美國 | 過山車上的租房市場：經濟危機過後，市場加速升溫

◎作者 | Zillow

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摘要

1.儘管在經濟危機發生前夕，美國租房市場經歷了一波持續低迷，數據顯示，從 2000 年到 2016 年，在全美最大的 50 個房產市場中，有 44 個市場內，選擇租房而非買房的人數依然有所增加。

2.同一時間段內，舊金山、波士頓和紐約的房屋出租率卻有所下降。

3.全美範圍內，超過 35.7% 有人居住的房屋（Occupied Homes）爲出租房。

新世紀最初幾年裏，美國房產市場的興旺推動了住房自有率的提升，然而緊隨而來的經濟危機，以及危機過後艱難的復甦階段，使得無數家庭不得不選擇租房居住，這種現象在繁榮的城市中心地帶尤其普遍。

如今，全美各大房產市場上，房價已經重回經濟危機前的最高水平，遠超就業和收入的增長速度。

對於許多美國家庭，尤其是希望攢錢買房的年輕一代來說，租房幾乎成了唯一的選擇。隨着越來越多來自大城市的年輕人棄買轉租，租房也不再是一件令人尷尬的事情。

數據顯示，全美最大的 50 個房產市場裏，房屋出租率自 2006 年以來不斷上升，其中 44 座城市的房屋出租率更是早在 2000 年就開始增長。‍

截至今年 6 月，全美 35.7% 有人居住的房屋爲出租房。雖然與 2006 年底的數據相比略有下降（當時的房屋出租率爲 36.3%），但與 2000 年至 2006 年期間相比還是有所增長。2006 年的全年數據顯示，當年的房屋出租率爲 31.1%，而在 2000 年，這一比率爲 32.5%‍。[1]

毫無疑問，房屋出租率最高的地區集中於全美最繁華的都會區。

目前，城市層面的房屋出租率數據更新至 2016 年。這一年，邁阿密 69.9% 有人居住的房屋均爲出租房，高居全美 50 大城市之首，紐約市（68%）、波士頓（65%）和洛杉磯（64.1%）三地緊隨其後。50 大城市裏，有 29 座城市的房屋出租率超過 50%，其中丹佛的出租房和自住房之比剛好爲1：1。2006 年，僅有 16 座城市的出租房數量多於自住房，而在 2000 年，則僅有 20 座城市。

住房自有率的上升與下降也從側面反映出美國房市的繁榮與蕭條。過分寬鬆的政策、一片繁榮的經濟和美國人對自有住房的追求，導致全美及多數大城市住房自有率在 2006 年攀至高點。在隨後到來的經濟衰退和艱難復甦時期裏，這種趨勢在很大程度上被扭轉。

許多城市的租房市場都經歷了這種過山車式的漲漲落落，其中當屬亞特蘭大的經歷最具代表性：亞特蘭大的房屋出租率從 2000 年的 56.3% 降至 2006 年的 50.4%，而在 2016 年，這一數據又重新增至 58.7%。總共波動了 14.2 個百分點。此外，波動幅度較大的地區還有夏威夷州檀香山（12.8%）、田納西州那什維爾（11.9%）、賭城拉斯維加斯（11.7%），以及華盛頓特區（11.5%）。

另一方面，也有一些城市並未受到大環境波動的影響，房屋出租率一路上升。2000 年，田納西州孟菲斯的房屋出租率爲 44.1%，2006 年增加到 45.1%，到了 2016 年，這一數字增至 56.1%，總共增加了 12 個百分點（其中 2006 到 2016 年的十年間增加了 11%），租房市場超越買賣市場，成爲孟菲斯房市的主導。情況相似的還有亞利桑那州的鳳凰城，本世紀初，鳳凰城的房屋出租率增幅並不明顯，但在隨後的十年當中，房屋出租率從 39.4% 大幅增加至 47.9%。

位於賓州的費城和佛州的傑克遜維爾也躲過了租房市場過山車似的起伏變化。不過，這兩座城市的房屋出租率均未過半，房產市場仍以交易爲主。位於新墨西哥州的阿爾布開克（Albuquerque）房屋出租率最爲穩定，2000 年和 2016 年的數據持平，均爲 39.6%。

此外，並不是所有城市的房屋出租率都在大幅持續增長，與 2000 年相比，一些重點城市的房屋出租率在 2016 年反而降低了。自千禧年以來，全美房價中值最高的九座城市中，有三座城市的房屋出租率出現下降，分別是舊金山（-3%）、波士頓（-2.8%）和紐約市（-1.9%）。鑑於這三座城市的房屋出租率都曾經超過當地住房自有率，此番輕微下降也屬正常。另外，這三座城市近年來科技產業蓬勃發展，僱員往往更加年輕，流動性也更強，與買房相比，大多數求職者更傾向於租房。

截至今年 8 月，全美月租中位數爲 1440 美元（約 9854 元人民幣），較去年同期上漲 1.3%，與今年 7 月持平。總體而言，在年增長率連續幾個月超過 2% 之後，租金增長逐漸趨於平穩。如果這種趨勢持續下去，尤其是在房價和利率不斷增長的前提下，房屋出租率很可能將會繼續上漲。

[1] 數據來源：2018 年 7 月美國人口普查局發佈的最新人口普查數據，以及住房自有率和空置率統計調查數據；美國人口普查局的 2000 年人口普查數據；2006 年和 2016 年美國人口普查局的社區調查數據。