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文︱劉德科

1st

恰好一百年前，杜尚給紐約藝術展送去了一件作品，名字很美，《泉》。

它是一件尿斗，但杜尚在上面題了字。當時就有人痛斥，這也能叫藝術品？明明就是工廠生產的現成工業品而已。

但是，杜尚超越了他所處的那個時代。2005 年，全球 500 位重要的藝術界權威人士把杜尚的這件《泉》，評爲「對藝術史影響最大的藝術作品」。

▲杜尚作品《泉》，1917

爲什麼？原因很多，但其中一個是，《泉》觸發了一個根本性問題：什麼纔是藝術品？或者說，它和普通物品有什麼區別？

繞這麼一圈，其實是爲了引出一個很庸俗的類似問題——如果綠城開發的樓盤算是中國房地產「藝術品」的話，那麼，綠城代建的樓盤，算是綠城的樓盤嗎？

換句更直白的問法：買綠城親自開發的樓盤，沒什麼大問題；那麼，綠城代建的樓盤，值得買嗎？

杜尚是這麼回答的：「是我選擇了它，選擇了一件普通生活用具，予它以新的標題，使人們從新的角度去看它，這樣它原有的實用意義就喪失殆盡，卻獲得了一個新的內容。」

大藝術家的話，難免說得太文雅；用粗話說，差不多就是：老子是天才，再普通的東西到了老子手上，都會變成一件藝術品。

在中國房地產行業，綠城有一種魔力，類似杜尚在藝術史上的那種魔力，接近於一種點石成金的魔力，能夠把一個普通的樓盤，升級爲綠城標準意義上的「藝術品」。

所謂代建模式，簡單說就是幫別家地產商蓋房子賣。即使是綠城代建的樓盤，同樣是綠城。

從「項目綠星認證」到「供應商認證」，從「建築售後維護體系」到「品質保障基金」，等等等等，綠城管理有一整套教科書般的體系，來確保代建樓盤渾身瀰漫着綠城基因的芬芳。

把一件普通事物變成藝術品，杜尚靠的是天才靈感，綠城管理靠的是一整套教科書般嚴謹的管理體系。

▲綠城管理「代建4.0」體系

2nd

如果把大牌房企都兌換成藝術家，那麼萬科大概是蒙德里安，講究節奏感的控制；龍湖是康定斯基，講究點線面的理性關係，也能畫出繽紛的抒情性；恒大是波普大師安迪·沃霍爾，很高產，更懂得吸金……

綠城則是杜尚。

▲杜尚·康定斯基·蒙德里安·沃霍爾

對藝術史沒什麼概念的人，恐怕至今都會嘲笑：杜尚那個小便斗，不過是耍小聰明而已，有你們說的那麼重要嗎？

杜尚的意義在於，他變革了藝術觀念：藝術沒那麼神聖，再普通的物品也可以變成藝術。藝術不是隻有高懸的繪畫，低到地上的尿斗也可以是藝術品。

綠城也在變革房地產開發的觀念：除了傳統的「重資產」開發模式，還有「輕資產」的代建模式。

綠城是中國最早做代建業務的大牌房企，早在 2010 年就專門成立了代建公司。如今，以輕資產模式對外輸出綠城品牌、資源和管理的綠城管理集團，代建樓盤已逾170 個，預計總可售金額超3000 億。

不止綠城，代建正在成爲中國房地產行業的一個熱詞。中指院最新發布的《中國房地產代建行業發展藍皮書》說，近三年（2014-2016）中國房地產代建銷售額的複合增長率達 63%，遠高於同期全國商品房銷售額複合增長率 24%。

即便如此，代建仍然是一個不那麼受待見的詞，就像有些人至今不理解杜尚的《泉》。

比如，在全國房企銷售額排行榜上，就常有人質疑：綠城怎麼把代建樓盤也給算進去了？要是剔除了代建樓盤，綠城早就被甩出全國前二十名了……如此云云。

沒錯，前陣子綠城的港股公告說，今年 1-2 月份綠城銷售金額共計 113 億元，其中代建項目有 38 億，佔了 1/3。

去年，綠城的代建項目銷售額佔比還沒高得這麼「離譜」。2016 年綠城公告的總合同銷售金額約 1139 億，代建項目大概是 181 億，只佔了 15%左右。現在，這個比例已經翻了一倍。

那些質疑者的邏輯差不多是這樣：代建樓盤，從買地到蓋房是花別人的錢，銷售額也進不了綠城的口袋，綠城只是拿了一些代建管理費，最多再拿一點銷售超額之後的獎勵，怎麼能算進綠城自己的銷售額呢？

這種邏輯，你不能說它錯；但是，時代變了，中國的房地產開發模式，正在迎來劇烈的變革。用不了多久，衡量一家房企是否強大的標準之一，大概會是：代建項目在銷售總額中的佔比是高還是低。

▲綠城管理在杭州的商辦項目：綠城·西溪國際

3rd

事實上，美國人早就這麼玩了。

美國總統特朗普先生的房地產公司，主要就是搞代建的。當然，他玩得更灑脫，代什麼建啊，直接給人家貼牌賺錢就好了。所以，你在美國看到那麼多印着「TRUMP」字樣的樓，基本上都是總統先生從政之前給別人貼的牌。

特朗普只是美國的其中一種模式而已。在美國，房地產企業是一個很複雜的詞：有的只出錢，不幹活；有的只幹活，不出錢；還有的，只負責搞錢和貼牌，不幹活……總之，它們都可以叫做房地產企業。

