近日，我们亲爱的金老板整理了上海总价200万以下的所有楼盘，发现整个上海只有不到10个满足条件的楼盘，并且大多非常偏远，没有地铁直达。

不过，最近有一个即将开盘的楼盘---宏兆锦庭，竟然有不少房源总价在150万以下，位于临港主城区并且距离地铁大约只有1.4公里左右的距离，看上去似乎像那么回事。

那么对于广大预算非常有限的刚需购房者来说，宏兆锦庭究竟值不值得考虑呢？小编毛毛特意替大家实地探访了一下，这里给大家分享一些心得。

所在地段三年都没起来

首先是地段。临港主城区滴水湖旁边的地段以及配套的山兰路步行街可以算是楼盘最大的卖点之一。

虽然如此，楼盘周边却没有让人感觉到丝毫主城区的样子。

售楼处距离滴水湖仅隔了一条马路，紧邻的滴水湖庆典广场和周边的小马路目前都正在改造，下了半个月的雨也让周边显得脏兮兮、乱糟糟，一点都没有个主城的样子。

因为在修路，从售楼处甚至无法直接步行到项目所在的工地。

宏兆锦庭楼盘实景（远处黄色建筑）

而宣传上所说的临港主城区重要的山兰路步行街，目前真的仅仅是一个铺着人行道的步行街，一旁的百润时代购物广场目前依然处在空置的状态，没有开业，也没有什么人气。

空荡荡的山兰路步行街

唯一的配套就是旁边的进口超市、大隐书店、山兰路步行街上零散分布的小饭馆和空空如也的少量银行网点，以及滴水湖庆典广场附近的公交车站。总之就是没什么适合日常生活的配套。

说起来也巧，小编在3年前就来过这里，这里除了新开了一家书店、多盖了少量空置的楼房外，和三年前相比几乎没什么变化。

说到地铁，在这样的马路边走1.4公里去地铁站，白天可能还好，如果是晚上呢？

户型鸡肋 价格没优势

二来就是宏兆锦庭的价格和户型了。总价150万以下的小户型无疑是最吸睛的。

不过，要想总价合适，就要牺牲面积了。这次总价150万以下的只有50平这1种户型，2梯8户，基本和酒店式公寓差不多，套内可能只有大约30多平。

宏兆锦庭50平户型模型

面积其实还不是最大的问题，由于北面是过道，因此户型的厨房和卫生间都没有对外的窗户，后期无论是卫生间的湿气还是厨房的油烟恐怕都很难排出。

值得一提的是，宏兆锦庭严格意义上说来也不能算是一个独立的小区，全部绿化都集中在楼栋中间的天井。项目所有的房源全部盖在商铺的上方，若底层不幸做了餐饮，日后这里的居住环境可想而知。

宏兆锦庭沙盘图

再来看单价，50平左右小面积房源单价大多数在26000元/平出头，带中央空调和简单装修，除了底楼沿街的住宅，其余最高大约达到了近29000元/平出头。

单价基本和临港地区品质较高的商品房价格持平，严格说来单价也不能算便宜。

而底楼的部分挑高的沿街房居然也被当作了住宅出售，单价居然高达近3.5万元/平，也实在让人有点匪夷所思。

而在不远处的临港大学城周边，正规大小区、四四方方的二手房最低价基本也在130万左右，建面达到约58平，无论得房率、周边人气还是小区环境都比宏兆锦庭好得多。

临港大学城附近在售二手房挂牌截图

除此之外，宏兆锦庭还有80多平的顶楼复式（就是50平户型的顶楼）和100多平的三层复式。

宏兆锦庭复式模型

所谓三层复式可以理解为在商铺的上面造了一排很窄的联排，省去了过道的空间，业主上下要走公共公共电梯然后从外面的露台进家门。当然，复式户型的单价也相对贵一点，同时也是毛坯，所以也不是很划算。

同样的价格同样的面积在临港的其他小区，二手房挑选的范围也很大，而且无论的配套还是环境都要好很多。

另外，宏兆锦庭因为户数少，物业费预计将达到约5.8元/平/月，且不说后期物业服务是否能够物有所值，投资之前你考虑过物业费的成本吗？

总之，很奇葩了。

认筹人数少 投资需求占多数

上面介绍了关于宏兆锦庭的地段、户型、产品和价格，那么究竟什么样的人会买在这里呢？

对此我们咨询了售楼处的销售人员，销售人员表示这里的购房者大部分以买小户型的投资客为主，也有一小部分临港本地人会选择买这里的房自住。

宏兆锦庭售楼处

据了解，截止目前宏兆锦庭认筹人数仅大概20多人左右，最近一段时间来看房的人也非常少，开盘卖得不好也是正常现象。

不过，小编在前面也说了，虽然临港的规划很好，不过考虑到目前项目周边的人气以及旁边的商场建成3年都招不到商，你真的觉得宏兆锦庭的地段很好吗？

另外，临港目前一房若不配家电，租金甚至可能连2000元/月左右都达不到，租金回报率也是非常低的水平。

再加上临港地区无论是公租房还是保障性住房的供应都十分充足，这几年房价的涨幅非常缓慢。即使作为固定资产投资，短时间内恐怕也很难得到回报。

就算作为自住，50平的1房面积小、居住舒适性差、地段又缺乏活力、距离地铁的步行距离也不短，除非你工作单位就在小区门口、预算真的很少、以后又不打算换房，不然似乎也不能算一个非常好的选择。