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　　【裁判要旨】

　　在执行异议之诉中，案外人对执行标的物只有同时具备与被执行人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同、已经履行买卖合同的全部价款支付义务、对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示、物权没有变更登记的原因不可归责于案外人等四个条件才能排除强制执行。案外人从事居间性质的房产交易的目的并非是获取房产所有权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不符合上述第一个条件，不能排除人民法院的强制执行。

　　【案情】

　　案外人：文月元。

　　申请执行人：海南渝商投资控股有限公司（以下简称渝商公司）。

　　被执行人：廖勇锋、白沙天涯驿站旅游开发有限公司（以下简称天涯公司）。

　　文月元从事二手房交易，其经营模式为：房屋出卖人与文月元签订房地产买卖契约，文月元依约支付房款并占有房屋，并且在同一天，双方到海口市某公证处进行委托公证，委托公证的内容为房屋出卖人委托文月元作为代理人，全权代表其办理该房产对外出售的相关事宜。在上述事项办完以后，文月元便以房屋出卖人的名义与房屋实际买受人签订房地产买卖契约，收取购房款，赚取差价，并将房屋从房屋出卖人的名下直接过户到实际买受人的名下。2015年8月6日，文月元与廖勇锋签订关于位于海南省海口市南海大道1号汇宇金城4号楼某房屋（以下简称涉案房）房地产买卖契约。同日，廖勇锋向文月元出具授权委托书，委托其对外出售涉案房，文月元已占有该房。

　　渝商公司因与廖勇锋、天涯公司借款合同纠纷，于2015年8月7日向广东省湛江仲裁委员会提交仲裁申请。2016年1月11日，湛江仲裁委员会作出（2015）湛仲字第95号裁决：廖勇锋自本裁决生效之10日内向渝商公司偿还882.8万元及自2015年3月31日起至款项偿清之日止的利息（利息以882.8万元为基数，按年利率24%计算）；天涯公司对上述款项向渝商公司承担连带偿还责任。因廖勇锋未履行还款义务，故渝商公司向海南省海口市中级人民法院申请强制执行廖勇锋名下的财产，包含涉案房。在执行过程中，文月元以其已与廖勇锋签订合法的房地产买卖契约、支付完购房款、占有涉案房以及未办理过户非其自身原因造成提起执行异议。在执行异议被裁定驳回后，文月元又向海口中院提起执行异议之诉。

　　【审判】

　　海口中院经审理认为，本案的争议焦点为文月元与廖勇锋签订的涉案房的房地产买卖契约是否合法有效，应否继续履行；应否停止对涉案房的执行、解除查封。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，文月元主张其向廖勇锋购买了案涉房产，但在其未办理房屋产权变更登记的情况下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。文月元提交的证据不足以证实其已向廖勇锋支付了涉案房的购房款，且该房的委托公证书体现文月元系廖勇锋、韩佩伶的售房代理人，故文月元与廖勇锋签订的房地产买卖契约的真实性无法确认。文月元经营二手房交易，其交易的目的并不是取得所购房屋的产权及自己实际居住使用，而是转卖赚取佣金或者房屋差价，其在房屋长时间卖不出去的情况下才办到自己名下。因此，导致未办理案涉房产的产权变更登记至自己名下，并非其意志以外的客观障碍，而是其主观意志所致，故其对涉案房未办理过户存在过错。文月元对涉案房不享有足以排除强制执行的民事权益，海口中院判决驳回文月元的诉讼请求。

　　一审宣判后，文月元不服一审判决，向海南省高级人民法院提起上诉。

　　海南高院经审理认为：本案的争议焦点为上诉人文月元对涉案房是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《查扣冻规定》第17条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条的规定，首先，案外人文月元与被执行人廖勇锋签订的房地产买卖契约不是以变动执行标的物所有权为目的的合同；其次，导致涉案房未过户到文月元名下的原因，是由其自己的主观意志所致，即未办理过户登记是由文月元自身的原因所导致的，其自身存在过错；最后，现有证据不足以证明文月元已经向廖勇锋支付了全部购房款。海南高院判决驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现行体制下，不动产买受人签订买卖合同后，不能及时进行登记的情况较多，买受人取得法律意义上的所有权往往滞后于债权合意。若不赋予无过错不动产买受人物权期待权，其将面临其他金钱债权人就买卖不动产另行变价的风险。

