崩潰！逼走剛需！在江寧買個房真的太太太難了……
摘要：祿口二手房主力小區二手房房價在1.9—2.3萬/㎡左右，濱江在1.8萬/㎡左右，谷裏掛牌價在1.7—1.9萬/㎡左右。本期聚焦江寧買房“四大象限”，本文將爲大家帶來第四象限解讀：祿口、濱江、谷裏。
解碼江寧潛力股時代！搜狐焦點系列策劃，尋找大南京藍籌股。本期聚焦江寧買房“四大象限”，本文將爲大家帶來第四象限解讀：祿口、濱江、谷裏。
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總價200萬內，你會在南京哪裏買房？相信這是資金實力有限的剛需不得不考慮的問題。
早幾年，我們會說去江寧買房，百家湖、九龍湖、方山，再之後便是祿口、江寧濱江……剛需的置業版圖不斷擴大，江寧似乎成了剛需們最後的稻草。
但顯然，需求越是旺盛，受資金實力影響的越是會被“分配”到外圍，正是置業區域不斷向遠郊輻射，祿口和濱江的位置才愈發穩固，成功接棒剛需。
//江寧剛需重鎮//
爲什麼買祿口？
（效果圖）
南京向南，向主城南方拓展城市空間，被定位爲南京主城南部中心新增長極的祿口空港新城迎來騰飛契機，一座現代化新城崛起，這支潛力股在被看好。
空港樞紐經濟核心區“一核一軸一帶、一環五區”的規劃一聽上去就很高大上。一核爲新城商務辦公核心；一軸爲翔宇路城市拓展軸；一帶爲越秀路公共服務集聚帶；一環爲如意湖濱水休閒環；五區爲一個先進製造產業區和4個宜居社區。
這一核心區未來交通四通八達，除了機場高速，信誠大道和將軍大道的快速路；主幹道包括楚風路、越秀路、飛天大道、翔宇路；次幹道和之路則更多，達到近50條；軌道交通S1號線自北向南穿越規劃區，設翔宇路北站。
此外，祿口區域未來將配備空港開發區租賃房、空港人才公寓一期，醫療衛生設施也將增加，該區域還有大幅地塊待出讓。
在南京市規劃局公佈的翔宇路南站的規劃草案中，翔宇路南站定位爲片區中心站點，未來將建設集商務辦公、商業、公交場站、酒店、停車場等功能與一體的城市綜合體。該區域將建有奧特萊斯、高端酒店辦公區、公寓、科研辦公、商業廣場等。
雖然目前周邊配套不是很完善，但靠近祿口老鎮，生活氛圍較好，滿足基本的生活需求還是沒問題的。
至於江寧濱江，正在積極推進蘇州外國語學校濱江分校、省人民醫院濱江分院、德基酒店及城市奧萊等配套項目建設，以功能日益完善的濱江新城服務園區產業發展。
（濱江新城規劃圖 來源：網絡）
此前公佈的規劃圖顯示，江寧濱江計劃引進德基奧萊、蘇外分校、省人醫分院。其中，蘇外江寧濱江分校已經在建設中，預計將於今年9月正式招生，這是一個致力於創建一所國家課程和IB等課程高度融合的新型國際學校，爲板塊教育提檔。
商業上，濱江第一綜合體綠地繽紛薈配備約2000㎡生態知名超市，約3000㎡社區菜場，約1500㎡養老頤樂中心，約1500㎡有氧體育中心、約28000㎡超大文化活動中心，目前正在施工中。
產業上，近些年來，濱江也吸引了中興通訊智能製造基地、卡耐新能源電池等企業，未來板塊內的人氣是不會少的。
而提到谷裏，是南京人熱衷的花海大片均出自於這裏，可謂網紅打卡地，未來這個板塊內規劃了金陵小鎮、馬雲和李連杰聯手的太極禪院、牛首山文旅度假酒店項目等，文旅素養還是不錯的。
//高價地下，剛需還有哪些機會？//
迴歸到現實原因，選擇祿口、濱江、谷裏，基本上都是剛需客，沒錢沒得選。
祿口二手房主力小區二手房房價在1.9—2.3萬/㎡左右，濱江在1.8萬/㎡左右，谷裏掛牌價在1.7—1.9萬/㎡左右。
01祿口
板塊內聚集了中海雲麓公館、中駿融信雍景臺、恒大林溪郡、和昌綠地新悅灣、藍天星港等項目。
