中山房子漲價想毀約？賣家因此遭索中介費！

很多時候爲了方便統一計價，賣家一般會選擇掛牌時把中介費用轉移給買家。不過，有法院判決一賣家與買傢俬下解除合同，賣家簽訂了協議而需要向中介支付中介費。律師提醒，雖然格式合同只是一個公平的參考模板，但只要不違背雙方意願及公平公正原則的情況下，補充的協議還是有效，中介費不能因爲私下解除合同而忽略掉。

賣家：賣房過程中介不配合

廣州人朱女士的親人向先生購買了中山東區嘉路華花園一套房產，後者把房產事宜全權委託給朱女士處理。2016年11月，朱女士在中介放出該房源消息，後來在中介方中山家家順(即現在的中山樂有家)與買家孫先生簽訂了二手房買賣合同。

不過，交易過程沒有想象中順利。“他們沒有履行中介方義務，一直拖延時間”，朱女士稱，簽訂合同後，買家支付了3萬元給中介方託管，並交付了2萬元給自己，隨後自己提供了房產證給中介方。據悉，在她提供了向先生的全權委託公證書原件後，中介方在2016年11月21日將託管的2 .5萬元轉給了朱女士，並把5千元作爲欠費保證金暫時扣押。此時朱女士收到了定金4.5萬元。

她表示，由於相隔一個多月按揭進度沒有進展，朱女士拉了微信羣與買家和中介進行三方溝通，並敦促儘快交易。而在20 16年12月23日，朱女士按照約定到國土局辦理房產證塗銷手續時，想從中介方取回房產證，而中介方不願意給予。朱女士覺得自己被騙，認爲中介方沒有盡到應有的責任，在辦理按揭手續時其認爲對方爲買家提供虛假資料申請按揭導致失敗。

解除合同遭索中介費

在這樣的情況下，朱女士與買家孫先生直接溝通，並協議解除合同。在2017年1月，她與買家在家家順人員的見證下解除合同，另外簽訂了三方協議書，並退回了5萬元的定金給買方，不過中介方時到今日也沒有給回她扣壓的5千元。

“正是這個協議弄得我很被動，當時自己爲了儘快解除合同，就想着趕緊籤，沒想清楚”。她表示，協議書上註明了“賣方單方終止買賣合同”，同時還補充註明在收取定金後“買方自願放棄追償違約金，並終止購房合同，帶來的中介費由賣家獨自承擔”。正是因爲這個條款，她認爲自己莫名被要求支付中介費。

朱女士表示，曾經因此事多次找中介協商，但中介沒有回應。後來中介因爲追討中介費而把自己告上法庭。在庭外調解時，自己一度許諾希望用18000元“私了”，當時中介方律師也點頭了。“但是判決書一出他們反悔了，那個律師也離職了，對方打死不承認口頭答應”，她表示一審敗訴後自己已經上訴。

中介：賣家看樓價上漲不簽約

不過，與朱女士的說法截然不同，中介方則表示是因爲朱女士故意不配合過戶導致買賣失敗，而非自己的責任。中山樂有家金融部副總經理呂春蘭表示，該女士當時稱自己是實際購房出資人，全權代理該房屋的買賣。她於2016年11月13日攜公證委託書代向先生出售中山市東區中山五路7號嘉路華花園1座物業。

她表示其是自原本接手的員工離職後，跟進這一宗業務。“就是在約定塗銷合同事件發生後我去幫忙處理的”，她說當天由於朱女士想要回房產證，同時不予配合辦理手續，一度與工作人員發生衝突。在未搶到房產證的情況下，直接掌摑了工作人員，當時還有圍觀人員報警。“那個工作人員因承受不了這個委屈，隨即辦理了離職手續”。

