大咖简介

李君：江苏三海旅游文化发展有限公司董事执行总裁、李君(上海）工作室创始人、上海交大海外教育学院主题公园研究所高级顾问专家、中国儿童工作委员会常务理事、私人董事会首席专家。

文化旅游地产、商业地产操盘人。擅长室内水乐园模式策划、投资运营、主题公园与大旅游的融合落地等多个领域。具备独特的前沿视角，丰富的实践经验，是差异化的文旅商模式的探索者。凭借15年的商业运营经验、投建设运营为切入的文旅操盘实践，创造海啦啦水乐园的模式。交大海外教育学院主题公园研究所高级顾问专家，对主题乐园多元化的深入研究、探索。创建微信公众号自媒体平台——文旅君观，分享行业经验。

大咖实录

1、能否简单介绍下李君（上海）工作室的发展定位和业务模块？在行业的竞争优势是什么？

答：李君（上海）工作室，是一家以商业地产文化旅游地产的投资、策划、设计、模式、建设、运营、问诊为核心的工作室。最大的核心竞争力在于以内容为先导、市场考察调研为依托，实际操盘为目标。打通任督二脉，拒绝纸上谈兵，以实际操盘的经验，每年考察近百个项目。专业做策划，拒绝规规矩矩的“划”，一个带着内容、带着模式做策划、咨询、问诊的工作室。

工作室独立于上海存在，基于15年的商业实践、8年的文旅操盘经验，营运而生，具备行业的前瞻性、有效的落地性。工作室业务范围：投资、策划、设计、模式、建设、运营，一站式解决方案提供商，与全产业链服务，包括项目诊脉、问诊、咨询、专业培训全程服务等等。每年近百个项目的考察调研，从文旅到商业，从存量地产到土地摘牌的前期研策，工作室考察合作项目涵盖了文化旅游地产、商业地产、体育公园、研学教育、智慧农业、田园综合体，共享资源丰富。

2、十五年的商业历程、八年的旅游地产的操盘积淀。作为文商旅商业中的佼佼者，您始终坚持差异化的文旅商模式的探索。您能否简单谈一下差异化的游乐体验业态对于商业项目的意义与作用呢？

答：差异化的游乐体验业态，不单能吸引80后、90后、00后，同时还考虑到了满足全家人消费习惯，是一个没有市场细分的业态。在商业综合体内做旅游，把旅游做到城市中，满足旅游的多元化的需求，短途旅游，让旅游也碎片化。通过软件，如演艺、智能娱乐项目的频繁更迭为增值，增加粘连度，制造客流。把文化旅游项目做到商业综合体中去，主题景观＋主题水景＋主题灯光秀＋主题水秀＋主题科技秀，拥有了文化旅游项目的功能，游乐+娱乐=主题乐园综合体，突显其差异化。

3、在商业地产已进入存量时代的大背景下，您认为商业项目成功逆袭最重要的是什么？

答：全国的商业综合体，每年以1000个开业项目递增，从旅游项目到商业综合体，无论用特色小镇支撑还是用主题公园突围，都无法走出招商难困境。究其原因，“时代”变了。GDP的增长，消费主力群体的变化，宣布着一个新的时代的到来：流量时代！其特征表现为，多业态的“娱乐”正在被智能化的“游乐”替代。多元化、智能化的游乐项目将是新一轮的主力店。而成功的商业项目首要什么？——客流！制造客流，做游乐＋娱乐的商业综合体,投资运营合作为宜，避免资产过重，术业有专攻。业态组合是基础，融合更理想，配比是关键，系统分析支柱业态、引领业态、跟进业态、基础业态的比例。

4、曾经，儿童项目逐渐成为投资的热点，被众多商业项目追逐。您认为儿童新市场到底有多大？又该如何打破常规，迎来新的儿童市场？

答：在全国42个重点城市中，儿童业态面积已经达到916.1万方，儿童游乐商场已突破30%，教育占比高达26.8%，购物中心儿童业态占比突破23%，儿童消费占比以达到家庭的30——49%。以往的儿童的市场是仅仅聚焦在购物中心，面对新的市场结构、消费结构，商业购物中心的儿童占比，仅仅是坐井观天。而如今市场发生了新的变化，文旅产业+亲子、旅游地产+亲子、商业地产+亲子、主题公园+亲子....，文旅商开始了新物种消费时代，这个消费时代的最大特征，就是复合业态、全年龄层，全方位的+亲子。对于儿童市场而言，冲破商业的桎梏，重新定位市场、新消费需求，带来“海阔天空”路径——儿童-亲子-泛亲子化的新结构，需要一个新的标准、新的载体、新的基地、形成有独特模式的全产业链闭环。市场在变消费习惯变了、业态组合变了、盈利模式变了、合作载体变了、采购方式变了，变化催生儿童行业的必须以产业基地为载体，有组织、有标准，基地+金融+研发，全产业链发展。流量变性时代，共享经济、圈层经济、产品思维也都倒逼着儿童行业颠覆性改变，实行全产业链整合。

5、针对目前商业地产开发中的各种疑难杂症，您最擅长诊断的方向在哪？有没有好的解决方式？

答：纵观全国商业地产，痛点一，同质化，呼唤新模式；痛点二，内容匮乏，呼唤新物种。痛点三，客流匮乏，呼唤流量。如何把痛点变成痒点，还是想谈谈我的观点。

把商业当旅游做。在商业项目里导入旅游产品，以政策为导向制造旅游。比如，海啦啦室内乐园，融入了智能、科技、演艺等30个业态的纵向娱乐+游乐，是一个符合2014年31号文件精神的文旅产品。这些内容的导入，实现了在商业项目上做旅游，更创造新的主力店，无论从内容到运营手法上都实践模式差异化。

把商业当旅游做，还有一个很大的优势，就是完成时间与空间的转化，利用商业项目与旅游项目的客流高峰的时间差异，导入客流，制造客流。旅游项目的入园高峰，是上午10：00到下午2点，而这个时段恰恰是商业项目的0峰时段（商业项目周末节假日除外），商业项目的客流高峰期却在下午5点到晚上7点（这又是旅游项目的0峰时段），两者的有机结合，流量痛点也被化解了。在这里我想说的是，在这个农产品都可以制造的时代，客流也是可以制造的，所以业内常常说“海啦啦”是客流发动机。商业项目的“内容”问题解决了，模式客流都会迎刃而解。

这是一个无边界的时代，商业与旅游杂交孕育，疑难杂症的病根更多的在于信息量过于丰富，人们需要在商业中神游，旅游时间最好碎片，商业需要微度假微旅游赋能。