存量房房产评估价格计算方法说明

我看了下今日头条上房地产评估价格的文章，以及各平台上发布的关于房地产评估价格的计算方法，在我看来他们的方法都太繁琐，不够清晰。今天我就在这里写篇关于评估价格计算，以及让税局和纳税房主之间公开、透明化。

按照房地产估价法律法规和房地产估价的方法，拟定天泽苑片区鼓楼市场3#、4#（同一基准价，以第二层为标准房）房产评估价格计算方法如下：

一、存量房计税价格评估标准计算公式和各项系数

存量房产评估价格的计算，按照《北京市税务局关于印发〈北京市税务局存量房评估办法〉的公告》（2012年第3号）的规定其公式为：

评估价格=（基准价＋楼层因素修正系数）×（1±交易日期因素修正系数）×（1±朝向因素修正系数）×（1±使用年限因素修正系数）×（1±景观因素修正系数）×（1±商铺因素修正系数）×（1±建筑类型因素修正系数）×（1±其它因素修正系数）

即：

评估价格V=（基准价＋S×N）×（1±T%）×（1±R %）×（1±L%）×（1±X%）×（1±F%）×（1±H%）×（1±Z%）

房地产评估值=评估价格×待估价对象的建筑面积=V×M

V——单位面积评估价格

一、本小区的评估参考修正系数

S

楼层因素修正系数标准，选定以实际居住人的最低层为标准房的楼层，步梯房楼层三至四层房价增加30元/平方米，每上一层减5元/平方米。

N＝与标准房的楼层差（标地层数减标准房层数）

T%

交易日期调整中从正常成交日期到存量房交易价格申报评估时点可比实例价格涨跌的百分率,（经统计测算，贺州市2012年1月1日至2012年6月18日平均房价涨跌幅度未太大变化，可以忽略不计）。

R%＝0.5%（3#、4#朝向坐西南朝东北）

以向北（含西北）为最基本朝向，其修正系数为0，以坐北朝南（含东南）为最佳朝向，变动一个方位加0.5个百分点（朝向因素修正系数根据建筑物的采光、集热、通风和民间习俗等设定朝向因素系数）。

L%

按房屋建筑物（钢筋混凝土砖混结构）参考寿命年限55年，并考虑建筑物前期的呈新色实际情况，设定《使用年限因素修正系数》(因本小区3#、4#楼为同一建筑,该系数在此暂不做调整考虑)。

X%

根据建筑物的外部景观能见度，参照楼盘增量房的销售价格组成方式，设置面临景观因素修正系数，并以2-5层为最基本的景观因素，以此为据测算本小区面临景观因素修正系数（因本小区3#、4#楼为同一建筑,该系数在此暂不做调整考虑)。

F%

综合考虑商铺吵杂影响住宅、购物便利方便住宅因素，并以吵杂因素大于购物因素，设定《有无商铺因素修正系数表》（因本小区3#、4#楼为同一建筑,该系数在此暂不做调整考虑)。

H%

根据目前建筑物多数以“钢筋混凝土砖混结构”为主的实际情况，以“钢筋混凝土砖混结构”的建筑类型为基本，并以此确定其他类型的因素修正系数（因本小区3#、4#楼为同一建筑,该系数在此暂不做调整考虑)。

Z%（其它因素修正系数）

本小区考虑面积因素对房价的影响,设定面积修正系数根据大多数购房的所须、装修带来的成本等

二、小区的基准价

标准房，根据本小区对房屋价格的影响因素，选定本小区二层坐南朝北房屋房为标准房。

北京市鼓楼市场二手房交易应税价格实例（价格自定义的）

上述7个成交平均交易价格为2150元/平方米，根据现场方位等因素3#、4#二层基准价为2150×（1－0.5%）＝2140套入存量房产的评估价格计算公式计算，结果如下：

3#、4#（同一基准价，以第二层为标准房）房产评估价格V＝（2140＋30×0）×（1+1%）＝2161元/平方米。

以上参与运算的价格都是自定义出来的，我在这里只讲方法。如果认为不价格不真实，您可以用真实的价格来套我的计算方法。

我是赵丽颖，我请您好好看上面上面房地产评估价格，不要看我哦！