很多时候为了方便统一计价，卖家一般会选择挂牌时把中介费用转移给买家。不过，有法院判决一卖家与买家私下解除合同，卖家签订了协议而需要向中介支付中介费。律师提醒，虽然格式合同只是一个公平的参考模板，但只要不违背双方意愿及公平公正原则的情况下，补充的协议还是有效，中介费不能因为私下解除合同而忽略掉。

卖家：卖房过程中介不配合

广州人朱女士的亲人向先生购买了中山东区嘉路华花园一套房产，后者把房产事宜全权委托给朱女士处理。2016年11月，朱女士在中介放出该房源消息，后来在中介方中山家家顺(即现在的中山乐有家)与买家孙先生签订了二手房买卖合同。

不过，交易过程没有想象中顺利。“他们没有履行中介方义务，一直拖延时间”，朱女士称，签订合同后，买家支付了3万元给中介方托管，并交付了2万元给自己，随后自己提供了房产证给中介方。据悉，在她提供了向先生的全权委托公证书原件后，中介方在2016年11月21日将托管的2 .5万元转给了朱女士，并把5千元作为欠费保证金暂时扣押。此时朱女士收到了定金4.5万元。

她表示，由于相隔一个多月按揭进度没有进展，朱女士拉了微信群与买家和中介进行三方沟通，并敦促尽快交易。而在20 16年12月23日，朱女士按照约定到国土局办理房产证涂销手续时，想从中介方取回房产证，而中介方不愿意给予。朱女士觉得自己被骗，认为中介方没有尽到应有的责任，在办理按揭手续时其认为对方为买家提供虚假资料申请按揭导致失败。

解除合同遭索中介费

在这样的情况下，朱女士与买家孙先生直接沟通，并协议解除合同。在2017年1月，她与买家在家家顺人员的见证下解除合同，另外签订了三方协议书，并退回了5万元的定金给买方，不过中介方时到今日也没有给回她扣压的5千元。

“正是这个协议弄得我很被动，当时自己为了尽快解除合同，就想着赶紧签，没想清楚”。她表示，协议书上注明了“卖方单方终止买卖合同”，同时还补充注明在收取定金后“买方自愿放弃追偿违约金，并终止购房合同，带来的中介费由卖家独自承担”。正是因为这个条款，她认为自己莫名被要求支付中介费。

朱女士表示，曾经因此事多次找中介协商，但中介没有回应。后来中介因为追讨中介费而把自己告上法庭。在庭外调解时，自己一度许诺希望用18000元“私了”，当时中介方律师也点头了。“但是判决书一出他们反悔了，那个律师也离职了，对方打死不承认口头答应”，她表示一审败诉后自己已经上诉。

中介：卖家看楼价上涨不签约

不过，与朱女士的说法截然不同，中介方则表示是因为朱女士故意不配合过户导致买卖失败，而非自己的责任。中山乐有家金融部副总经理吕春兰表示，该女士当时称自己是实际购房出资人，全权代理该房屋的买卖。她于2016年11月13日携公证委托书代向先生出售中山市东区中山五路7号嘉路华花园1座物业。

她表示其是自原本接手的员工离职后，跟进这一宗业务。“就是在约定涂销合同事件发生后我去帮忙处理的”，她说当天由于朱女士想要回房产证，同时不予配合办理手续，一度与工作人员发生冲突。在未抢到房产证的情况下，直接掌掴了工作人员，当时还有围观人员报警。“那个工作人员因承受不了这个委屈，随即办理了离职手续”。

同时，根据前员工留下的工作记录，她发现卖家并没有很好地配合过户。“按照记录，我们通知了尽快给到按揭需要的材料，她只说自己会搞掂”，她表示朱女士是广州某银行的一名员工，一开始就要求买方到中山同一间银行的支行进行贷款，而她还利用职务之便，给中山这一银行工作人员发送内部邮件，要求严查买方的婚姻状况和流水，干涉买方贷款，且消极履行买卖合同义务，未按合同约定时间协助买方办理贷款，导致买方贷款资料不齐全无法审批出同贷。

“不排除那时中山的房价涨得很厉害不想卖了”，她表示，当时卖价为7368元/平方米，后来短短几个月已经涨到了11000元/平方米左右，怀疑她因为房价上涨而故意拖延时间等买家毁约。“而买家也不傻，他见到中山房价一路攀升，担心万一买不成就错过了，于是听到她(朱女士)愿意解约，也点头同意，买了其他地方”，吕春兰称，自发生那次肢体冲突后，朱女士就找到了买方，他们双方私下协商撤单，约定卖方退还定金。

无奈要求签三方协议

“当时，为了以防万一，保障公司的利益，我们还要求他们签订了三方协议，上面很清楚地说明中介费由卖家独自承担”，她表示，白纸黑字写得很明白，对方如果不想签完全可以当面拒绝。而公司人员已经尽到了相关义务，尽量争取促成成交，也按照指定的流程要求对方提供资料等。

随后，中介方一度要求朱女士支付佣金，但其反悔不支付。“即使通过协商我司同意其支付18000元时，她表示只愿意支付5000元”，吕春兰称，后来公司选择通过诉讼追讨29000元中介费和4205元滞纳金。而当法院判决要求朱女士承担29000元佣金时，后者才说愿意按照之前协商的18000元支付，但是因为法院已经判决，所以公司也就坚持按照法院判决处理。她表示即使朱女士再次上诉，公司依旧坚持取回应得的酬劳和补偿。

法院说法：不能因不满服务而解除合同

在法院一审判决书中，记者看到了法院判决中山乐有家胜诉，而胜诉的原因主要因为合同有效性及协议有效性上。

朱女士委托的律师方认为，自己签订的是原告提供的格式合同，但对于买卖双方责任承担的格式条款既没有采用足以引起买卖双方注意的文字、符号、字体等特别标识，更没有对买卖双方进行详细的风险说明和特别的警示，故买卖双方有权申请撤销该格式条款。同时涉案合同是三方签署合同，认为原告回避了自身责任承担的问题，加重对方责任等，故应该属于无效条款。

而乐有家则称，已经充分履行居间义务，认为被告方朱女士和向先生违反合同法等价有偿原则及违反合同约定，同时三方协议上被告方已经应允独力承担中介费，因此要求朱女士赔偿中介费和滞纳金损失。

对此，法院最终判决称，这份二手房合同是各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，认为其合法有效，各方应予恪守。

同时也认为乐有家已居间促成卖方向先生与买方孙先生合同成立，认为两者应按照合同约定向中介支付报酬。

而由于卖方委托人朱女士对乐有家履行协助办理按揭贷款手续不满，与买方签订协议解除房屋买卖合同，导致该房屋交易终止，同时协议上朱女士也确认买卖双方解除合同是其单方违约行为导致，因此法院支持乐有家取回中介费和滞纳金的诉求。

而针对朱女士提出的格式合同成立与否的疑问，法院称这一合同设有“备注条款”，不属于格式合同，即使文本未设定居间人义务、责任的条款，并不代表居间方无需履行其合同义务和责任，因此不能以格式合同为由判定合同无效。

此外，乐有家虽有协助买卖双方办理按揭贷款、过户等合同义务，但该合同义务为居间合同的附随义务，故不满中介方的服务不能成为与买方解除房屋买卖合同的正当理由。

文章来源：南方都市报

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