別了公攤、毛坯！住建部發布新規，買房人笑了……

近日，國家住建部發布重量級文件。

住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

施行多年的“公攤面積”或將退出歷史舞臺！

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住建部發聲，公攤面積將取消？

近日，住建部發布38項住建領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知，涉及住宅、非住宅類居住建築、民用建築、園林工程、城市軌道交通工程等。

文件重點如下：

1、以套內使用面積進行交易

2、房子四層以上應加裝電梯

3、新建住宅要全裝修交付

概念圖

最新解讀，3點內容將影響樓市

根據權威媒體梳理，本次文件內容豐富，可以做如下分析：

1、以套內使用面積進行交易

文件中明確指出：“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”

雖然只是短短一句話，卻在買房人羣體中掀起千層浪。住宅交易面積從建築面積轉向套內面積？不知市場的接受度會有多高？

在隨後的附件中，有關部門也做了相關說明：

本條是居民關注的焦點問題，關係到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。

根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規範》，可分攤的公用建築面積即公攤面積爲:

1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等，以及爲整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上爲該建築服務的專用設備用房；

2. 每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，爲牆體面積水面投影面積的一半。

一直以來，在我國大部分地區，房屋交易總面積按照“套內面積+公攤面積”計算。通常來說，大堂、公共門廳、走廊、電梯等公共設施，都會作爲公攤面積來計價。

由於缺乏統一標準規範，不同房地產項目的公攤面積會出現很大差別。比如，有些項目的公攤面積佔到建築面積的40%，導致得房率低，住宅項目得房率要高於非住宅項目。

2、四層樓以上應加裝電梯

除了按套內計算面積之外，《住宅規範》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規定，《住宅規範》提出：

四層及四層以上新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建築應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

具體而言，每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小於爲1.50米×1.60米，轎廂門淨寬不應小於0.90米。

十二層及十二層以上的住宅建築，每個居住單元設置電梯不應少於2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少於1臺。

對於既有住宅建築，要求加裝電梯的載重量不應小於300千克，轎廂門淨寬度不應小於0.80米。

3、新建住宅要全裝修交付

文件還對新房裝修提出要求：

城鎮新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。

同時，住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。

同時，《住宅規範》對房屋驗收交付給出了詳細的標準。如對放水工程要求，防水牆、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，粘結牢固，無空鼓，表面平整、潔淨，無裂縫，無爆灰等等。

專家：公攤並不是越小越好

文件發出後，多位專家對該政策表達了自己的觀點：

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲：

1、全國統一套內面積進行交易，發揮了房住不炒的導向，從購房者的角度，在買房的時候，少了一個顧慮。

2、這一次住建部的規定，具有很大的變革，可能會使一些房地產稅，包括一些跟房屋交易面積掛鉤的制度發生變革，對於財政稅收、相應的計稅標準等都是積極的。

中原地產首席分析師張大偉認爲：

是否套內計價對於購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打着政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對於購房者而言，物業費等因爲建築面積衍生的收費也有可能降低。

另外需要注意的是，公攤面積並不是越小越好，不計入面積價格，意味着開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1：這只是一個工程建設規範公開徵求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成爲正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。

2：從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

3：套內面積計價影響最大的是期房銷售，對於現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利於購房者，對於開發商而言減少了灰色利益。

4：羊毛出在羊身上，如果出臺套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。

5：從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨着房地產市場發展有改變的可能性。