持有50%股權，這也算是濱江房產以合作的形式首次進入臨平新城板塊，攜手興耀地產打造這塊地標項目，期待臨平地標，驚豔亮相。

三、土拍新政出臺 下半年土地市場降溫可能性較大

6月29日，醞釀許久的杭州土拍新政—“限房價、競地價”正式落地！

接下來杭州在繼續實行地價競拍“封頂+自持”同時，新房售價將在預售期內被規定，毛坯銷售均價、毛坯最高單價以及最高精裝標準都將在掛牌出讓時被安排的明明白白。

這是4月17日杭州有關部門權威人士向市場明確表示“限價不會鬆動，房企不要再抱有幻想。”後，杭州出臺的打消房企、購房者等各方預期的“穩地價、穩房價、穩預期”的實質性舉措！

自此，杭州從限地價拍自持養老的調控措施，上升到房價、地價雙重限制的更嚴厲調控。

結合上半年土地市場的數據和土拍新政，研究員採訪了浙江好地研究院院長朱祖淵，看看他對上半年杭州土地市場的整體看法以及下半年的展望。

朱院長的觀點爲今年上半年土地出讓量明顯增加了，但均價卻出現了下降，主要原因有兩個：1、商業用地出讓體量明顯增加，2、臨安、富陽等地價較低的區域供地增加。

對於杭州的土地市場來講主要有兩大關注點：一、地價穩不穩得住。這一點杭州通過土地限價、增加商業以及周邊區域供地的方式可以總體平衡地價，並且避免地王項目出現。二、土地出讓金是否會創新高。

今年上半年杭州十區經營性用地出讓金相當於2018年全年的50%，若下半年保持推地節奏，則全年數據有可能再創新高。

對於下半年土地市場的展望，朱院長如是說道：“這次的新政是杭州對於一城一策進一步深入落實的做法，體現了地方政府調控房價的決心，可能會讓土地市場的競拍會更趨於理性，因爲房價一旦明確，測算就會比較透明，對整個土地和新房市場來說，還是會起到一個平穩抑制的作用，因此下半年土地市場降溫的可能性還是很大的。”

附：2019上半年杭州土地市場TOP系列