取消预售制到底对房企有什么影响？对房价是涨还是跌？

最近房地产商的日子似乎不好过了，本周万科的董事长郁亮内部直呼未来的主要战略就是“活下去”，眼光确实独到犀利，为什么会如此悲观？确确实实房地产行业变天了，各种政策就像一个个紧箍咒罩在了房企头上，取消预售制是最新的一个，真的有这么悲观吗？

所谓预售制就类似于期货买卖，购房者预先向开发商交一笔定金，签订合同，约定未来某个时候交房子。

一般购房者交的定金并不多，但是房企拿着购房合同可以向银行申请获得贷款，对于房企来说可以快速的回笼资金，这样可以降低开发资金成本，要知道资金成本对房企的利润有非常大的影响，所以越是周转快的房贷，获取的利润也更高，当然风险也更大，本质上这是利用资金杠杆赚钱。

预售制在国内从松到紧，从九十年代初出台后，那时候可以先从政府拿一个土地批文，然后凭借这个批文从银行获得贷款，然后交一部分土地款给政府，可以启动项目了，一般会找一个总承包商，约定的条件是总承包商打5-10%的保证金给开发商，而且需要从地下室垫资到三层，而从开工建设之后，开发商就可以预售了，这就是所谓的卖楼花。

所以那时候很多的开发商确实是“空手套白狼”，可以凭空组织各种社会资源变出一个楼盘，后来慢慢的严格一些了，比如必须先交一部分土地款，房子要到地上三层才能拿到预售证卖房子等。

这一次说的取消预售制，就是要求必须主体结构封顶之后才能开始卖房。所以实际上是推迟了房企回笼资金的速度，提高的资金的使用成本，压缩了利润，那么提高了多少成本呢？

因为各地预售制度不太一样，有的地方早就是必须主体结果封顶才发预售制，比如上海，所以对他们没有什么影响，而对广州，深圳影响也不大，因为他们过去7层以上的房子需要完成三分之二主体才能拿预售制，如果取消预售制那就是全体主体封顶才能拿，也就是继续完成另外三分之一，这个时间周期大概是一个月，取消预售制对于房企来说推迟一个月回笼资金。

那会增加房企多少成本呢？过去从开始建设到开盘售楼一般是9个月，如果取消了预售制是10个月，经过计算大概增加了房企11.1%的资金成本，大的房企目前的资金成本占了净利润的18%左右，取消预售制后资金成本占净利润的比例会提高到29%左右，净利润整体降低约4.1%。

所以这个数据对开发商影响比较大，尤其是对于那些资金实力不足的中小开发商而已，因为之前银行就停止了对他们的信贷支持，简直就是屋漏偏逢连夜雨。

之前银行已经收紧了对中小开发商的信贷，这一招就是釜底抽薪，很多依靠银行融资，社会融资开发项目的中小开发商几乎就没有多少活路了，至少要淘汰50%的中小开发商，如果叠加这个政策，他们的资金会更加困难，融资成本更高，中小开发商被淘汰的比例会更大，那对房价有什么影响？

商品的价格是通过供给与需求来达到平衡，当一个行业供给增多，那么竞争压力变大，于是企业会通过降低价格销售以占领更多的市场，或者更快的回笼资金。反过来当行业的供给减少，而需求不变，那么价格就会上涨。