剛剛，商品房預售醞釀取消開發商遭遇極寒風暴？

如果商品房預售製取消，房地產開發商的財務模型將全部重做。

今天，廣東省房地產協會向各副會長單位下發緊急通知，稱住房城鄉建設部已向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發函件，要求對商品房預售許可的存留問題進行討論研究。

通知還稱，廣東省住房城鄉建設廳已經擬好了材料，準備在9月25日上報。而材料顯示，廣東的意見是，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施限售。理由是，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險。

因此，廣東省房地產協會發出緊急通知，向各副會長單位徵集意見，力挽狂瀾。

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商品房預售許可歷史

商品房預售，是指房地產開發企業將在建房屋先出賣給買房者，由買房者預先付定金或房款的行爲。

這一制度最早出現在香港，沒錯，就是也發明了“公攤”制度的香港，“創始人”爲香港富商霍英東。1953年時，30歲的霍英東成立立信置業有限公司，針對當時的現樓銷售政策，提出“預售樓花”，並鼓勵分期付款。

這個制度的絕妙之處就在於，房企做得越大，越輕鬆，因爲客戶付的定金越來越多，房企自己投的錢不必見漲，就可以輕輕鬆鬆擴大規模。在推行後的一年多時間裏，霍英東就建了100多棟、摺合約50多萬平方英尺的房子，淨賺600萬。

隨後，這一制度由香港傳入內地，並在1994年的《城市房地產管理法》和隨後《城市房地產經營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件中予以明確。這一新房銷售方式隨之被廣泛運用。

預售房交房時間沒有具體法規規定，但交房時間在預售合同中可以約定。在實際操作中，一般都是購房者先給錢，2年後才能拿到房子。

目前，全國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達到90%，預售制已經成爲國內商品房銷售的主要形式。

2005年，商品房預售制首次受到質疑。當年，中國人民銀行發佈《2004中國房地產金融報告》，指出在上海、北京等房地產市場熱點城市，房地產開發商將沒開發的樓盤提前預售，這加劇了消費者超前購房的行爲。

報告還建議，很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，而經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消房屋預售制度，改期房銷售爲現房銷售。

此後的10多年裏，也時常有取消商品房預售的呼聲傳出。

比如，2006年“兩會”，33名全國人大代表聯署簽名提案，要求取消商品房預售制度。2007年兩會，有多名人大代表和政協委員繼續建議取消商品房預售制度。

但至今還沒有一個地區真正取消預售制。

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商品房預售的利弊

房地產行業是個資金密集型行業，預售制確實解決了房地產商的資金問題。特別是商品房最先開始發展的90年代，中國經濟還不發達，房企融資渠道少。而當時的住房總量又不足，商品房供不應求，急需加快建設、增加商品房供應。而預售制的引入，正好降低了開發商的資金門檻，促進了房地產的開發和銷售，也就能滿足人們的住房需求了。

但殊不知，在接下來的日子，引進商品房預售制，卻似乎是打開了潘多拉的盒子。

一個是，預售帶來了巨大的槓桿效應，開發商用極少的自有資金，大舉拿地，催生樓市泡沫，而風險和資金利息則轉嫁到了購房者的身上。

90年代，“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，吸引了全國各地的淘金者。但最終，海南樓市崩盤，預售制難逃其咎。

再有，商品房預售的買賣雙方，存在信息不對等的問題。

開發商拿到了錢，就萬事大吉了，反正房子已經預售了，質量好不好也就不管了。而已經交了錢的購房者，是天然的弱勢，對開放商也沒有多少約束的能力，最後拿到手的房子是好是壞，只能是靠人品了。所以這些年來，交付季變維季，也早已是見怪不怪。

如今，預售制在國內實行已經有25年，對於爲什麼在這個時點突然又開始討論預售制存廢的問題，知名房地產專家韓世同對易簡財經（ID：ejfinance）表示，對預售制的調整符合構建房地產長效機制，預售制執行了這麼多年，開發商也積累了足夠的資金實力，預售制也算完成了自己的歷史使命，不宜再過度佔用民衆資金，其他行業也基本沒有預售制的存在。

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結語