祿口多個樓盤需要現房銷售，所以現在板塊已經出現房荒，不過也不用急，因爲這些新盤很可能下半年集中上市。
（中海雲麓公館實景圖）
中海雲麓公館已經公開戶型圖和樣板間，項目打造的是14棟住宅，建築面積約80㎡—118㎡戶型，目前售樓處尚未公開，但已經有工作人員進駐，預計會在近期公開。
（中海雲麓公館樓棟分佈圖）
（中海雲麓公館戶型圖）
中駿融信雍景臺預計近期首開1、8號樓洋房，面積129㎡，共計120套，目前在售17號樓精裝公寓，建築面積約100㎡。
恒大林溪郡將打造14棟住宅，目前售樓處已經建設完成，預計今年下半年上市；和昌綠地新悅灣預計今年上市，目前正在施工中，現房銷售。
從目前即將上市的兩個純新盤放風價來看，意欲突破2萬/㎡，後期，祿口還有一篇地價破萬的地塊將陸續上市，屆時，限價之下的祿口高價地會賣多少？
二手房方面，祿口三大主力二手房小區朗詩青春街區、新城保利天地、招商依雲郡，朗詩青春街區的掛牌價在1.9—2.1萬/㎡之間，最近成交價在2萬/㎡左右。
新城保利天地的掛牌價普遍在2.1—2.3萬/㎡之間，最近三個月內的成交價在1.9—2.1萬/㎡之間。
招商依雲郡的掛牌價在1.9—2.1萬/㎡之間，成交價在1.9—2.2萬/㎡之間比較普遍。
新房二手房倒掛，地價過萬，已經超過前期房源價格，祿口和剛需say goodbye的日子越來越近了。
02濱江
“緊着時間趕班車，錯過一班又不知道要等多久呢。”這是家住濱江的同事雷打不動的規律，每天光是在通勤上就要花3小時。
“能咋辦，資金有限，還能買哪裏？”的確，因路遠+交通不便利，江寧濱江早已成爲剛需關注的重點對象，早點上車總比跟着車跑來得現實點吶。
從江寧濱江的各項規劃來看，板塊的成長性較強，預算在200萬以內的門檻，對於河西、江寧濱江上班的剛需來說，或許是個機會。
如今，綠地國際花都、朗詩未來家、禹洲弘陽濱湖裏、弘陽禹洲時光印象、中鐵原香頌等小區已經交付，入住率也在進一步提高，未來會形成一定的規模。
從板塊的二手房市場來看，綠地國際花都掛牌價在1.2—1.9萬/㎡之間。
板塊內精裝修比較好的成交價格在1.8—2萬/㎡之間，毛坯在1.5—1.7萬/㎡左右，剛需小戶型的成交量還是比較可觀的。
新房方面，相比祿口，濱江的新房選擇餘地很少，只有純新盤魯能硅谷公館（點擊查看），該盤關注度也非常高，400電話前來諮詢的網友可不少。
項目售樓處已經建設完畢，建築面積約90㎡、105㎡、115㎡、128㎡，挑高高度有三層樓的高度，外部設計的都是透明玻璃，未來如果是精裝交付，價格將突破板塊內的前期價格。
不過有消息稱，今年魯能硅谷公館今年可能不會上市，最快也要到年底。
03谷裏
谷裏目前暫無新房房源在售，在建中的中建谷裏G15地塊（點擊查看）樓面價爲10949元/㎡，現房銷售，將建6棟6層低密洋房，未來將打造成爲一個高端品質住區。
此外，還有德信在4月底拿下的德信谷裏G11地塊，達到最高樓面價11558元/㎡，自持商住房面積10000㎡。該地塊就位於谷里科創中心和谷裏工業集中區，與谷里科創中心只有一路之隔。
二手房市場主要有南京碧桂園、碧桂園湖光山色和瑞安翠湖山等小區。南京碧桂園二手房掛牌價1.7—1.8萬/㎡，最近一次成交1.7萬/㎡左右；
疊拼別墅瑞安翠湖山二手房掛牌價2.2—2.7萬/㎡，不過在網上掛出的房源並不多。
除此之外，附近多爲安置小區環繞，體量最大的新民花苑二手房掛牌價在1.3萬元/㎡左右。
隨着江寧置業區域的逐步擴散，未來將吸引更多的買房人進駐，不過各區域的地價並不友好，還會是剛需的“預留”片區嗎？
