摘要：近日，《中國經營報》記者實地走訪了月星環球港、月星家居茂、中庚·漫遊城、凱德星貿、長寧來福士廣場、上海愛琴海購物公園、上海華潤萬象城、吳涇寶龍廣場等多個商業綜合體項目發現，各商場均有不同程度的閉店或圍欄情況，並且多數商場存在人氣不足的問題。記者走訪的數家商業項目中，凱德星貿、長寧來福士廣場、上海愛琴海購物公園、上海華潤萬象城、月星環球港均位於地鐵上蓋。

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近日，日本高島屋宣佈，將解散並清算上海高島屋百貨有限公司的消息。這也意味着，這家日本老牌百貨高島屋將退出中國市場。上海高島屋表示，行業競爭加劇，實體店消費低迷等因素都促使其經營遇到困難。

事實上，在“外來和尚”遭遇困局的同時，無論是深耕內地市場多年的凱德集團、寶龍地產（1238.HK），還是本土的華潤置地（1109.HK）、月星集團，也都面臨着考驗。

近日，《中國經營報》記者實地走訪了月星環球港、月星家居茂、中庚·漫遊城、凱德星貿、長寧來福士廣場、上海愛琴海購物公園、上海華潤萬象城、吳涇寶龍廣場等多個商業綜合體項目發現，各商場均有不同程度的閉店或圍欄情況，並且多數商場存在人氣不足的問題。

針對上述情況，華潤萬象城方面回覆稱，開業至今，商場整體出租率超98%，已簽約店鋪 360餘家，“爲了滿足消費者不斷更新的消費需求、提升上海萬象城的服務品質，商場會根據市場環境、客戶需求、經營狀況等原因，對店鋪進行調整和更新”。同時，其2018年整體銷售額同比增長超30%。

中庚·漫遊城方面稱，目前共有200多家入駐品牌；預計在今年10月可以達到一層100%的簽約率，在年底前達到一層滿鋪。上海愛琴海購物公園相關負責人表示，從城市級別和量級來說，這是最重要的一個項目，“開業時做得還是比較好的，可能因爲對周邊商區客羣預判，現在應該是在逐步做調整。”

空置頻現人氣不足

客流對於商業項目來說是至關重要的因素，越來越多的商業綜合體項目選在了地鐵樞紐。

記者走訪的數家商業項目中，凱德星貿、長寧來福士廣場、上海愛琴海購物公園、上海華潤萬象城、月星環球港均位於地鐵上蓋。不過，這並未成爲各家商場的客流保障。

開業兩年的華潤萬象城位於上海市軌道交通10號線紫藤路站上蓋，記者在商場內走訪時發現，各樓層不乏標有“OPENING SOON”等字樣的圍欄，共逾10處，這其中包括COACH、MUJI等多個品牌。多家商鋪工作人員向記者表示，平常商場客流情況並不理想，某英語教育機構工作人員直言“這邊人流量太少了”。

相較於萬象城，位於10號線龍柏新村站上蓋的愛琴海購物公園則慘淡許多。“三四點的時候，商場裏更是沒人，簡直是包場”，在冰雪樂園外等待朋友的顧客說。七層一家飲品店的工作人員告訴記者，“平常（生意）少的時候僅賣出幾單，多的時候也只有十幾單。”這樣的客流情況對商家的吸引力也明顯下降。記者不完全統計顯示，一至七層共有逾40家店鋪或標識“COMINGSOON”，或直接閉店停止營業。

戴德梁行提供的數據顯示，2019年二季度，愛琴海購物公園的空置率高達21%，首層租金報價爲每平方米每月888元；而華潤萬象城空置率爲9%，首層租金報價爲每平方米每月1263元；同在吳中路的凱德七寶購物廣場，空置率則僅爲1%。

不過，凱德集團旗下的商業項目也並不是都有如此良好的表現。記者在走訪中發現，位於漢中路地鐵上蓋的凱德星貿，彙集了多條軌道交通，卻顧客寥寥，這家商業面積約1.7萬平方米的商業綜合體，也出現了空置。

軌交中山公園站在2019年5月末增添了一條地下通道，將長寧來福士與三條地鐵線路聯通，“店鋪反而空了不少”，有消費者如是說。記者在B1層至6層共有十餘家店鋪處於升級或圍欄中。戴德梁行數據顯示，長寧來福士空置率在2019年二季度約爲3%。

與地鐵站有一段距離的月星家居茂則面臨着無客流的局面，記者在走訪中經常可以看到走廊中無顧客的情況。一位連鎖家居品牌的工作人員向記者介紹，其近日從紅星美凱龍真北門店調到該店鋪，表示“紅星美凱龍人多一些。”

同樣的情況也出現在吳涇寶龍廣場上，其整體空置情況則更爲明顯，除二層的餐飲及三層的教育機構外，四層尚處於營業中的店鋪所剩無幾。有商戶表示，寶龍廣場的主要消費羣體是周圍大學生，而附近居民則會選擇品類、業態更豐富的歐尚等商業區。

