摘要：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2：地块起价66.84亿，这也是北京最近3年里第10宗不限价商品房住宅地块，从区域看，应该是最优秀，超过了之前的孙河与石景山（孙河纯住宅）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3：本宗地块的起价66.84亿，在北京土地历史上排名第7，\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fdfic-imagehandler\u002F25ecd174-079b-45c6-b732-c3874944b2a3\" img_width=\"1200\" img_height=\"799\" alt=\"79.4亿。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3：中海是全国房企中融资成本最低的企业，地块楼面价高达6.66万，但商业部分体量较高，对于企业的压力将比较大。

"\u003Cdiv\u003E\u003Cp\u003E1：这是北京第10宗不限价商品房住宅地块，之前有7宗郊区地块，只有孙河与石景山之前各一宗。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E本地块也是2019年，全国总价最高地王，单价6.66万，未超过之前孙河地块。预计项目未来售价在10-12万之间！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fad6d9ff5ceb44b708e20afb4fd83c63d\" img_width=\"1218\" img_height=\"292\" alt=\"79.4亿！全国2019年第一总价地王在北京诞生\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E2：同时这也是在限制信托、约束房企海外美元融资后的全国最高总价地王，79.4亿！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3：中海是全国房企中融资成本最低的企业，地块楼面价高达6.66万，但商业部分体量较高，对于企业的压力将比较大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4; 本宗地块的起价66.84亿，在北京土地历史上排名第7，最后成交的地块总价在北京历史上排名第8（7宗地块超过80亿）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最后能接近80亿成交，体现了房企拿地的决心依然坚决，房企的竞争也依然比较激烈。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E本地块虽然不限价，但按照地块周围的高端项目，预计预售价有可能限制在10-12万之间。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E地块的具体属性是在丰台四环内，伟哥查了历史资料，小区域内周围土地市场，最近的是2007年一宗造甲村“鸿基花园二期”住宅及配套用地成交，22万平米，7个亿的土地成交款。楼面价大概3000多\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E历史过去了12年，这个区域的10年左右二手房价格大概在6万左右，老旧二手房基本在5-6万。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E整体丰台三四环区域，最近2年有多个项目入市，限竞房在7万左右，而商品房住宅在10-12万。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其次：这地块的楼面价起价和未来成交价格会多少？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E大家都能看到，地块的起价是66.84亿！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但属性比较复杂，需要仔细的算算：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E严格来说，虽然地块的位置非常好，但属性在现在看，并不算好，特别是其中有大量的B4综合性商业金融服务业用地。占比高达53.4%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当然这也就导致了就算这块地的楼面价会有一个区间，商业部分如何计价，伟哥为了科学，整合一下：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1：地块商业部分里面是有大量还建与配套的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E竞得人需在1512-653地块内向丰台区花乡造甲村村民委员会（北京市骐骥投资管理中心）提供59500㎡地上商业用房,建设标准不低于5500元\u002F㎡。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E本次出让宗地中配建的0.15公顷的密闭式垃圾收集站不出让\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E另外还有8200平米的养老机构设施用地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最后整合一下，也就是本地块的可售部分，只有2部分，住宅100680平米，另外商业部分48072平米。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E无偿代建一共是6.77万平米，按照标书要求5500元每平米，这部分的成本是3.72亿（不考虑其他资金、管理成本），也就是拿地的基础成本是\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E66.84+3.72=70.56亿。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2：楼面价如何计算：楼面价起价5.66万。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E计算办法很简单，按照现在商业销售压力，基本只能相当于区域住宅的一半价值，这种情况下，住宅100680平米，另外商业部分48072平米。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这种情况下，底价起价的住宅部分楼面价大约是5.66万，如果溢价率达到25%，页就是83.55亿的时候，楼面价大约在7万。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E伟哥\u003Cspan\u003E估价\u003C\u002Fspan\u003E最后的溢价率应该在15-20%这个区间。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第三：最后看看谁可能会获得？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第一家报价已经出现：底价报价的是金茂＋宝龙＋骐骥联合体，作为在丰台有一个金茂府成功开发经验的金茂从报价时间看，势在必得。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E距离报价截止时间工作日还有半天，这块地的竞买保证金是13.36亿，一天的利息是20万以上。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F6b85b4b7138a4401958ddd0e9a4ffefe\" img_width=\"681\" img_height=\"1353\" alt=\"79.4亿！全国2019年第一总价地王在北京诞生\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E伟哥简单点评几句：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1：这块地位置非常好，虽然属性一般，但这个区域在最近几年来说，肯定是得天独厚，销售价格卖10万+只要产品别太恶心，问题不大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2：地块起价66.84亿，这也是北京最近3年里第10宗不限价商品房住宅地块，从区域看，应该是最优秀，超过了之前的孙河与石景山（孙河纯住宅）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3：本宗地块的起价66.84亿，在北京土地历史上排名第7，\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fdfic-imagehandler\u002F25ecd174-079b-45c6-b732-c3874944b2a3\" img_width=\"1200\" img_height=\"799\" alt=\"79.4亿！全国2019年第一总价地王在北京诞生\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E按照底价计算，在成交里面可以进入第19（7宗地块超过80亿）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2017年来，已经有9宗地块成交金额在70亿以上。预计本地块将是第10宗。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4：虽然最近传闻房地产企业资金再收紧，但对于这种非常非常优质地块，伟哥觉得，起码应该有15家以上企业参与。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5：对比深圳、上海的土地市场，北京可以说是最萧条的，当然主要原因是限竞房，但这一宗地块不是！\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6713806886698746381