同時，根據前員工留下的工作記錄，她發現賣家並沒有很好地配合過戶。“按照記錄，我們通知了儘快給到按揭需要的材料，她只說自己會搞掂”，她表示朱女士是廣州某銀行的一名員工，一開始就要求買方到中山同一間銀行的支行進行貸款，而她還利用職務之便，給中山這一銀行工作人員發送內部郵件，要求嚴查買方的婚姻狀況和流水，干涉買方貸款，且消極履行買賣合同義務，未按合同約定時間協助買方辦理貸款，導致買方貸款資料不齊全無法審批出同貸。

“不排除那時中山的房價漲得很厲害不想賣了”，她表示，當時賣價爲7368元/平方米，後來短短几個月已經漲到了11000元/平方米左右，懷疑她因爲房價上漲而故意拖延時間等買家毀約。“而買家也不傻，他見到中山房價一路攀升，擔心萬一買不成就錯過了，於是聽到她(朱女士)願意解約，也點頭同意，買了其他地方”，呂春蘭稱，自發生那次肢體衝突後，朱女士就找到了買方，他們雙方私下協商撤單，約定賣方退還定金。

無奈要求籤三方協議

“當時，爲了以防萬一，保障公司的利益，我們還要求他們簽訂了三方協議，上面很清楚地說明中介費由賣家獨自承擔”，她表示，白紙黑字寫得很明白，對方如果不想簽完全可以當面拒絕。而公司人員已經盡到了相關義務，儘量爭取促成成交，也按照指定的流程要求對方提供資料等。

隨後，中介方一度要求朱女士支付佣金，但其反悔不支付。“即使通過協商我司同意其支付18000元時，她表示只願意支付5000元”，呂春蘭稱，後來公司選擇通過訴訟追討29000元中介費和4205元滯納金。而當法院判決要求朱女士承擔29000元佣金時，後者才說願意按照之前協商的18000元支付，但是因爲法院已經判決，所以公司也就堅持按照法院判決處理。她表示即使朱女士再次上訴，公司依舊堅持取回應得的酬勞和補償。

法院說法：不能因不滿服務而解除合同

在法院一審判決書中，記者看到了法院判決中山樂有家勝訴，而勝訴的原因主要因爲合同有效性及協議有效性上。

朱女士委託的律師方認爲，自己簽訂的是原告提供的格式合同，但對於買賣雙方責任承擔的格式條款既沒有采用足以引起買賣雙方注意的文字、符號、字體等特別標識，更沒有對買賣雙方進行詳細的風險說明和特別的警示，故買賣雙方有權申請撤銷該格式條款。同時涉案合同是三方簽署合同，認爲原告迴避了自身責任承擔的問題，加重對方責任等，故應該屬於無效條款。

而樂有家則稱，已經充分履行居間義務，認爲被告方朱女士和向先生違反合同法等價有償原則及違反合同約定，同時三方協議上被告方已經應允獨力承擔中介費，因此要求朱女士賠償中介費和滯納金損失。

對此，法院最終判決稱，這份二手房合同是各方當事人的真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規的強制性規定，認爲其合法有效，各方應予恪守。

同時也認爲樂有家已居間促成賣方向先生與買方孫先生合同成立，認爲兩者應按照合同約定向中介支付報酬。

而由於賣方委託人朱女士對樂有家履行協助辦理按揭貸款手續不滿，與買方簽訂協議解除房屋買賣合同，導致該房屋交易終止，同時協議上朱女士也確認買賣雙方解除合同是其單方違約行爲導致，因此法院支持樂有家取回中介費和滯納金的訴求。

而針對朱女士提出的格式合同成立與否的疑問，法院稱這一合同設有“備註條款”，不屬於格式合同，即使文本未設定居間人義務、責任的條款，並不代表居間方無需履行其合同義務和責任，因此不能以格式合同爲由判定合同無效。

此外，樂有家雖有協助買賣雙方辦理按揭貸款、過戶等合同義務，但該合同義務爲居間合同的附隨義務，故不滿中介方的服務不能成爲與買方解除房屋買賣合同的正當理由。

文章來源：南方都市報

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