中國也差不多了。大家都看到了，那些被稱爲「野蠻人」的資本，正在生龍活虎地侵入房地產行業。但資本不是萬能的，有錢不等於就能做出好品質，資本的花樣可以玩得繽紛璀璨，但最終還是得靠好產品來落地，這樣故事才能講得圓，才能持續地生出更多錢。

資本已經成了房地產行業的主導力量，這也意味着現在是一個最不缺資本的時代——以前每次調控，總是會有地產商資金鍊要崩裂的消息，現在幾乎沒了。現在最缺的，是做好產品的能力。

▲綠城管理對房地產行業的趨勢判斷

綠城的代建業務，終於迎來了春天。「野蠻」的資本，讓一度以情懷著稱的綠城，迎來了屬於它的春天。

綠城的代建公司，也乘勢升格。去年，綠城完成了「一體四翼」的大架構調整，將所有的業務統歸旗下的四個子公司——「綠城房產」「綠城管理」「綠城資產」和「綠城小鎮」。其中的「綠城管理」，就是專門做代建業務的。

在這樣的時代，一家房企如果還是吭哧吭哧做傳統的「重資產」開發，連「輕資產」的代建都沒沾過，是不是有點落伍了呢？

所以，當各家大牌房企爭奪在銷售額排行榜上的排位時，你說代建項目在銷售總額中的佔比是高好呢，還是低好呢。

資本爲王的時代，你要麼讓自己也變成一家龐大的資本機器，比如恒大；要麼就把「產品主義」的旗幟豎得更高，用代建之劍，馴服「野蠻」的資本，比如綠城。

4th

中指院最新發布的藍皮書預測說，到 2020 年，代建將佔到房地產總建築面積的 2.7%，會達到 1.7 億平方米；到 2030 年，這個比例將達到 10.6%。

對於這種可以精確到小數點後一位的預測，到底靠不靠譜，我們不知道；我們只知道，他們劃的時間線實在是太保守了，到 2030 年代建的佔比才破 10%，實在是太低估中國的發展速度了。

既然代建行業的前景如此廣闊，那麼問題又來了：豈不是很多地產商都會跑去幹？誰都能幹得成嗎？

▲綠城管理在上海的項目：綠城·上海誠園

我們可以換個更具體的案例式提問：如果綠城不是以品質聞名的房企，它的代建業務還能做得風生水起嗎？

可以確認的是，如果當時杜尚還沒有成名，他的《泉》，也就是那個尿斗，恐怕不太可能有那麼巨大的藝術價值與歷史影響力。

綠城也一樣。假設綠城這個名字已經混熟了，但產品一直都做得很一般，那麼，它或許也能一時接下一堆代建樓盤，但能不能持續而良性地做下去，就要打一個大大的問號了。

顯然，綠城不需要這種假設了。綠城的代建業務，已經進入了「很有得挑」的階段。理論上，你做任何一件事，都是「有得挑」的；但如果你還不夠強大，不夠聲名顯赫，你就不太可能「很有得挑」。

「當然我們也不是什麼項目都接。項目所處的城市、具體位置、委託方企業的訴求都將是我們考量的標準。」前幾天，綠城管理集團總經理李軍跟澎湃新聞網這麼顯擺。

有資格挑三揀四，才能對購房者更負責，也是對上市公司的市值更負責。

澎湃新聞網還順便幫綠城顯擺了一下代建業務的淨利潤率：2015 年綠城管理集團已實現代建管理收入約 3.36 億元，淨利潤約 1.05 億元，也就是其代建業務的淨利潤率超過 30%。

然後，李軍補了一刀：「但需要指出的是 30%的淨利潤率，爲綠城管理集團提供代建服務的利潤水平，而非開發項目的利潤率。」

就讓他們顯擺一下吧。誰讓現在是代建的春天呢。

▲綠城管理項目案例：綠城·海口桃李春風

5th

我這個藝術的門外漢，在講杜尚的故事時，突然想起陳丹青先生做的那期視頻節目，翻出來重新看了一遍。陳丹青說得更有趣——

繪畫和雕刻，歲數太大了，延綿數千年，繪畫可能有數萬年，比文字的歷史還要早。可是直到上世紀五六十年代，即便在歐美說起藝術，還是指繪畫和雕刻的意思。杜尚機警，一百多年前他就想，除了繪畫和雕刻之外，藝術還有沒有別的可能，他想重新定義藝術這個詞。他做到了。

杜尚把龐大悠久的事物，譬如繪畫，一下子就翻過去了。可是他性格好，怎麼個性格好呢：就是他不強求自己，也不強求人家。

二戰以後，形形色色的當代藝術、前衛藝術，各有各的脈絡。我不會說它們都是受了杜尚的影響。可是追溯到這麼多運動的源頭，杜尚一定是個先覺者，一個先行者。

你知道的，我這麼大段地援引陳丹青的話，不過是想把話中的「杜尚」全部換成「綠城」：在代建這個新領域，綠城同樣是一個先覺者，一下子就翻到了中國房地產開發模式新的一頁。

中指院的藍皮書統計了過去七年 19 家大牌房企的代建項目，累計合約總建築面積達11153 萬平方米，其中綠城管理集團的市場份額佔到了45.4%。

晚年，杜尚淡淡地說過炸天的話：「我的每一次呼吸，都是一件作品。」

我寫完了。窗外的天，也亮了。

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