买房之前总会看到各种高端、大气的房地产广告，让人不由的想去售楼处看看房。

之前网上流传过这样一份房地产“黑话”大全，比如说：

坐拥城市繁华=市中心，可能会吵、会堵车

开创满目见绿=旁边一片荒地

自由式供暖系统=没暖气

集餐饮、休闲、娱乐于一体 = 楼下有沙县小吃、XX发廊、棋牌室

诸如此类让人啼笑皆非的“翻译解读”。

买房的时候，还有很多类似广告这样让购房者误解、不理解的东西，我们结合房产专家来给大家做个解释。

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一、地下车库是业主共有的吗？

不是。

《物权法》第七十四条对车位、车库的规定是这样的：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

地下车库是开发商所有的，而开发商占用业主共有的道路或者绿地用做停车位，那开发商是无权收取租金的，最多收一定的管理费用。

二、为什么许多房子都90㎡差一点点呢？

不管是新房还是二手房，都有很多88㎡、89㎡的房子。

许多89㎡的房子做成了紧巴巴的小三房，为什么不多加几平方让空间好用一点呢？

这是因为前几年有个“7090政策”，当时的规定是这样的：

90㎡以下套型住房占全部套型70%以上。

再加上新房、二手房的契税是以90㎡为界的：

首套：

面积≤90㎡，契税=合同价*1%

面积＞90㎡，契税=合同价*1.5%

二套：

面积≤90㎡，同首套比例

面积＞90㎡，契税=合同价*2%

同理，还有144㎡以上的非普通住宅，契税再翻倍，所以有很多143㎡的户型。

三、为什么楼高一般是6层、11层、18层，26层，33层？

楼层高低各有不同，但是6、11、18、26、33层比较常见，这其中有又什么规则呢？

规定是这样的：

建筑＞21m需要设置室内消防栓，楼房≥7层要设置电梯，所以很多房子是6层。

住宅＞33m要设置消防电梯，≥12层要设置2部电梯，所以11层的房子很普遍。

建筑＞54m，每个单元每层的安全出口不应少于2个。按一般楼层高度3m算，54m是18层，所以小高层一般是18层以内。

拿到的土地限高80m，一般建26层；土地限高110m，一般建33层。

100m以上的建筑需要设置避难层，对开发商来说成本增加，所以即使有些土地限高110m，多数开发商还是会选择盖到100m以内。

四、小区内幼儿园算不算公摊？

不算，小区内的幼儿园、地下车库、储藏间和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房等都部计算在公摊里。

一幢楼的话，不和你家那幢楼相连的管理用房（门卫房、水泵房、设备间等）也不分摊到你家那幢房屋里。

五、小区大门为什么不开在大路上？

拿地的时候，土地的附加条件就决定了房子怎么盖，甚至小区大门开在哪儿都给你规定好了。

规定不仅划定了大门开口的位置，还会在数据上更加清晰具体的规定大门高度、小区容积率、绿化率等等。

这些条条框框让开发商的发挥十分有限，只能在户型、楼栋高低分配上做些功课。

希望这些解释能解答你的一些疑惑，如果有其他的相关问题，欢迎提问。

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