每经记者 陈荣浩    每经编辑 魏文艺    

“从成交数据来看，深圳市场从去年四季度以来有回暖趋势，但目前成交的房源，多数为降价较为厉害的楼盘，一般我们同行喜欢把这些盘称为笋盘，推的力度也会更大。”深圳当地房产中介卢鹏飞告诉《每日经济新闻》记者。

乐有家研究中心最新公布的数据显示，2023年深圳共网签31621套一手住宅，同比下跌8.2%，这也是近5年来深圳新房市场成交的最低点；二手住宅过户32768套，同比上涨51%，整体成交量依然处于历史低位，为近20年第二低，仅高于2022年。

1月17日，美联物业全国研究中心总监何倩茹通过微信接受记者采访时表示：“长期来讲，深圳是一个存量房市场，所以二手房的成交总量比新房多应该是常态。在深圳房地产市场，在过去十多年里，深圳二手房交易量都是超过新房的，因为深圳很早就进入了存量房时代。”

开年新房成交回升

1月17日，国家统计局公布的70城最新房价数据显示，2023年12月深圳新房价格环比和同分别下降0.9%和3.6%，二手房价格环比和同比分别下降1.1%和3.1%。

2023年，深圳新房市场表现持续低迷，二手房市场则回暖明显。乐有家研究中心最新公布的数据显示，2023年深圳共网签31621套一手住宅，同比下跌8.2%，这也是近五年来深圳新房市场成交的最低点；二手住宅过户32768套，同比上涨51%，整体成交量依然处于历史低位，为近20年第二低，仅高于2022年。

卢鹏飞提到，目前中介推售的房源中，不少房源是降价比较厉害的次新房，二手房成交之所以成交回暖明显，不是市场好了，而是很多业主着急出手，导致让利幅度较大。

记者在深圳实地走访了解到，不少二手楼盘业主的房源挂牌价相比两年前已经出现了明显下调。如位于龙华中心区的悠山美地项目，一套86.44平方米的3室1厅房源，业主售价455万元，折合单价5.26万元/平方米。

“这个盘放在2022年以前，业主挂牌单价基本很少有低于5.8万元的，现在整体已经回调不少了。如果诚心要的话，还可以再与业主讲下价格。”卢鹏飞告诉《每日经济新闻》记者。

据卢鹏飞介绍，近些年，深圳市场去化困难已成为常态，虽然在数据上二手房市场有所回暖，但这种回暖表现到中介客户成交上并不明显。“现在中介推盘主要还是以价格让利为主导，比如哪个新盘让利大，一般同行就更愿意力推。二手房也是一样，只要业主肯让利，市场潜在买家还是有不少。不过随着市场下行，买家会更加谨慎。”

目前，卢鹏飞所在中介门店经营业绩表现并不乐观。“现在门店平均每月的业绩情况，跟过去两年相比只有六成左右，而且每月的成交情况也没以前稳定，所以在获客上公司也开始要求直播引流了。”

“长期来讲，深圳是一个存量房市场，所以二手房的成交总量比新房多应该是常态。”何倩茹表示，在深圳房地产市场，在过去十多年里，深圳二手房交易量都是超过新房的，因为深圳很早就进入了存量房时代。“导致二手房成交最高于新房有两个重要原因：一是新房备案价格受到限制，之前一段时间里很多新房的备案价远低于周边同品质的二手房价格；二是过去两三年，二手房市场受参考价影响较大，所以新房比较受欢迎。”

“从2023年四季度开始，深圳住房交易量出现明显上涨态势，如果这个态势能持续的话，我认为房价下跌的可能性就会缩小，那么迎来的就是价格平稳且回升的状态。所以2024年，对于开发企业来讲是一个去库存的好时机，对于购房者来讲是一个买房的好时机。”何倩茹表示。

值得一提的是，进入2024年以来，深圳楼市的成交量显著回升，一手二手成交均有回暖。据深圳市房地产中介协会数据，2024年第二周（1月8日~14日）深圳二手房成交1032套，环比增长6.4%，这也是深圳二手房成交量连续第二周上涨；在新房市场，深圳中原数据显示，上周深圳全市新房住宅成交488套，环比上涨34.4%。

购房议价空间变大

据深圳中原研究中心数据，截至2023年，深圳二手房成交较为热门的区域，主要集中在龙岗、福田和南山，2023年的成交套数分别为7441套、6491套和5570套。

从成交价段来看，350万~500万元房源是二手房成交主力，成交套数占比为25.4%；其次为1000万元以上房源，成交占比为17.7%。

《每日经济新闻》记者实地走访发现，目前深圳二手房市场的议价空间有所增加。以前房地产行业上行时，市场属于卖方市场。但如今，潜在买家则更受欢迎。

福田的房产中介杜欣告诉记者：“不同二手房的议价率存在明显差异，不好一概而论。比如有的业主不愿意降价，你也没办法。目前市场上多数业主的议价空间约为3%~5%，小部分着急卖房的业主，议价空间甚至能谈到10%以上。”

去年10月，记者曾看过一套位于福田赤尾片区京基御景华城的32平方米小户型，当时业主的挂牌价为252万元。据中介介绍，该房源于去年12月卖出，成交价为234万元，相比之前的挂牌价降了18万元，议价率约7.1%。

“从深圳二手房市场来看，包括‘老破小’房源、楼龄20年以上小区以及边缘地段房源，业主通常会处于被动位置，可能实际成交价会比挂牌价有5%左右的议价空间。”在深圳中原董事总经理郑叔伦看来，“深圳存量房市场在2024年将持续发展，而之前的存量房因为价格调整幅度大，现在已经跌到了一个相对合理的水平了，对购房者反而是一个机会。市场上很多存量房的地段比较好，相对原来的价格有较大折让，相对新房，存量房调价的压力也没那么大。”

郑叔伦预计，2024年深圳的存量房增长势头将会好于新房。“新房不但受市场影响，还受供应影响，2024年预计深圳的新房供应量不增反降。另外，2024年开发商可能会扭转以价换量的方向，促销力度减少，短期内对销售量也会有所影响。”