　　根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第312条的规定，案外人执行异议之诉的审查重点为案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，也就是案外人对执行标的物享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的债权相比是否具有优先性。根据权利的属性，只有物权和物权期待权与普通债权相比才具有优先性。本案中，因涉案房未过户至文月元名下，其不享有所有权，故只能分析其对涉案房是否享有物权期待权。

　　物权期待权是指权利人已取得物权之部分要件，对将来取得物权全部要件所享有的受法律保护的合理期待权的利益。物权期待权是向完整物权靠近的权利，它最大的特征是以最终取得物权为目标，物权期待权只有与将来所要取得的完整物权相结合才有意义。

　　物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权的保护条件，《查扣冻规定》第17条以及《执行异议复议规定》第28条对此进行了规定。依据前述规定，案外人对被执行的财产享有的物权期待权如欲产生排除强制执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件须同时具备，缺一不可。在这四个要件中，第一个要件是后面三个要件的基础，后面三个要件是第一个要件的履行情况。

　　本案中，对第一个要件存在两种不同的观点。第一种观点认为，房屋买卖合同的真实性无法确认。文月元在与廖勇锋签订房地产买卖契约的同时，双方又到海口市某公证处进行委托公证，委托公证的内容为房屋出卖人委托文月元作为代理人，全权代表其办理出卖该房产的相关事宜，即文月元与廖勇锋之间同时成立了房屋买卖关系与委托关系，而两种法律关系之间又是相冲突的。在此种情况下，需根据其目的判断他们之间真实的法律关系。本案中，文月元买房的目的是转卖，故其与廖勇锋签订的房屋买卖合同不是其真实意思表示。第二种观点认为，文月元本来就是经营二手房交易的，且其经营成功多宗房屋，本案只是其中一宗。故其买房、受托及卖房均真实发生，由于是二手房交易，其必定要寻找下家，再转手赚差价，为便于办理手续与出卖人同时签订特别授权之委托合同亦在情理之中。故此种情况下，就案涉房屋发生的两个民事行为（买卖和代理）的效力，不能简单地只认定其中一个民事行为，而否定另一个民事行为，或者认为其中一个民事行为是真实的，而另一个民事行为是虚假的。

　　笔者赞同第二种观点，从本案的事实来看，文月元的两个民事行为均是其经营二手房这种居间行为中前后相续的真实行为，买卖合同虽不以获得房屋物权为目的，但为了转手赚取差价，其必须先签订合同并支付对价才能获得出卖方的特别授权，为下一手做准备。在这个过程中，并不存在用一个伪装的行为掩盖另一个真实行为的情形，因此，文月元与廖勇锋签订的房屋买卖合同是真实有效的。

　　笔者认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的主要内容为文月元对涉案房是否享有足以排除强制执行的民事权益，审查文月元对涉案房是否享有物权期待权。根据前述物权期待权保护的第一个条件可知，本案只需审查签订房屋买卖合同的目的是否为获取房屋的所有权，而无需审查房屋买卖合同是否真实有效。从已查明的案件事实来看，文月元系二手房交易之经营者，其已形成较为固定之经营的模式：房屋出卖人与文月元签订房地产买卖契约，文月元依约支付房款并占有房屋，并且在同一天，双方到海口市某公证处进行委托公证，委托公证的内容为房屋出卖人委托文月元作为代理人，全权代表其办理该房产的相关事宜。基于此，文月元便以房屋出卖人的名义与房屋实际买受人签订房地产买卖契约，收取购房款，赚取差价，并将房屋从房屋出卖人的名下直接过户到实际买受人的名下。因此，案外人文月元与被执行人廖勇锋签订的房地产买卖契约不是以变动执行标的物所有权为目的的合同，而仅以此合同作为赚取佣金或差价的手段。基于此，从签订合同之目的足以判断，文月元不享有物权期待权。

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