戴德梁行數據顯示，上海非核心區域平均首層租金環比下降3.1%至693元每平方米每月，而空置率則降低至約9%。不過，上海的核心商圈在二季度實則表現良好，數據顯示，核心零售區域平均首層租金報價環比上升0.7%至1963元每平方米每月，空置率上升至4.19%。

上海購物中心協會品牌專業委員會副祕書長杜斌指出，核心商圈與次級商圈的“冰火兩重天”，除了零售商業大環境的壓力外，還因爲上海市中心商業放量有限，而大量新品牌進入上海，需要通過市中心的門店來擴大影響，起到廣告宣傳的作用；若品牌在市郊佈局門店，盈利水平則成爲重要的考量因素。

多元業態引流難

近年來，餐飲逐漸成爲吸引消費者走進購物中心的主要目的。家住月星環球港附近的韓立告訴記者，其常去B2、B1層，因爲餐飲店鋪集中於此，“2樓至4樓基本不逛”。經常光顧中庚漫遊城的消費者也表示“在中庚喫飯多一些。”

不過，近來餐飲的魔力也有弱化的跡象。記者在走訪時發現，晚飯時間的華潤萬象城中，僅有兩三家餐飲店有等位，必勝客、鹿港小鎮等門店人流稀少，位於一樓入口處的“流量擔當”喜茶的客流情況也不甚理想；愛琴海購物公園該現象更爲明顯，不少餐廳有工作人員在門口攬客。

杜斌指出，上海餐飲放量太大，每個新的購物中心中，餐飲佔比都達到三成以上，而消費人羣並沒有明顯增加；同時，有數據顯示，當前倒閉的和開業的餐飲類門店數量差不多，其生命週期也從此前的3年降到了如今的1.6年。這樣的零和博弈自然也就影響了餐飲的帶客能力。

記者在走訪中也發現，多數新業態的人流量並不突出。

位於愛琴海購物公園的國際馬術俱樂部、明珠美術館、“光的空間”新華書店並無太多客流駐足，冰雪世界中也鮮少客流。月星家居茂也希望通過多業態使消費者回流到實體商場，並在2017年推出了“十大中心”，包括設計中心、文化中心、生活中心、智慧商城中心等，旨在延伸消費者的消費行爲、逗留時間，可惜的是效果並不理想。

中庚·漫遊城則從定位上便區別於傳統購物中心，選擇聚焦“科技、動漫、文化”，引入了文創品牌。雖避開同質化的業態，但目前效果也不甚明顯，人流量明顯不足的同時，二層連橋區域、四層均有部分空置狀態。數據顯示，2019年第二季度，中庚漫遊城的空置率達到了14%，首層租金報價爲每平方米每月417元。對此，中庚漫遊城方面表示，商場將對二層連橋區域進行主動調整，改爲敞開式商業空間，增加體驗、時尚、生活、文化、科技的業態；四層的空置則將在下半年改造成共享劇場。

項目運營面臨大考

伴隨着市場競爭的不斷加劇，商業地產本身存在開發週期長等問題，不少商業地產運營商面臨着資金壓力，負債推高，借新還舊也成爲商業地產常用的手段。

2019年以來，寶龍地產通過全資附屬公司上海寶龍實業發展（集團）有限公司，先後發行了兩次中期票據、兩次超短期融資券，規模共計26億元，用於償還各商業項目的開發貸，以及補充公司營運資金等。

其中，2019年1月發行的一筆規模爲3億元的超短融，其中有2.1億元用於償還金融機構借款，即包括上海青浦寶龍廣場、上海吳涇寶龍廣場等在內的三個商業項目開發貸。同時，還有部分募集資金用於包括吳涇寶龍廣場在內的多個項目的營運資金。

值得一提的是，上海寶龍實業發展（集團）有限公司此次的超短期融資券註冊額度爲30億元，募集資金中將有21億元用於償還金融機構借款；中期票據註冊金額爲20億元，同樣計劃用於歸還金融機構借款。

月星集團披露的信息顯示，其發行的債券也多用於償還各類借款。據《月星集團有限公司公司債券年度報告（2018年）》顯示，從負債結構來看，截至2018末，月星集團的有息負債規模共124.83億元，其中短期借款8.3億元、一年內到期的非流動負債19.37億元、長期借款 97.16億元，合計佔負債總額比例爲66.11%，佔淨資產比例爲 94.73%。

值得注意的是，截至2018年末，月星集團受限資產的賬面價值爲273.58億元，佔資產總額的比例爲85.34%，影響了其資產變現能力，而該部分資產則是爲提供合規足值的融資擔保。

另據戴德梁行數據顯示，2019年二季度，上海月星環球港空置率達到了4%，首層租金報價爲每平方米每月1123元。

具體到上海，戴德梁行報告顯示，2019年下半年，大量未來供應位於非核心區域，其預期低於市場平均水平的租金或將抑制全市首層平均租金的增長。事實上，距離吳涇寶龍廣場約10分鐘車程的劍川路地鐵站處，龍湖天街預計於2019年底開業，寶龍廣場將面臨更大的客流壓力。

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